2024年5月17日成为中国房地产史上值得铭记的一天。

17日下午4时，国务院政策例行吹风会上，央行副行长陶玲表示，将设立3000亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款5000亿元。

在这一天上午，全国切实做好保交房工作视频会议在北京召开，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰出席会议并讲话，“打好商品住房烂尾风险处置攻坚战”势在必行。中午，央行官网连发三条通知，公积金贷款利率、商业住房贷款利率、房贷首付比例悉数调整。

这一天，房地产板块在午后迅速拉升，截至收盘，A股房地产板块整体上涨7.38%，12家上市公司涨停。

同样也是这一天，国家统计局发布2024年1～4月份全国房地产市场基本情况，房地产投资、销售、融资各项指标继续下滑。国家统计局70城房价数据也在同日出炉，4月份70个大中城市中，各线房价继续下行，同环比降幅均有所扩大。

5000亿流入全国楼市

17日下午的国务院政策例行吹风会，住建部、自然资源部、中国人民银行、国家金融监督管理总局负责人全部到场。

根据央行的部署，再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次。发放对象包括国家开发银行、政策性银行、国有商业银行、邮政储蓄银行、股份制商业银行等21家全国性银行。

各地银行将按照自主决策、风险自担原则，向城市政府选定的地方国有企业发放贷款，收购已建成未出售商品房，用作保障性住房。央行按照贷款本金60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。

在17日上午举行的“全国切实做好保交房工作视频会议”中，中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰强调，要打好商品住房烂尾风险处置攻坚战，扎实推进保交房、消化存量商品房等重点工作。

会议要求，当前要着力分类推进在建已售难交付商品房项目处置，全力支持应续建项目融资和竣工交付，保障购房人合法权益。相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。

政府回购商品房，前些年已经有声有色地出现过，但5000亿的资金规模却非常罕见。

2022年，为给地方楼市去库存，苏州市政府回购1万套新房，郑州第一批回购2万套库存房源用于人才公寓，济南国资委宣布回购大约3000套商品房，浙江湖州、新疆阿勒泰、广西桂林、甘肃玉门等地均有过回购商品房动作。

据天风证券研报显示，2024年3月空置二手房面积约有44亿平方米。目前广义住房库存也有26.3亿平方米，其中，新房广义库存约为15.3亿平方米（假设可售比为98％）；有效的空置二手房面积约为11亿平方米（假设空置二手房仅有25％能成为供给），对应的去化周期约为25.4个月。

陶玲认为，2023年起，央行在济南、郑州等8个城市试点租赁住房贷款，商业可持续的租赁经营模式初步形成，为消化存量住房发挥了积极作用。统筹考虑政策衔接，央行将租赁住房贷款支持计划并入保障性住房，在贷款政策中管理，将在全国范围内全面推广。

“最宽松”的楼市信贷政策央行官网“一键三连”发布的三个通知搅动了早已对新政无感的房地产市场。

其中，房贷首付比例调降幅度较大，超出市场预期。根据通知，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。

这是时隔八个多月，央行再度下调房贷首付比例下限。2023年8月底，央行、金融监管总局联合发文，将首套房商业性个人住房贷款最低首付款比例统一调整为不低于20%，二套房统一为不低于30%。

这意味着，“517新政”成为商业性个人住房贷款首付比例的历史低点，也因此，这次调整被业内称为是40年房地产发展历史上最宽松的一次，其能级超过过去所有的放宽政策。

在此基础上，根据央行通知，央行各省级分行、金融监管总局各派出机构根据城市政府调控要求，按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限。

据业内人士估算，政策落地后，大多数城市房贷利率可能下降0.3个至0.4个百分点；按照100万贷款、30年期限、等额本息还款方式计算，总利息支出可减少7万余元。

在涉及公积金贷款的通知中，央行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%，5年以下（含5年）和5年以上第二套个人住房公积金贷款利率分别调整为不低于2.775%和3.325%。对于新发放的公积金贷款，5月18日就可以享受到“降息”；对于存量公积金贷款，将从明年1月1日贷款重定价日起享受“降息”。

此次公积金贷款利率的下调，是顺应此前按揭贷款利率下行后的相应调整。根据央行2024年第一季度货币政策执行报告，截至3月末，新发放的个人住房贷款加权平均利率3.69%，同比下降0.45个百分点。

余下的交给时间

毋庸置疑的是，当前楼市仍处于深度调整中。

17日，国家统计局发布了2024年1～4月份全国房地产市场基本情况，房地产投资、销售、融资各项指标继续下滑。

数据显示，1-4月份，全国房地产开发投资30928亿元，同比下降9.8%，降幅比1-3月扩大0.3个百分点。新建商品房销售面积同比下降20.2%，销售额同比下降28.3%。全国商品房销售均价9595元/平方米，环比上涨1.8%，但同比降幅仍高达9.2%。

从4月份房企到位资金来源看，个人按揭贷款、定金及预收款下滑幅度最大，分别同比下降39.7%和37.2%，这两大指标是销售回款的主要组成部分，占房企资金来源的40%以上，这两个指标的大幅下滑，说明居民购房意愿仍然偏低。

“517新政”出台后，尽管不少地产人为可能到来的“楼市复苏”摇旗呐喊，但也有不少业内人士认为这一系列政策真正见效，尚需时日。

不过，首先在这轮政策中受益的，是17日A股房地产板块。央行房贷政策三连发之后，房地产板块迅速拉升，截至收盘，板块上涨7.38%，绿地控股、荣安地产、金地集团、大悦城等12家房地产上市公司涨停，超80家上涨。

--THE END--