我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：

提问：沪叔，你好，我最近在看房考虑二手房，有关注的二手的新江湾华润橡树湾，您觉得怎么样？

沪叔：华润是新江湾城版块的1000-1500w的热门二手次新商品小区，学区对口延吉路幼儿园和二梯队头牌上音9年一贯的小初，房龄由于户型种类多，1房-6房面积从62平-280平不等，不论是交易量还是同等时间的挂牌房源量，都是版块内较为活跃的。

买房一定要买在城市发展轨迹方向，因为你的目标就是城市的核心潜力方向，上海地倾西南，东西轴向发展，当你不知道买哪里的房子时候，就买买东西方向的房子，不会差到哪里去。一个城市的板块分为领涨板块、普涨板块、补涨板块。领涨板块：规划能级高、资源集中、供需失衡的重点板块。普涨板块：享受高能级规划辐射，供需关系一般，板块界面、居住氛围宜居板。补涨板块：无重大规划，供需关系一般，离中心太远或者界面差。

提问：沪叔，你好，我咨询下淞南板块的上港星江湾能买么，未来有升值空间吗？上港星江湾和柏悦江湾哪个更好点？

沪叔：在2035年规划中，宝山的主城区是在吴淞杨行顾村这一带，淞南和南大属于中心区

淞南的位置还是不错，到市区也非常便利，上港新江湾紧挨着新江湾城，整体这一片都是商品房，城市界面不错，从地段上来说，碧桂园离配套：地铁学校更近一些，产品主要是98平洋房及131-147平叠加为主

上港新江湾分三期，聚集在一起，主要以高层为主84-141平，一二期品质都不错的，但整体来说，淞南这一片商品房临近军工路码头，但是港口经济并不景气，项目西侧北侧以产业为主，东侧待开发土地为主，南侧是新江湾城。这个板块人气不太足，未来发展需要很长时间。

提问：沪叔，你好，预算1500万左右，积分不够买新房，只能买二手房，工作地点一方在浦东陆家嘴附近，一方在南京西路，希望购买三室的次新房，要求近地铁，交通便利，小区品质不错，学区一般即可，请问一下哪些板块或者小区可以选择？

沪叔：如果考虑兼顾陆家嘴和南京西路的次新3房，对于品质有要求，目前可以考虑静安的大宁板块和浦东的北蔡大华社区。这两个板块次新房较多，板块的发展潜力不错，且板块的居住氛围好。

大宁可以关注慧芝湖花园二期三期，二期09年次新-120平三房，三期11年次新小区，距离一号线地铁站马戏城站700米，对口的是大宁国际小学和风华中学；

北蔡的大华街区：十一街区，十八街区十九街区，可以考虑的比较多。这边整体居住氛围好，房子品质不错，都是次新。

提问：沪叔，你好，手上有2500左右现金，如果喜欢的房子在3500-4000左右，你们建议贷款吗？还是放低要求合适？房产3-5年的走势有下跌的因素吗？我积分只有35分，有市内的新盘吗？是买新房还是二手呢？目前考虑到了陆家嘴板块和联洋板块？

沪叔：你好，比较难入围，2500w的盘起码要50分朝上入围有戏，积分要70分起，像国信世纪海景，九龙仓目前作为塘桥和陆家嘴交界的次新房，单价也是贵的离谱，联洋比较有标杆意义就是河滨城二期三期，上一波楼市涨幅80%多，目前单价也是不低的，2006年租转售的，在整个世纪公园别墅区里面不算高端，起步小区，2500-3000w选择面积不多。像豪宅这一类住宅特点就是房龄老，置换客群单一化，仁恒滨江的租户不少，地段肯定是没的说，你这个预算，如果退一步地段，离市区稍微远点离你自己单位稍微近点，小区产品可以更新一点，在当地版块也是领标产品，楼市里面的领跑大哥，有公办学区要求选联洋，有T0核心地段要求选陆家嘴，因为2500w在陆家嘴的十三个一二线核心小区里面当下也属于三房起步门槛，但在联洋公寓里面就属于中高段的价格，仁恒滨江园的户型非常繁多，很多面积段的小复式你预算内都好买，就看上车阶段的挂牌怎么样了。

提问：沪叔，你好，什么时候买房淘到笋盘几率大呢？

沪叔：你好，一般7、8月是楼市冷淡季，这个时候是天气最热的时候，买房看房又是一件比较琐复杂的事情，购房者更加不愿意这种热的人烦躁的时候看房，大家都喜欢在风和日丽、秋高气爽，不冷不热的春天和秋天买房看房，这两季节买房的人多，你想要淘到笋盘看运气，反其道而行之比如最热的夏天去淘房，说不定会有惊喜。

以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选

当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。

沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。