前段时间有群友问我，四川师大站TOD·锦江府（售楼处位置：四川师大站TOD·锦江府）买得不。
嚯哟撞到我的兴奋点上了！
我的回答非常的肯定以及确定：买得。
然后马上坐到电脑前，准备激情述说无数个理由的时候，他没继续问我了，好气人！！表演还没开始就结束了。
我憋到这口气嗯是恼火得很，必须要把这款看到都要兴奋的主城稀缺大平层好生理一道。
锦江府·南苑 效果意境图
我个人对它的兴奋度排了个序。
排第一的以外部条件为主，包含三环内的供应、位置、配套等等。主打保险、确定性、稳当和稀缺。
其次是项目和产品，总占地面积约205亩，是锦江区2.5环内唯一在售的超200亩大盘，产品改善属性强，用料还很实在，外立面采用大面积的玻璃和铝板覆盖，用一句话来形容就是：
同样的价位段，锦江后无来者。
PART
01
没有竞争对手=稳当
我拉了一哈锦江区近4年的土地供应，主要集中在三环外金融城东片区的林家坝、白鹭湾和三圣乡几个板块。
三环内零星卖了几个小地块，占地面积区间约10亩-29亩，唯一的超百亩大盘，就只有四川师大站TOD·锦江府。
把位置和占地面积合到一起看，它几乎没有竞争对手。
这就是民间都赋予它“稀缺”定位的原因，毕竟光是“三环内+大盘”几个字，就是很多人非买不可的理由。
多的不说，项目周边几所私立学校的教职工、家长和区域改善都要消化掉很多房源。
2020.6-2024.6月锦江区土地成交地图 截图自投资云地图
稳当又咋说？
先说新房，你现在想在锦江三环内买高品质超百亩的大盘，只有四川师大站TOD·锦江府可以选；二天想卖了再次换房，跟它价位、品质相当的二手小区也很少。
无论新房、二手房时期区域的出货量都很低，就不存在板块踩踏，相对应的价格就更稳。（踩踏是指一个区域或者一个小区，二手房挂牌量越高，价格就越容易继续下探，因为买家的选择实在是太多了。）
跟巨量出货形成踩踏效应相反的，是主城稀缺大平层的稳当故事，在楼市下行期依然在上演：
东大街的新希望·D10今年2月迎来了首次成交，42F的次楼王成交均价约5.4万/㎡，总价1200万（含增值税，该小区越高越贵，低区便宜些），这套房子2019年的取证单价约3.9万/㎡。
他为啥非得花一千多万，交增值税也要买这个小区嘛？
因为没得选。
他就想要这个地段，并且这个地段当时只有这一个高品质小区可选。
如果你觉得新希望·D10离四川师大站TOD·锦江府有点儿远，那我们来看个近的。
距离项目直线距离约600米的29亩地块，成交楼面价23500元/㎡，是去年的名义地王。
这是啥子概念喃，上一个楼面价2万/㎡多一点点的地块，销售单价约3.5-3.7万/㎡。
你感受一哈。
四川师大站TOD·锦江府与2023年名义地王位置关系 截图自百度卫星地图
当然我不是说四川师大站TOD·锦江府的二手房出来后马上就能卖到新希望D10这么高哈，毕竟定位也有区别，至少它有看得见的稳当和确定性。
像这种需求就合适得很嘛↓
PART
02
改善属性极强的产品，只有大盘才做得出来
四川师大站TOD·锦江府项目整体总占地约205亩，一共有3坨，住宅组团分南、北两个地块，北地块就是去年卖的锦江府·北苑，已经卖完了，南地块就是今天写的锦江府·南苑，预计7月底取证。
另外还有一块已经签约的华润万象系商业购物中心规划，现在已经动工。
四川师大站TOD·锦江府 效果意境图
锦江府·北苑去年5次开盘售罄，楼栋都已经封顶，外立面由大面积铝板+弧形玻璃窗组成。
现在约70%外立面已呈现，还有少量楼栋正在巴铝板。
锦江府·北苑 实拍图 看看人家好丝滑！
路边上卖黄果兰的大爷都给我说，从外立面巴起铝板那一刻开始，高级感的光芒就正式照亮了川师板块，最近好多买主都是看到这个外立面专门问起过来的。
他们听到说还有锦江府·南苑马上要开卖的时候，脸上的表情都变得更有松弛感了。
锦江府·北苑 外立面实拍图
锦江府·南苑在地块指标上与锦江府·北苑有一些区隔，锦江府·南苑总占地约79亩，容积率为2.0，共计590户，由17层-25层2T2纯板式结构的小高层和高层组成。
在户型和布局上，可以用一个词形容：
又纯又“稀”。
79亩的占地面积只有590户！并且大户型占多数！
建面约175㎡户型最多，第二多的是约207㎡户型，面积小的约144㎡户型占比最少，小区的纯粹浓度很高。
布局上区别于常规排列式组合，采用的是全独栋独单元点式布局。
独栋独单元就是1栋楼只有1个单元，常规模式是1栋楼有2个单元拼起的；点式布局就是不对称排列，尽量错开排列拉大楼间距。
独栋独单元布局和2个单元拼栋布局示意图
毕竟每栋建筑要窄很多，加上点式错列排布，一套操作下来，小区看起来就非常“稀”。
根据购房通小程序测评，大部分楼间距都在约50米以上，这个尺度现在很少见到哈。
楼间距越宽对视就越少，私密性好得很，加上错列布局没有建筑对建筑，视野也扯得很开阔，部分位于中庭的户型甚至能穿出小区看到外面的世界。
锦江府·南苑 楼间距示意图
天上的视野已经很耀眼了，地面空间还有惊喜。
这样布局后，给地面腾了很多空间，楼栋之间从传统的条状宅间花园，优化为长宽尺寸够大的好几个中庭园林景观。
所以它的大杀器来了：饱满又拽实的景观园林。
整个园林空间规划设计了三大主题的花园秘境，九大景观场景，包含了浮岛、花园、湖泊、谧林等元素。
再加上地块内部有约3米天然高差，稍微挖一哈，台地、下沉式庭院、瀑布分分钟就出来了，时不时给你来点儿花境点缀、特色植被覆盖、活动空间穿插，整个园林逛起来的味道就很长。
颜值方面，锦江府·南苑憋憋是成都在售新房的第一梯队哈，甚至有过之而不及。
外立面几乎都是玻璃幕墙和铝板，连山墙面都是玻璃或铝板。
并且在锦江府·北苑的基础上做了调整，线条采用直角，减少了立面线条的数量，效果更挺拔、简洁，在极简中透露出低调的高端感。
锦江府·南苑 效果意境图
锦江府·南苑 效果意境图
玻璃幕墙+铝板这种搭配到底有好重要喃？
现在外立面巴铝板是高端住宅的标配，区别在于巴得多不多，但凡深度了解过高端产品的，还是比较在意铝板占比高不高。
曾经有个预算近900万的粉丝，因为意向楼盘没有全铝板覆盖遭气藤了。
户型
项目有建面约144㎡、175㎡、207㎡三个户型，全都是2T2户纯板式结构，全都是独立电梯入户，约207㎡层高是3.15米，其余户型层高约3.1米。
具体到户型我就简单说一哈，144㎡套四还做了双阳台，目测是区域内少有的门槛面积了，锦江三环内后面要出来的新项目以大户型为主。
175㎡景观阳台约7.2米进深2米，带独立储物间，南北双阳台三卫双套房设计，关键是生活阳台都有约4.25米宽，把我的红眼病都看出来了。
207㎡双主卧套，端厅设计了270°IMAX环幕观景，“L型空中环幕观景台”面积超过24㎡，并且层层观景、三面采光、户户看中庭。
PART
03
最后简单说下配套就杀割。
1.锦江区买房必须先提教育。
项目周边名校比较多，包括七中育才汇源、七中育才华兴、成师附小等多所优质公立学校。
最终读哪所要交房后才能确定，从今年已公布的小升初划片范围来看，未来的出口和攀成钢是一样的属于锦4。
但是据我了解，买这个盘的人很多是冲到私立学校来的。
以锦江府·南苑为圆心，大概1公里范围内包含了从幼儿园到高中的知名私立学校：有嘉祥系和金苹果系两所私立幼儿园，有私立“金花”中的三朵，锦江嘉祥、锦江师一、川师附小。
紧邻项目南地块还规划有1所公办小学，据官方最新消息，小学计划今年底前开工建设，2026年6月完工。（此文所涉学校仅供参考，不作为入读依据，开学时间及入读学校请以教育局及学校公告为准）
四川师大站TOD·锦江府 周边配套，截图自百度地图
2.它的商业很生猛。
项目包含一块占地约56亩的商业地块，已经正式签约了华润万象系商业，今年已经动工，计划2027年开业。
这个商业，一方面可以弥补板块商业短板，另一方面又把城市界面的调性拉高一大段，对项目业主来说，逛街、吃饭、娱乐几乎步行可达，巴适得很嘛。
四川师大站TOD·锦江府 商业效果意境图
另外上盘我写锦江府·北苑的时候，好多妹儿给我说观音桥菜市场吸引力超致命！
我整理了一哈大家的留言，观音桥菜市场适合男女老少，退休mermer和都市白领都喜欢，大概是这种↓
好了我说完了，锦江府·南苑预计7月底取预售证，首批次推7、8、14号楼3栋，覆盖建面约144㎡、175㎡和207㎡三个户型，选择面比较广。
其他信息咨询售楼处哈，再见。
免责声明：项目推广名：四川师大站TOD锦江府·北苑，备案名静安北苑；项目推广名：四川师大站TOD锦江府·南苑，备案名静桉南苑；1.本资料旨在提供相关信息，不代表着我司对此作出要约或承诺。2.（1）资料所涉学校的具体入学资格，开学时间以教育部门、学校、幼儿园政策及通知批文为准，我司宣传内容并不构成承诺。（2）交通配套信息来源于成都市人民政府（http://www.chengdu.gov.cn/）四川省公共资源交易网（http://ggzyjy.sc.gov.cn/），市政公园、绿地等配套信息来源于四川省建设网（http://www.sccin.com/），交通规划设置、市政配套设置不排除因政府规划，政策规定及我司未能控制的原因而发生变化，仅供参考。（3）以上配套具体设施情况以相关机构最新公告为准，不代表本公司对此作出承诺，如有变化，不再另行通知。3.本图所展示的意境图均为最新意境效果，仅供示意参考，并非我司承诺，最终实际效果以正式的商品房买卖合同约定为准。4.关于TOD一体化设计范围内的规划仅供参考用途，为了实现最优业态组合，我司保留优化调整规划的权利，具体以实物、政府主管部门批准文件及买卖双方签订的《商品房买卖合同》约定为准，如有变化恕不另行通知。5.开发建设单位：成都锦江区静桉北轨道城市发展有限公司/成都锦江区静桉南轨道城市发展有限公司。营销代理单位：成都易居祥悦不动产顾问有限公司、成都正合地产顾问股份有限公司。6. 以上信息收集时间为2024年7月，本资料制作时间为2024年7月，本公司保留对其内容修改的权利，敬请留意最新资料。预售证号：蓉预售字第510104202369622号、蓉预售字第510104202264644号
