如果要问哪家央企对重庆爱的最深沉，那名字一定是保利。

保利跟重庆的渊源非常深，早在2004年就进入重庆了，至今已在重庆主城拿了6640亩住宅土地，累计37块土地，总花费金额高达437亿元。（数据不包括麓谷林语项目）

这应该是在重庆拿地数量最多、金额最高的央企了。

保利是从2004年开始进入重庆的。

2004年9月，保利进入重庆，拿下龙头寺的387亩土地，开发了香槟花园。

2005年2月，联合重庆汽车运输公司联合拿下两路老城的土地，开发出保利时代阳光。

2006年2月，在龙州湾拿下283亩的保利小泉别墅，容积率仅0.31，但在2019年底保利转让股权彻底退出项目。

△ 保利转让项目股权

3月，保利一口气在鸳鸯拿下3块土地，共396亩土地，楼面价仅197元/㎡，并开发出重庆保利最高端的项目——保利国际高尔夫花园。

9月，在奥体拿下国宾上院项目。

2008年4月，在滩子口拿下心语花园项目，10月又拿下小龙坎的保利康桥项目。

以上这些都还算是小打小闹，保利在重庆的转折点是在2009年。

大放水过后，保利在6月拿下大石坝895亩的保利江上明珠项目，耗资38.1亿元，一口气就超过了保利之前在重庆的所有投资。

9月，又分别在石马河、二郎和鹅公岩，分别拿下保利香雪、保利可爱岛和保利港湾。

保利香雪体量有213亩，保利为此付出了不少努力，溢价率高达153%才争抢过来。

2011年9月，在杨家坪拿下花半里项目。

2012年，在石坪桥拿下爱尚里项目。

到12月，又在交通大学拿下林语溪项目。

△ 重庆保利开发项目一览，杨一整理并制图

2013年是保利的拿地之年。

一口气拿下了5块土地，累计1460亩土地，共耗资91亿元。

1月，在华岩拿下258亩的金香槟项目，这是收购美每家的。

6月，联合万科拿下溉澜溪的保利观澜项目，可开发体量高达124万方。

9月，在北碚老城拿下427亩的茵梦湖项目，容积率仅为1，妥妥的改善项目。

9月还在六公里拿下351亩的保利观塘项目，至今也是该片区二手房价格最高的楼盘之一。

2016年，在观音桥拿下61亩的保利天汇。

2017年，分别在茶园和龙州湾拿下保利堂悦、碧桂园保利云禧。

2018年，分别在悦来、鱼洞和中央公园，拿下保利时区、大国璟、中央云璟项目。

2019年，还是同样的节奏，继续在悦来、鱼洞和中央公园拿地。

2020年，分别在石马河和悦来拿下阅江台、拾光年项目。

2021年第一批次，分别在石桥铺和中央公园拿下高价土地，中央公园的土地至今仍是重庆的地王。

保利这一长串在重庆的投资动作，可以看出这么几点规律：

1、 保利几乎全都在中部槽谷拿地，几乎从来没有涉足过西部槽谷，即便是在科学城概念大火的2019-2020年，保利也没有去那边拿地。

2、 在主城9区里，保利没有涉足过渝中区和大渡口区，沙坪坝区也仅只有一块44亩的土地。

△ 保利重庆项目分布，杨一制图

3、 保利重仓两江新区，共有1898亩土地，占比29%

其次是江北核心区，有1663亩，占比25%

再是九龙坡核心区，有1028，占比15%

然后是南岸核心区，有792亩，占比12%

最后是巴南区，有787亩，占比12%

4、保利在重庆有明显的拿地阶段，2017年正是分水岭。

2017年之前，保利主要是在内环核心区里面拿地，尤其是江北核心区、九龙坡核心区，19个楼盘仅有3个是走出了内环。

2017年后，保利改变了拿地策略，大举进军两江新区的热点板块，如中央公园和悦来，分别拿下了3个项目，共耗资139亿元，累计体量共有1087亩土地。

△ 红色为2017年之前拿地，绿色为2017年之后拿地

为什么保利会有如此明显的战略转移？

首先就是重庆市场发生了变化，楼市慢慢火起来了，新区更是当红炸子鸡，保利要想冲规模，去这些热点板块开发项目，规模很快就能冲上来。

那为什么不去科学城拿地呢？

那边也很火啊。

我觉得这充分体现了保利的聪明和克制。

重庆很多开发商，在某个区域深耕后，赚了点钱，于是心态就有点飘了，冒冒然就去新区拿地，结果把自己套住了。

关于这个，我之前写过，感兴趣可以看看。

保利这个战略转移，我觉得是非常聪明的。如果保利还一直留在核心区，面临的竞争将会是非常激烈。

留在江北核心区还好，毕竟经过江上明珠、保利天汇、保利香雪、保利观澜等项目的发酵，保利在江北区的口碑还算是比较不错的，而且江北区的项目不多，竞争程度一般。

但如果留在九龙坡核心区，面临的竞争压力就大了。

众所周知，九龙坡核心区的楼盘太多了，而且客户基本都是南区土著，客户量有限，基本是存量客户，竞争非常激烈。

最近10年，重庆保利的产品结构是这样的：

2013年，150万内的刚需产品占比97%

2018年，刚需产品占60%，刚改占24%

2021年，刚改占48%，是绝对主力

2022年1-9月，刚需占31%，再改占13%

△ 重庆保利产品结构变动情况，杨一整理并制图

以上这些数据说明了什么？

1、 和中海、华润一样，保利在重庆也几乎没有豪宅项目，除了国际高尔夫花园。自该项目之后，保利在重庆几乎就没有豪宅楼盘了。

2、 一直到2020年，保利都还是以150万以内的刚需产品为主，占比58%，但这两年，保利的变化也是挺大了，刚改已经占了绝对主导了，而且300-500万的产品占比都高达13%了。

可以看出，保利这几年的品牌有了很大幅度的升维。

△ 重庆保利300-500万房子销售情况，杨一整理并制图

3、保利在高端市场取得了一些胜利。

2022年的重庆楼市整体下滑的很厉害，而保利的再改产品却逆流而上。

2021年全年，保利总共卖了123套300-500万的房子，而2022年1-9月保利就卖了154套300-500万的房子，达到了历史最高值。

△ 重庆保利面积变动情况，杨一整理并制图

从保利的面积段也可以印证这一结论：

90㎡以下的房子，占比从2013年的38%，下滑到2022年的3%；

90-100㎡的房子，占比从2013年的24%，上升到2022年的59%；

120㎡以上的房子，占比从2013年的12%，上升到2020年的44%，即便到2022年该占比也是在30%左右；

小面积占比大量减少，90-100㎡占绝对主力，大面积占比也提升明显，这些都充分说明了保利的品牌升维策略很成功，在高端市场也站稳了阵脚。

但在产品方面，保利又呈现出了完全不同的特征，即：产品的功能性非常明显。

比如建面80-90㎡。

2014年时，两房占比高达97%

而2021年，三房占比却高达59%

比如建面100-110㎡。

2014年时，两房占比高达74%

而2022年，三房占比却高达98%

△ 保利麓谷林语建面99㎡的四房，图源网络

比如建面130-140㎡。

2014年时，三房占比高达84%

而2022年，四房占比却高达86%

比如建面160-180㎡。

2013年时，四房占比高达100%

而2021年，五房占比却高达61%

所以，不管是小面积，还是大面积，保利的房子都非常讲究功能性，追求房间数量，而不是更舒适的空间。

真正改善的房子，其实跟面积关系并不大，而是跟房间数量有关。房间数量的多少，基本决定了个人在这座房子里的生活方式。

110㎡的四房，和110㎡的两房，虽然面积相同，但里面住着的人，注定就是完全不同的，客群完全就是两个阶层。

从这个层面可以看出，虽然保利的房子的面积是越来越大了，但相对应的，房间数量也是越来越多了。

所以保利的客群，其实并没有完全改善，其实本质上还是那一撮人——关心房间数量、关心房子功能性的人。

这10年来，保利总共卖了49856套房子，住宅累计销售金额为540亿元。

其中，保利观塘、保利江上明珠是绝对的现金奶牛，是70亿级以上量级，但都清盘了。

保利爱尚里、保利观澜是50亿元量级，2018-2019年清盘了。

保利堂悦是40亿元量级，2019年清盘了。

和光尘樾、中央云璟、金香槟、花半里、茵梦湖、大国璟、保利天汇，都是20亿元量级。

以上这些项目都打造的非常不错，保利基本上去一个地方，尤其是去到一个陌生的地方，保利都是大盘开发，起码都是几十万方体量的，保证自己在这片区域深耕的几年里有足够强的竞争力。

比如溉澜溪的保利观澜，鸿恩寺的江上明珠，观音桥的保利天汇，茶园的保利堂悦，六公里的保利观塘，石坪桥的爱尚里......

△ 重庆保利主力项目销售情况，杨一整理并制图

保利作为一家央企，和其他央企在营销上的画风明显不同。

前段时间，保利各城市的各项目可以打出5%的首付分期，而这在其他央企里是大概率通不过的，单审计方面就通不过。

所以，保利的营销其实是比较灵活的。

今年重庆这个市场大家也都知道，下滑的比较厉害，那接下来保利还会有其他哪些比较灵活的营销动作呢？

且看保利。