每年的78月都是学区房讨论最热烈时候，因为恰逢中考和高考放榜，哪里的升学率高了，哪里学区房跌了，都成为网友讨论的话题：

比如最近一套鼓二小延安中的二手房成交案例，引起我们兴趣：

1、

6月横锦新村2室1厅，成交一套总价360万，单价5.2万/平的二手房：

对比三年的走势，作为福州顶级学区房系列有很大跌幅：

当然，对于学区房，我们一方面要看单价判断价值，另一方面也要看重的量的差异。因为总价是真金实银买单，单价只是个计算量而已。特别是学区房还是要看总价，代表具体的购买力。

论单价，从2021年最高的9万下跌到5万，几乎是4万的跳水，从总价来看，在2020-2021年年入手横锦巷的门槛在470万以上，部分房源甚至在500万以上，也就是没有450万预算，别考虑这个顶级学区。

但是进入2024年，总价的门槛下降到376万，甚至360万，短短两年，这个入手门槛降了100万。

与此对应的是单价也在下降，从2021年的9万到现在5万，所以结合总价和单价评价，福州顶级学区房降价是真实的。

从均价来看，作为鼓楼顶级学区房的横锦巷在2021年是7.3万；到了2022年是6.7万，进入2023年，更是滑落到5万区间，而且是68平米有说服力的户型。

其实这三年，顶级学区房的价格一直在跌，除了上述二手房，其他的津泰新村、安泰中心等价格也是一路走跌。

2、

回顾这几年顶级学区房走势，2017年房价猛涨，2018年小幅上涨趋势，2019年是持平，进入2020年上半年，有10-15%%跌幅；下半年又回调上声补涨；进入2022年是转折点，对比2021年高位跌幅超20%，进入2023年，跌幅进一步扩大。

可以说这两年学区房行情怪异，一方面是楼市行情及周期所致；另一方面是人口变化，这两三年恰好是小学入学高峰，而这一批小学人口的父母，他们恰恰是70和80后为主。

对于以上人群，我们都打着深刻时代烙印：

70后的人生，考上大学，可以改变命运；80后的人生，考上大学，可以跨越阶层；

而人口增幅放缓的父母这一代，他们是这样：

90后的人生，考上大学，可能能找到理想工作或者就业有难度；2000后的人生，考上大学，甚至会面临一毕业就失业的尴尬... ...

而未来3-5年，结婚生儿育女买房的主力军，大概率就是95后和00后，但是他们对于学区房认知，有和70和80 大大不同：

如果指望他们牺牲生活品质去接盘主城老破小区学区房，可能性将会变得越来越小。

3、

虽然人口增幅放缓等因素影响购买力，但是从目前来看，未来毁掉学区房的因素，像是：教师轮岗、多校划片、均衡化教育......会影响，但是可能不是冲击最大那个。

毕竟，教师轮岗，可以选择优秀生源学苗多的学区；还可以选择师资力量强大的教育集团；多校划片亦是如此，以鼓楼为例，他们最弱的学校，都比外围比如南二环、三江口和五四北最好的学校还要强！

未来真正冲击学区房的房价，绝对是如今2000后甚至2010后家长们的人生信仰，以及与此对应购买力本身的变化！

这就好比电商打击商场，电车取代油一样，是因为人们的生活方式发生了本质变化。最终将是家长们的“成功”履历发生了根本变革，成为毁掉未来学区房的因素。

我们知道，学区房最火热这几年，背后的家长是70、80后；

他们为什么会相信学区房，因为通过高等教育改变了自己的人生，获得过丰厚的教育红利；985、211的毕业帮助自己成功长，所以他们在培养孩子的时候就会不假思索地让后代来模仿自己的成功途径。

但是如今的95后和200后的家长？他们今后的履历面临的时代的大变局，可能他们有些人，刚刚毕业就会面临失业。

学区房是买学区房人的一种信仰，而当这些准备接盘的家长们在自己的人生履历当中总结不出来这种信仰所产生红利的时候，学区房的价值就受到冲击！与此对应的是人口增量减少，以及原本就高昂价格，以及自然老化贬值，在内外因冲击下，加上虚高学区房价面临一系列不稳定因素：

所以，接下来5年，大部分二手学区房只会越卖越便宜（同比自己）。

这两年，对于当初低位入手的业主们，要赶紧卖，还可以在高点套现。

现在置换的人，将会是下一个阶段的赢家，将过气的产品相对高点脱手，让一批人接盘，而不管是入手相对竞争性更强的新房或者其他资产，落地为安就会跑赢绝大部分人。