如果我让你说出你最大的资产，你会怎么说？

90%的人会说是他们的房产。我还听到一些回答，比如黄金、个人退休账户、汽车或者他们收藏的1952年的米奇·曼特尔棒球卡。

这也是银行的做法，当你做资产负债表时，它们会向你推销各种资产。问题是，这些东西不仅不是资产，而且实际上可能是变相的负债。我们很快就会讨论这个问题。

[美]托比·马西斯 著 王礼 译 中信出版集团 出版

首先让我们用老办法更好地理解它，这将帮助我们想到一些数字，把事情搞清楚。列出你认为的资产清单，包括但不限于以下内容：储蓄账户、股票、债券、汽车、住宅、收藏品。

不管它是什么，不管它值多少钱，如果你能卖掉它，然后拿到现金，请把它列在这里。

同样，如果你欠别人什么，请列出这些债务，包括但不限于以下内容：个人住房抵押贷款、汽车贷款、医疗账单、信用卡账单、学生贷款、欠他人的钱。

别忘了还包括抚养孩子和照顾其他人的家庭责任。如果你是和你的伴侣一起做这件事，那就是双方的所有义务。

我们将把所有这些加起来计算你的总负债，由此算出你的资产净值。你的总资产减去总负债等于你的资产净值。例如，假设你的资产总额高达50万美元，而你的负债总额为20万美元，用这个老方法计算，你的资产净值是30万美元。

然而，这种方法大错特错，归结起来非常简单。你拥有一栋价值100万美元的大房子，它的抵押贷款是50万美元，所以你认为你有50万美元的资产净值。但你真能这么想吗？

如果明天你失业了，你能从剩余的净值中获得贷款吗？不，因为你不再有工作了，你的房子也成了一种虚假的资产。你失去了工作，但你仍然需要支付抵押贷款、水电费、业主保险和财产税。

突然间，你曾经引以为豪的最大资产变成了一笔巨大的、不堪重负的负债，而你却被困在其中。

我看到很多客户一次又一次地陷入财务困境，因为有人告诉他们，他们最大的资产是他们的房子，他们能买得起的最大的房子会创造最大的资产。

但正如老话所说，如果你饿了，你不能拿你的房子来充饥。

汽车和房屋一样，也是债务。

资产会把钱存入你的账户，你可以拿那笔钱去换食品或杂货。如果你能吃它，如果它能养活你，它就是一种资产。负债则会让你挨饿。它们从你口袋里掏钱，会毁了你。

我看到许多家庭和企业被债务压得喘不过气来。他们有一套他们实际上买不起的房子和一笔付不起的费用。这些会让他们慢慢地流血而死，直到他们破产或丧失抵押品赎回权。这种错误的资产心态会让好人陷入困境。

你的房子不是你最大的资产，它是一项负债。然后你要再加上另一项债务——按揭贷款。突然间，你发现自己在为银行或抵押贷款公司工作。这是金融监禁的典型例子。

虽然你在拼命工作，却是在为别人拥有的东西买单。资产就是实际的按揭贷款，遗憾的是，这是银行的资产，而不是你的。

关于负债，我们有一个非常简单的规则。你要确保你有资产产生的收入来弥补债务。

你的车是资产还是负债？它能养活你吗？如果你有一辆劳斯莱斯，它能给你带来钱吗？如果你拥有它，它只会花你的钱，这显然是一种负债。然后你可能贷款买了它，这也是一种负债。像许多美国人一样，你用债务购买债务，这当然是个坏主意。

信用卡可能是最糟糕的。你最终是为信用卡公司工作，因为复利积累得非常快，按照它的协议约定，你得先支付利息。抵押贷款也是如此，你是先付利息，而不是偿还债务的本金。如果你的信用卡透支额很高，而你只支付最低还款金额，你需要30多年的时间才能还清，那就是金融监禁。你现在在为信用卡公司打工。

很抱歉不得不告诉你这一点，你实际上是在把自己置于一种通过努力工作来养活别人的境地。

要说明的是，我并不是说拥有房子是不好的。我的意思是，你不能用债务来购买债务。我会告诉你如何拥有你自己的房子，而不是拿别人的资产当成自己的，还要给他们付钱。

还有很多其他金融监禁的例子。一些证券经纪人在你的投资账户中任意腾挪，用你的钱来支付他们自己的费用。你为自己的投资承担了100%的风险，平均而言，他们却获得了约70%的收益。我只是给你一个平均值，有些人做得更过分。

如果你在市场上丢了钱，他们不会赔付，他们的报酬来自你的损失。他们可能是好意，我相信他们并不想让你亏钱。但是如果亏钱了，对他们来说没有负面影响，最坏的结果是失去你这个客户，但对你来说，却是损失惨重。

举一个简单的例子。如果你有一个10万美元的账户，第一年你在市场上损失了20%，还剩下多少？你还有8万美元。第二年，它上升了20%，华尔街会告诉你，你是保本的。我们来算一下：8万美元20%是1.6万美元。你的收益是1.6万美元，所以你的余额是9.6万美元。你的本金亏去了4%，你的损失达到4000美元，所以你并没有收支平衡。这就是所谓的成为别人的金融囚徒，这样他们就可以从你的资产中获利。

人们很喜欢跟风，但这通常不是一个好主意。在房地产泡沫破裂之前，每个人都在说：“嘿，这是一个巨大的市场。纽约、加利福尼亚、拉斯维加斯的任何房地产都只会升值。”在拉斯维加斯，有些人买了一套价值50万美元的房子，这种房子只需2500美元就能租到，而它的抵押贷款是每月3500美元，他们每个月都在赔钱。但一些房地产经纪人引诱他们买下了它，说这是一个巨大的市场。它会从50万美元上涨到80万美元，这将是一项资产。

我要告诉你的是，在你卖掉它之前，它只是一项负债。出售房屋的交易成本占售价的8%～10%。如果我有一套50万美元的房子，即使我能马上把它卖掉，且有人给了我全价，它的真实价值也只有45万美元左右。这不属于资产。

出租房产只有在能养活你，它放进你口袋里的钱比它拿出来的多的情况下才是一项资产。如果它拿出来的钱比放进去的多，那就是一项负债。

自己算好账，不要让任何人误导你。

*本文摘自《无限投资》