锦江2.5环内,约205亩超级大盘,很难不爱

高冷谈房地产 2024-07-04 02:51:05

前段时间有群友问我,四川师大站TOD·锦江府(售楼处位置:四川师大站TOD·锦江府)买得不。

嚯哟撞到我的兴奋点上了!

我的回答非常的肯定以及确定:买得。

然后马上坐到电脑前,准备激情述说无数个理由的时候,他没继续问我了,好气人!!表演还没开始就结束了。

我憋到这口气嗯是恼火得很,必须要把这款看到都要兴奋的主城稀缺大平层好生理一道。

锦江府·南苑 效果意境图

我个人对它的兴奋度排了个序。

排第一的以外部条件为主,包含三环内的供应、位置、配套等等。主打保险、确定性、稳当和稀缺。

其次是项目和产品,总占地面积约205亩,是锦江区2.5环内唯一在售的超200亩大盘,产品改善属性强,用料还很实在,外立面采用大面积的玻璃和铝板覆盖,用一句话来形容就是:

同样的价位段,锦江后无来者。

PART

01

没有竞争对手=稳当

我拉了一哈锦江区近4年的土地供应,主要集中在三环外金融城东片区的林家坝、白鹭湾和三圣乡几个板块。

三环内零星卖了几个小地块,占地面积区间约10亩-29亩,唯一的超百亩大盘,就只有四川师大站TOD·锦江府。

把位置和占地面积合到一起看,它几乎没有竞争对手。

这就是民间都赋予它“稀缺”定位的原因,毕竟光是“三环内+大盘”几个字,就是很多人非买不可的理由。

多的不说,项目周边几所私立学校的教职工、家长和区域改善都要消化掉很多房源。

2020.6-2024.6月锦江区土地成交地图 截图自投资云地图

稳当又咋说?

先说新房,你现在想在锦江三环内买高品质超百亩的大盘,只有四川师大站TOD·锦江府可以选;二天想卖了再次换房,跟它价位、品质相当的二手小区也很少。

无论新房、二手房时期区域的出货量都很低,就不存在板块踩踏,相对应的价格就更稳。(踩踏是指一个区域或者一个小区,二手房挂牌量越高,价格就越容易继续下探,因为买家的选择实在是太多了。)

跟巨量出货形成踩踏效应相反的,是主城稀缺大平层的稳当故事,在楼市下行期依然在上演:

东大街的新希望·D10今年2月迎来了首次成交,42F的次楼王成交均价约5.4万/㎡,总价1200万(含增值税,该小区越高越贵,低区便宜些),这套房子2019年的取证单价约3.9万/㎡。

他为啥非得花一千多万,交增值税也要买这个小区嘛?

因为没得选。

他就想要这个地段,并且这个地段当时只有这一个高品质小区可选。

如果你觉得新希望·D10离四川师大站TOD·锦江府有点儿远,那我们来看个近的。

距离项目直线距离约600米的29亩地块,成交楼面价23500元/㎡,是去年的名义地王。

这是啥子概念喃,上一个楼面价2万/㎡多一点点的地块,销售单价约3.5-3.7万/㎡。

你感受一哈。

四川师大站TOD·锦江府与2023年名义地王位置关系 截图自百度卫星地图

当然我不是说四川师大站TOD·锦江府的二手房出来后马上就能卖到新希望D10这么高哈,毕竟定位也有区别,至少它有看得见的稳当和确定性。

像这种需求就合适得很嘛↓

PART

02

改善属性极强的产品,只有大盘才做得出来

四川师大站TOD·锦江府项目整体总占地约205亩,一共有3坨,住宅组团分南、北两个地块,北地块就是去年卖的锦江府·北苑,已经卖完了,南地块就是今天写的锦江府·南苑,预计7月底取证。

另外还有一块已经签约的华润万象系商业购物中心规划,现在已经动工。

四川师大站TOD·锦江府 效果意境图

锦江府·北苑去年5次开盘售罄,楼栋都已经封顶,外立面由大面积铝板+弧形玻璃窗组成。

现在约70%外立面已呈现,还有少量楼栋正在巴铝板。

锦江府·北苑 实拍图 看看人家好丝滑!

路边上卖黄果兰的大爷都给我说,从外立面巴起铝板那一刻开始,高级感的光芒就正式照亮了川师板块,最近好多买主都是看到这个外立面专门问起过来的。

他们听到说还有锦江府·南苑马上要开卖的时候,脸上的表情都变得更有松弛感了。

锦江府·北苑 外立面实拍图

锦江府·南苑在地块指标上与锦江府·北苑有一些区隔,锦江府·南苑总占地约79亩,容积率为2.0,共计590户,由17层-25层2T2纯板式结构的小高层和高层组成。

在户型和布局上,可以用一个词形容:

又纯又“稀”。

79亩的占地面积只有590户!并且大户型占多数!

建面约175㎡户型最多,第二多的是约207㎡户型,面积小的约144㎡户型占比最少,小区的纯粹浓度很高。

布局上区别于常规排列式组合,采用的是全独栋独单元点式布局。

独栋独单元就是1栋楼只有1个单元,常规模式是1栋楼有2个单元拼起的;点式布局就是不对称排列,尽量错开排列拉大楼间距。

独栋独单元布局和2个单元拼栋布局示意图

毕竟每栋建筑要窄很多,加上点式错列排布,一套操作下来,小区看起来就非常“稀”。

根据购房通小程序测评,大部分楼间距都在约50米以上,这个尺度现在很少见到哈。

楼间距越宽对视就越少,私密性好得很,加上错列布局没有建筑对建筑,视野也扯得很开阔,部分位于中庭的户型甚至能穿出小区看到外面的世界。

锦江府·南苑 楼间距示意图

天上的视野已经很耀眼了,地面空间还有惊喜。

这样布局后,给地面腾了很多空间,楼栋之间从传统的条状宅间花园,优化为长宽尺寸够大的好几个中庭园林景观。

所以它的大杀器来了:饱满又拽实的景观园林。

整个园林空间规划设计了三大主题的花园秘境,九大景观场景,包含了浮岛、花园、湖泊、谧林等元素。

再加上地块内部有约3米天然高差,稍微挖一哈,台地、下沉式庭院、瀑布分分钟就出来了,时不时给你来点儿花境点缀、特色植被覆盖、活动空间穿插,整个园林逛起来的味道就很长。

颜值方面,锦江府·南苑憋憋是成都在售新房的第一梯队哈,甚至有过之而不及。

外立面几乎都是玻璃幕墙和铝板,连山墙面都是玻璃或铝板。

并且在锦江府·北苑的基础上做了调整,线条采用直角,减少了立面线条的数量,效果更挺拔、简洁,在极简中透露出低调的高端感。

锦江府·南苑 效果意境图

锦江府·南苑 效果意境图

玻璃幕墙+铝板这种搭配到底有好重要喃?

现在外立面巴铝板是高端住宅的标配,区别在于巴得多不多,但凡深度了解过高端产品的,还是比较在意铝板占比高不高。

曾经有个预算近900万的粉丝,因为意向楼盘没有全铝板覆盖遭气藤了。

户型

项目有建面约144㎡、175㎡、207㎡三个户型,全都是2T2户纯板式结构,全都是独立电梯入户,约207㎡层高是3.15米,其余户型层高约3.1米。

具体到户型我就简单说一哈,144㎡套四还做了双阳台,目测是区域内少有的门槛面积了,锦江三环内后面要出来的新项目以大户型为主。

175㎡景观阳台约7.2米进深2米,带独立储物间,南北双阳台三卫双套房设计,关键是生活阳台都有约4.25米宽,把我的红眼病都看出来了。

207㎡双主卧套,端厅设计了270°IMAX环幕观景,“L型空中环幕观景台”面积超过24㎡,并且层层观景、三面采光、户户看中庭。

PART

03

最后简单说下配套就杀割。

1.锦江区买房必须先提教育。

项目周边名校比较多,包括七中育才汇源、七中育才华兴、成师附小等多所优质公立学校。

最终读哪所要交房后才能确定,从今年已公布的小升初划片范围来看,未来的出口和攀成钢是一样的属于锦4。

但是据我了解,买这个盘的人很多是冲到私立学校来的。

以锦江府·南苑为圆心,大概1公里范围内包含了从幼儿园到高中的知名私立学校:有嘉祥系和金苹果系两所私立幼儿园,有私立“金花”中的三朵,锦江嘉祥、锦江师一、川师附小。

紧邻项目南地块还规划有1所公办小学,据官方最新消息,小学计划今年底前开工建设,2026年6月完工。(此文所涉学校仅供参考,不作为入读依据,开学时间及入读学校请以教育局及学校公告为准)

四川师大站TOD·锦江府 周边配套,截图自百度地图

2.它的商业很生猛。

项目包含一块占地约56亩的商业地块,已经正式签约了华润万象系商业,今年已经动工,计划2027年开业。

这个商业,一方面可以弥补板块商业短板,另一方面又把城市界面的调性拉高一大段,对项目业主来说,逛街、吃饭、娱乐几乎步行可达,巴适得很嘛。

四川师大站TOD·锦江府 商业效果意境图

另外上盘我写锦江府·北苑的时候,好多妹儿给我说观音桥菜市场吸引力超致命!

我整理了一哈大家的留言,观音桥菜市场适合男女老少,退休mermer和都市白领都喜欢,大概是这种↓

好了我说完了,锦江府·南苑预计7月底取预售证,首批次推7、8、14号楼3栋,覆盖建面约144㎡、175㎡和207㎡三个户型,选择面比较广。

其他信息咨询售楼处哈,再见。

免责声明:项目推广名:四川师大站TOD锦江府·北苑,备案名静安北苑;项目推广名:四川师大站TOD锦江府·南苑,备案名静桉南苑;1.本资料旨在提供相关信息,不代表着我司对此作出要约或承诺。2.(1)资料所涉学校的具体入学资格,开学时间以教育部门、学校、幼儿园政策及通知批文为准,我司宣传内容并不构成承诺。(2)交通配套信息来源于成都市人民政府(http://www.chengdu.gov.cn/)四川省公共资源交易网(http://ggzyjy.sc.gov.cn/),市政公园、绿地等配套信息来源于四川省建设网(http://www.sccin.com/),交通规划设置、市政配套设置不排除因政府规划,政策规定及我司未能控制的原因而发生变化,仅供参考。(3)以上配套具体设施情况以相关机构最新公告为准,不代表本公司对此作出承诺,如有变化,不再另行通知。3.本图所展示的意境图均为最新意境效果,仅供示意参考,并非我司承诺,最终实际效果以正式的商品房买卖合同约定为准。4.关于TOD一体化设计范围内的规划仅供参考用途,为了实现最优业态组合,我司保留优化调整规划的权利,具体以实物、政府主管部门批准文件及买卖双方签订的《商品房买卖合同》约定为准,如有变化恕不另行通知。5.开发建设单位:成都锦江区静桉北轨道城市发展有限公司/成都锦江区静桉南轨道城市发展有限公司。营销代理单位:成都易居祥悦不动产顾问有限公司、成都正合地产顾问股份有限公司。6. 以上信息收集时间为2024年7月,本资料制作时间为2024年7月,本公司保留对其内容修改的权利,敬请留意最新资料。预售证号:蓉预售字第510104202369622号、蓉预售字第510104202264644号

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