2024年，可能是房地产「最卷」的一年。

今年开局，从契税补贴到LPR下调，政策端持续不断的在释放购买信号，大多数楼盘也都审时度势降低门槛。

这段时间准备买房、在买房路上的，估计都接过不少项目推出特惠、打折的促销电话，今天这个8字头，明天那个就7/6/5字头……

作为房地产从业人员，一天能接收到好几个优惠信息的我，对这类消息甚至可以说是脱敏了。

但是，我发现，最近南宁市场变得越发奇怪了。

就在近期，我竟然收到了某项目要涨价的消息。

涨价？这个节骨眼上？真有意思。

全世界都在降价

这个盘却逆势涨价了？

前天的文章里，我说了现在朋友圈刷屏热销的楼盘多了起来，很多售楼部也热闹了起来，新房、包括二手房对比往日确实有一定回暖的迹象。

但注意了，这些热销的背后，开发商断臂求生，或是房东以泪洗面地降价占很大因素。

趁着契税补贴、利率下调，降低门槛走一波量，是当下很多项目、卖家的共识。

但，我却收到爆料：中海湖上景明涨价了，对外报价1.4万-1.9万元/平，价格上调1000多元/平。

这是什么概念？

过去一年，项目凭借着135平+大户改善产品，加上五象湖的标签，去化200多套，成绩还不错。

就在今年2月份，中海湖上景明还曾对外输出1.2万/平起特价房，1.3万元左右/平还能有好的楼层选择。

现在不想接地气了？在一众楼盘都「以价换量」的时候，中海真这么「头铁」？

秉着求真原则，上周末（3月9-10日），我去到了湖上景明售楼部。

现场置业顾问告诉我，项目价格确实有变化，但具体变了什么没细说。

置业顾问给我的报价是：5/6号楼在售，5号楼135-143平，均价200万-220万（换算下来1.39万-1.6万/平）。6号楼175-178平，均价220万-360万。（换算下来1.25万-2万/平）

2月27日踩盘时，项目现场置业顾问给我5/6号楼的报价为：1.35万-1.75万/平。

对比两次踩盘，相隔不到两周，中海湖上景明的报价下限是低了，但上限也高了2500元/平。

再落到具体房源。

以5号楼12楼135平户型价格为例，今年初折后单价1.34万/平。

上周末我踩盘时，置业顾问告诉我，5号楼8楼房源价格在1.35万-1.37万/平，楼层越往上越贵。

也就是说，年初1.34万/平就能买到5号楼12楼比较好的楼层，现在1.35万/平只能从8楼看起。

对比下来，中海湖上景明确实涨价了。

与此同时，不少一线带看的销售人员也表示，这个项目价格确实有调整，少则涨幅几百元/平，多则涨幅近千元/平。

在我踩盘过程中，置业顾问表示，如果真想买，可以再申请此前的优惠折扣，换句话说，现在中海湖上景明的价格，可谈空间很大。

可能有老铁会说，这不是好事吗？

但作为普通人，身边没有专业人士，又有多少人能够轻松跟开发商讨价还价？合适价位究竟是多少？一不小心就有可能成为站在山顶的「冤大头」。

而就在我刚刚准备发稿时，又收到了一个信息:

中海湖上景明推出8套一口价房源，涉及2/5/6/9号楼，优惠幅度16万-24万。

我看了一下，这次中海推出的一口价房源，楼层集中在3、18 楼这样的低楼层和特殊楼层，说白了就是推出「引流款」。看似低价，实则这些是楼盘本身难去化的特殊楼层。

靠这些一口价的特殊楼层吸引到访，来了再引导成交其他「上调过价格的正常房源」，当然了，这招地产圈里也不稀奇。

但一边是上涨的报价，一边是优惠特价，且幅度都很大，这样混乱的价格体系，购房者如何安心买房？

不同时间买价格差大几百甚至几千每平，稍不留神就会买贵几十万，信用何谈？

价格体系混乱的中海湖上景明

到底值不值？

价格，向来是最敏感，也是最直接的。

对外的报价，直接传递了一个楼盘的态度，而调价的路径，比如上涨还是下降，一步到位，还是温水煮青蛙又或是其他……这些都是非常重要的对外信息。

一边涨，另一边又降，价格体系混乱、对外信号混杂，这样的中海湖上景明究竟值多少价？还值不值得买？

可以从几个维度来分析一下：

一是，项目的整体表现上。

中海湖上景明位于玉象路与三定路交汇处，与当时的「四大天王」隔湖相望，与五象湖核心区一路之隔。

周边配套最近的是南宁图书馆，远一点有广西美术馆、广西博物馆......如果你去看房，销售一定会给你描述未来带娃去图书馆看书、看展览、听音乐会的高端生活场景。

高大上是确实，便利性不足也是确实。与五象万象汇和宜家直线距离在2公里以上，属于开车近走路远的距离。加上附近没有形成小区群，不成势，像一座孤岛。

还有一点，「四大天王」能冲到天花板价，十四中+四小的学区成分很大，但中海湖上景明四中和未定的小学，学区是它最大的短板。

要说最能拿得出手的的地方，就是它的公建化外立面，颜值挺高级。大面积玻璃幕墙全封窗设计，也让大平层的景观视野得到释放，客厅整面墙都能看湖、看景，且周边没有建筑遮挡，算是最大的拿分项。

二是，在产品的市场占位上。

从项目总平可以看到，中海湖上景明2.5的容积率，规划8栋大平层和12栋叠墅，135-178㎡大平层，180-232㎡叠墅，入门级面积为135㎡，清一色的改善产品，挺纯粹。

但问题在于：项目自身产品面积段上的定位跟客户的需求有差距。

以135-178㎡的平层为例。135㎡入门级产品对比一下项目周边的其他楼盘。

往南一点，北投时代有143-207㎡大户型，2号线那福站地铁口+1公里五象万象汇，目前1期已交付，品质看得见。

往东一点，五象湖东，万科翡翠中央珈蓝，143㎡大平层均价1.3万-1.4万，带精装，1.6公里五象万象汇，坛泽站地铁口，良玉小学和新民中学。还有交投和顺学府139㎡五房均价1.08万/平。

买这类产品的客户，对价格和配套尤其是学区非常敏感，而中海湖上景明对比周边楼盘，学区和配套上并无优势。

另一部分160-178㎡产品，总价在240-300万+，购买这类产品的客户是全南宁改善盘都在抢的「香饽饽」。

不说别的，就拿旁边的「四大天王」来说。建发五象印月二手房单价在2万+左右，建发央玺的二手房门槛更低，单价直逼1.7万，价格和配套都很刚。

再把眼光拓宽到全南宁，主城核心区青秀区，一众在售改善盘虎视眈眈。在凤岭北北投隐山、交投荣和樾园等，均价也都在2万+左右。

竞争白热化的抢人大战里，中海湖上景明深陷其中。在这个以价换量的时期，调整价格之后的中海湖上景明是否还能继续跑起来，不得而知。

央企中海入邕14年

给南宁带来了什么？

中海入邕那年，我清楚的记得那是2010年，民族大道上立着巨型的广告牌，向南宁人宣布它的到来。

那时候的南宁楼市，还是以本土房企为主，鲜少有外来房企。

中海，是较早来到南宁的大型央企之一。那时候，大家对中海其实是充满期待的，希望它带给南宁楼市一些新东西。

毕竟，和中海同一批进入南宁的央企，大多玩得风生水起。

反观中海，入邕14年，除了「工科中海」这个抽象、模糊的印象之外似乎并没给南宁人留下太多的标签。

作为一家合格的房企，真不是把房子建起来就完事了。

同一个板块，有人能1.4万/㎡热销，有人却只能9字头促销，现在还想顶着板块的IP或者区域的红利就能挣钱的时代，已经是过去式了。

在同一板块的「硬件」基础上，考验的就是一家房企的综合操盘能力，这个品牌能否给项目、给板块赋能的「软实力」才是拉开房企之间差距的关键。

否则，混乱的价格体系之下，消费者凭什么要买单?

回过头来在看中海，这几年在南宁开发了中海雍翠峰、中海御湖熙岸、中海国际社区、中海哈罗学府、中海半山壹号、中海湖上景明、中海甲叁號院7个项目。

中海在南宁布局

这些项目中，多数并不在南宁的热门区域，虽然2022年中海一口气连拿五象湖、埌东公园两个地块，就是现在的湖上景明和甲叁號院，但是早已错过南宁楼市的风口。

或许，当下中海要做的不是怎么调整价格，而是怎样提升项目价值，让市场心甘情愿买单。

这段算送的

实话说，南宁现在的楼市是啥情况，基本上也不用我多说了。

作为地产行业从业者的开发商，市场敏感度应该更高。

混乱的价格体系，没有章法的价格调整并不是什么明智之举。

这次中海的价格调整「弹性空间」很大，虚虚实实，真真假假之间，要靠业主去辨别，去谈，但是又有多少个老铁有专业的谈判能力？又怎么知道项目的底价是多少？

他们一非专业人士，二对市场、对价格了解不深，如何谈起，怎么谈？难道这部分老铁就要成为被割的韭菜？

这几年，房地产的收费乱象层出不穷，比如某楼盘要求业主买房的时候必须交300-900元不等的房产证代办费，不交就不给办证；还有的楼盘不交契税就不给收房……

今天是3月15日更是3.15，消费者权益日，那些花了几百万买房子的消费者的权益更应该重视起来。

毕竟，那是掏空了6个口袋买的。