作者：纵横论市
胡润最近发布了一个报告，说的是今年我国高净值家庭数据。说千万净值家庭和600万净值家庭户数分别达到了211万、518万户，如果以全国4.94亿户家庭数为基础算的话，二者分别占总户数的4‰、12‰，也就是说，每1000户有4户千万以上资产家庭和12户600万以上资产家庭。
这里要说明一点，高净值家庭，指的是家庭所有的实物资产、金融资产以及投资，像房子、车子、证券除去债务后的净值，也包括现金等等。从感觉来讲，城市里占比应该非常之高，像很多一二线城市的家庭，很多都能达到这个水平，主要就是住房占据了大头，按官方的的数据显示，家庭财富的70%都在房产上。而农村里就不多，主要是房子不那么值钱，所以，这个数据算的全国数据，应该还是有一定依据的。
不过，对于这个家庭高净值与富人划等号的说法，一些人并不认同。原因就在于，即便是在北上广深等大城市，房产价值很高，但只有一套供自己居住的房产，哪怕是价值千万，意义也不大，不能变现、不能改善家庭其他生活质量。所以，按照家庭房产套数来划分富裕程度或更靠谱些。这个数据其实也是有的。
央行曾公布过一份调查数据，全国有2套及以上住房套数的家庭占比为41.5%，如果再算上这几年新增加的房产数量，实际应该还要比这个占比还要高点。起码说明了一点，我们的居民经过多年奋斗，确实累积了可观的物质财富。当然，这是建立在房价永远涨的基础上说的，一旦房价下跌，即便不算自己住那一套房产，那多出来的房产财富自然是缩水了。
这可不是随便说说，根据机构的数据显示，从去年开始，我们的百城二手房价格连续下跌18个月了，而且目前还没有明显的止跌回升迹象。有懂行人士就说了，明年开始，“持有2套房产的人”需做两个准备，很多人还没发觉！为什么这么说呢？不妨看看分析。
1.不要再用老思维对待楼市，房产趋势已经形成。
这可不是臆测，很多业内大佬对接下来的市场都比较慎重。比如黄奇帆说，现在的房地产正在进行深度、结构性的调整，应避免硬着陆，像那种销量、地价、房价以4到5成的跌幅，一旦形成趋势，显然是要不得的，建议软着陆方式。说白了，跌是跌，但不要跌那么多，这意味着“房价只涨不跌”的时代真的已经过去了。
无独有偶，广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，现在的房地产趋势不能用过去的“周期论”解释了，需要用“转场论”分析。在他看来，常人以为的发达国家80%的城镇化率我们应该能达到，我们现在才60%多，还有不小的空间，殊不知我们大搞的土地流转、规模化种植难度，根本就很难达到发达国家的城市化上限。说白了，很多人注定要留在农村，城市吸引不到那么多人进城。而且，过去那种“放水式”的救市，让房企、购房者加杠杆的模式也不可能再延续，中央金融工作会议明确了向金融风险宣战，实现风险清零决定了不可能再大放水无原则救地产。
在业内人士看来，房地产下半场不再是周期性的回落，而是旧模式向新模式的转换。这个新模式就是未来房地产的趋势，住建部最新解释的新模式包含“房住不炒”、“机制上，人、房、地、钱”联动，以及包括保障房建设等三大工程在内的房地产内核。用白话说，不走老路，领辟新道，前面风险逐步化解，新增的，在控风险的基础上，实现基础有保障、改善有空间的组合发展模式，这是对以往“普涨”模式的明确修正。
2.金融属性弱化、房产分化时代相继到来，买房、卖房容易出错。
潘行长说，我们的房地产经过20多年的繁荣发展，现正在寻找新的均衡点。很多人对这个“新的均衡点”很感兴趣，这句话说得很含蓄，但很显然，不仅仅指商品房的销量由2021年顶峰18亿平米，降到现在10-12亿平米，包括土地价格、房贷量，自然也包括价格，经过近两年的市场调整，现在是不是一个底，底在哪里？还真不好说。就像一场大地震一样，需要多次余震后，需要多次磨合探底才能安稳，房地产也需要各方花时间磨合，最终才能实现探底。
楼市经历这轮过山车式的调整后，人们对房产财富的增值梦不再深信不疑，而“房住不炒”理念则已逐步深入人心。有人算过一笔账，一套房子，首付款资金利息+房贷按揭利息，如果再算上产证税费、物业费等费用，每年持有成本大概在5%左右，也就是说，每年房价不涨5%，那就是亏损。现在越来越多人意识到买房不但赚不了钱，可能还会亏本，那么，以买房来实现家庭财富保值的期望很明显下降，房子所含的金融属性也就越来越弱。有闲钱的话，首先想到，很可能就不再是房子了。
这个时候，很多人可能会想到，把多余的房子变现，然后再看情况。但是，都意识到应该这样操作，那还会能那么容易成功吗？你会发现，真正能变现的，那基本是打了折再打骨折，看到真实的成交价，你都不相信自己的眼睛。很明显，现在卖房的人非常纠结，那么，是不是买房就占据心理优势呢？其实也不容易。
前面说了，房地产已经进入新赛道，有大量保障房规划建设，用来保基础，但这也是房子啊，量肯定上去了。如果市面上的商品房品质一般，跟保障房比，有什么区别呢？说不定，在房型上还赶不上这些保障房，更别说房龄了，如果你买到这样的商品房，显然是入坑了。如果一定要买的话，还是要买住建部说的新模式下的“好房子”，如果没有合适的，我觉得，等等开发商领会了政策，造出好房子后再买也不迟，毕竟，我们整体不缺房子了，甚至过剩，缺的是好房子，你说呢？
