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本月29日，容积率0.8的闲林宅地将正式出让。

这意味着1.0以下低密宅地重现江湖，排屋产品也将回归。此前数年，杭州宅地容积率最低1.01，大多在湘湖、龙坞、临安、富阳等郊区，市区鲜有。

如今，这股低密风也开始蔓延至市区。

就在上周五，杭州市规划和自然资源局公示了，杭州市上塘单元FG08-B1/B2/S2-03A地块、FG09-R21/S2-01地块选址暨控规局部调整论证（公示截止期3月19日）。

因大运河管控要求，上塘河西侧的1宗商地（沈半路以西），容积率由3.0调整至2.1，建筑限高从90米降至24米。

还有1宗宅地，容积率从2.7降至1.2，限高从80米降至27米。

好家伙，城市高层直接化身为稀缺低密。

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这块宅地，就在地铁3/5号线换乘善贤站口，步行“零距离”。

出行便捷程度可想而知。3号线1站新天地，2站香积寺，5站武林广场；5号线2站桥西，3站文晖，5站宝善桥。

西侧的沈半桥往北2.6公里，可进入快速路网（留石高架），通达全城。

更绝的是周边环境。东侧紧挨着上塘河，河对岸就是占地680亩的城北体育公园，绿地覆盖率86%，是杭州市中心最大的城市氧吧。

地块东西窄、南北长，朝向偏西南。这意味着小区东南两侧，都有较大的观景视野面（但需要超过沿河树木高度）。

而且根据规划，地块东侧还将架设一座跨河步行桥，直接连接城北体育公园。将来日常休闲健身，太方便了。

当然，地块也有一些不足。

北侧一路之隔是安置小区善贤人家，南侧规划商地，商地再往南是浙江建华五金机电市场。西侧还不错，是另一宗规划商地，及杭州艺术学校、树人大学、浙大城市学院等。

地块占地2.71万㎡（约40亩），可建筑体量约3.25万㎡。

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最近几年，市中心推出过一些低密宅地，但综合属性可能都不如它。

比如，去年8月一把梭哈的德信小河云庄（中签率低至10.97%），虽有千年大运河在侧，但容积率达1.7，离地铁也很远。

去年9月27日出让的民生药厂地块和文晖单元商住地，容积率只有1.3和1.19。

前者被建杭置业拿下，即还未首开的霞映锦绣里。它的西北侧有一定水系景观（余杭塘河），对岸是大悦城，离地铁有一定距离（约800米）。

滨海悦融置业拿下的文晖地块，占地不到1.9万㎡。

西侧是上塘河，隔壁是商业配套苏荷汇，往东250多米是地铁1/5号线换乘打铁关站，整体资源不错，地段核心。

就是地块小，还是商住地，观景面也有所不如。

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这宗低密宝地会造什么？不妨参考下近期几宗低密宅地的规划。

容积率1.7的小河云庄，规划6幢7层洋房和1幢11层小高层，户型面积168-330㎡。

中腾运河新城项目容积率1.4，规划7幢6-8F洋房。

容积率1.3的霞映锦绣里，规划5幢7-8层洋房+8幢6层叠墅，洋房户型面积195-265㎡洋房，叠墅户型面积285-325㎡。

地块容积率是更低的1.2，且限高27米，规划7-8层洋房加6层叠墅，肯定没问题。

规划洋房加叠墅的霞映锦绣里

规划为全叠墅也能实现。至于户型，肯定是走大面积改善路线。

大家最关心的限价，悬念也不会太大。

霞映锦绣里限价65100元/㎡，滨海悦融文晖地块限价63900元/㎡，这宗上塘低密宅地，限价应该不会低于6万。

据说，之前政府流出过该地块信息，当时规划容积率1.1，起始楼面价就高达6万1。

所以如果地块出让时，杭州已取消限价，那价格就有更多可能了。

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至少6万的限价，大概率两三百方的主力面积，等于1200-2000多万的总价段。

参照小河云庄的摇号热度和地块稀缺性，新房肯定不愁卖。但交付后的二手房，流通性估计不会太高。

首先总价过高，而二手市场主要依靠地缘改善。

其次教育资源普通。按照现有学区划分，地块未来对口学校是浙大城市学院附属学校。

这是浙大城市学院领办的九年一贯制公办学校，也是一所新学校。在高手林立的拱墅区，目前只能说比较一般。

虽然买这种级别房子的，通常不缺一套学区房，但名校总归是加分项。

第三，板块没有同类产品可供比较。距离最近的商品房是往西700米的杭州大家（高层），目前挂价6万5-7万8。且成交很少，已多月未有网签。

但不管怎么说，每一个城市低密盘都值得珍惜，值得尖叫！

最后，希望它能迎来一个好开发商！