昨天（7月2日），长沙市自规局、住建局联合下发《关于支持公寓等类住宅商品房调整为住宅有关事项的通知》，通知明确，长沙市辖区范围内停止新的公寓等类住宅项目规划审批，并支持公寓等类住宅商品房调整为住宅。
因公寓改住宅涉及到土地性质和产权年限的改变，所以之前类似的政策大都是以商水商电改为民水民电的方式来实现。虽然少部分地区有过商业改为租赁住房的先例，但是像长沙这样如此大胆的政策还是比较罕见的，也势必会对房地产市场产生非常重大且长远的影响。
要想深入了解此政策带来的具体影响，首先要搞清楚公寓和住宅的最本质区别是什么。
住宅和公寓的本质区别最经典的一句话来总结住宅和公寓的区别，那就是“住宅像股票，公寓像债券。”
怎么理解呢？
首先最重要的一点就是住宅的土地属性为住宅用地，住宅和城市的多种资源绑定，拥有更多的权益，比如落户，上学等最基本的社会功能。而公寓的土地属性一般为商业用地，本质上属于经营用途，因此公寓并不能享受落户和学区等重要城市资源。
这就意味着，公寓很难享受到城市发展带来的”分红”，就拿上学为例，当住宅因为周围学校而产生学区的溢价时，公寓只能是望涨兴叹，但是当市场下行，住宅价格下跌时，公寓往往跌的更狠。
第二点就是不同税费带来的影响。住宅作为资产来看时，其交易时的税费是相对较低的，而受制于面积大总价高，所以整体的出租收益率不算太高，基本在2%左右，因此从投资端来看，住宅的收益主要依靠二手交易时房价的涨幅。
公寓则不一样，公寓因为其商业性质，所以在交易时要面临高昂的增值税，最高能达到30%左右，这就使得二手公寓的转让会被税费吃掉大部分的房价涨幅。公寓的好处是面积小总价低，而且位置相对较好，因此租金收益率比较高，基本能在6%以上，所以，公寓的收益主要靠长期持有的租金收益。
综上，住宅和城市的资源深度绑定，可以享受源源不断的城市发展分红和各种权利，而公寓，只能拿到房租带来固定“利息”，因此住宅像股票，公寓像债权。
这次长沙的公寓商改住，就相当于让这部分公寓既能享受住宅的股票”分红“权益，又能享受到公寓的债券“利息”权益。
影响几何？公寓商办的去化一直是房地产的一项难题，而这次公寓商改住更像是一个不得已的办法，因为在目前放开限购的大背景之下，类住宅公寓的功能已经名存实亡了。但是，如果能政府能成立平台公司，将商改住的公寓作为人才房和保障房进行收购和管理似乎会更好。
因为公寓商改住之后会使得原来的小面积公寓也享受同样的住宅首付和贷款政策，其带来的高投资回报率就使商改住的公寓更具有炒作空间，一间普通住宅的资金就可以撬动几十间小型公寓，并能同时赚取“股票“和“债券“的双倍收益。
这次公寓商改住将在短期内释放大量的小户型住宅供给，会给长沙的房价带来一定的波动，但是这种波动是短期的，很可能会加速长沙房价筑底。在此前多重利好政策的加持下，难道对于长沙来说，最好的买房时机似乎快要到来了？
