鬼城楼盘成为福州楼市销冠?一言难尽!

张宝评房产 2024-10-30 10:27:15

进入十月以来,福州楼市的销量有回暖的迹象,或许证明了此前很多人有购房需求,只是在不太确定的背景下不敢入场。

当各方利好接踵而至的时候,终于能在一定程度上刺激了购买力。

现在,十月的第三周已经过去了,在这个周期里,销冠楼盘居然是来自于常被大家调侃为鬼城的板块。

把这个板块说成是鬼城的人,到底去过几次呢?对这里的认知有多少呢?

本文会在多个细节处来解读,你可以分享给身边有需要的人。

前言

图片为实地拍摄

“2024年,千万别在三江口买房子,买了一定上当,买了百分百后悔,三江口常住人口只有一万”。

上周回三江口的时候,同学给我看了一个中介苦口婆心劝大家不要买在三江口的短视频,然后问福州中介都这么贬低人的吗?

看了之后,发现挺搞笑的,如果不明白这个板块,可以实地去看看,一本正经的胡说八道。

三江口常住人口只有一万,能说出这种话的中介到底是多不专业啊?

从大家关心的美女故事说起吧!

90年代初的时候,在永南中学7点半左右,一个女生进入校园后,全校大概有500名男生在那边高喊:秋雅(化名),好漂亮!

由此,按照男女生比例,可倒推出永南中学的学生在一千人以上,每个年段大约有8个班级。

根据这种倒推的算法就可知三江口板块的人口远超一万了。

如今三十多年过去了,原住民往外迁移的不多,但是不少新福州人融入这个板块。

PART 1

图片为实地拍摄

很多人在经过三江口板块时,看到一栋栋高楼,却没有一丁点的星星之火,就觉得是鬼城。

作为新福州人,有这种判断也很正常,因为在你们眼中看到的那些高楼很多都没交付了。

关于三江口到底有多少常住人口呢?我们可以从原住民开始算起:

从每个村子算起,比如下洋村,以严姓为主,这是一个大村,严姓家人总户数就超过8千人了。

另外一个大姓为林,比如樟岚村,湖际村等,严姓+林姓就超过一万人了。

除此之外,还有很多村子不属于这两个姓氏的村子:

比如上村,下村以谢姓为主,安头村以王姓为主,壁头村以吴姓为主,李厝村以李姓为主,陈村以陈姓为主,后坂村以张姓为主,下洲村以郑姓为主,梁厝村以梁姓为主。

严姓,林姓以外的村子很多,这些加起来也有好几千人。

在三江口这个地方,虽然没什么高端产业,但还是有不少在此打拼外来的新福州人,因为其特殊的地理位置,会有不少厂房。

在这边工作的外来人口增加了不少,也逐渐融入了这个板块。

而在三江口购房的群体中,也有不少外来人口,现在星海天宸和景粼天著中,有不少外来人口。

那位三江口的同学表示“常住人口一万人”这句话,对他们来说,非常不严谨,甚至是不尊重。

PART 2

图片为实地拍摄

十月第三周的销冠楼盘是来自三江口板块的景粼天著,成交总面积约为3059平米,成交总套数为30套,成交均价为15237元每平米。

2020年6月24日龙湖地产以21.62亿竞得宗地2020-24号地块时确定的,楼面地价为11230元/平方米,溢价率为22.70%‌。

这个地块,在三江口也算是超级大盘了,总占地面积约为175亩,两个地块,分三期开发。

2021年3月开盘的时候,均价大约在2.25万。

只不过对于超级大盘来说,天量库存积压下,到最后就只能走上以价换量之路。

图片来源于中介

如果说降价的方法有一百种的话,景粼天著会选择第一百零一种,超级大赠送。

比如28件价值12万全屋软装,5万中国黄金,抽送10万产权车位。

对于极其难销售的户型,还有更高额的赠送,比如135户型的复式楼,送送价值40万精装修、送价值20万2个产权车位,送物业费+旅游基金价值约5万等。

既想去库存,又想保存最后的尊严,只能这么办了。

其实,景粼天著在最近进入福州榜单前十屡见不鲜,只不过这次变成榜一大哥了。

位于梁厝片区的景粼天著,优势在于双地铁,周边环境也不错,这次实际购房成本也远低于早期的业主。

图片为实地拍摄

不过,其缺点很明显,在售楼栋中有紧邻高架桥和主干道的,还有不为人知的不利因素。

在该楼盘的南面,还有庙宇,古建之类的,只不过购房者是否买入该楼盘的时候,纠结的是地段,没有过于在乎这些不利因素。

龙湖这家房企,比较擅长的是,在一二线城市的边缘板块(重庆除外)拿楼面价低的地块(在那个时候算低);

然后打造一些看上去比较有质感的社区,比如五重园林景观,很容易拿捏90后,00后的心理。

那么多中介助力,再加上高赠送,以及对比此前购房业主的价差,上榜也在意料之中。

PART 3

图片为实地拍摄

在8月份的时候,写过一篇关于三江口板块的文章,有业主留言,大致的意思是住在三江口,环境不错,有岁月静好的感觉。

世上哪有那么简单的岁月静好,只不过是开发商在“负重前行”罢了。

泰禾福州湾,那个吹捧三江口的始作俑者,如今的地产江湖中,很少有人提及“泰禾”二字了;

中海在三江口的地块,1.8万的楼面价,现在1.3万都难卖,环境不错的远洋天赋,1.4万的楼面价,也有不少1.3万的房源;

至于星海天宸,还有三百多套没网签,1.4万的楼面价,怎么卖都亏,关键是地下车库还冒水。

还有一个三百多亩的超级大盘,似乎遗忘在大众的视野了,这就是江山府:

这个楼盘早期因为划片清华附中福州学校二部,高点的时候也卖到了三万,现在很少看到中介宣传了,两万出头的特价房难有吸引力。

因为三江口现在在售的楼盘,其拿地的时间点比较特殊,因为当时的楼市环境并不差,所以个别地块在拍到最高溢价之后还要摇号。

楼市下行周期开始的时候,每个开发商都难以全身而退,大多数房企只能选择割肉离场了。

小结

图片为实地拍摄

三江口不是大家想象中的鬼城,也不是开发商口中的陆家嘴,曾经只是仓山东南端的一片荒芜之地,因为城市发展的需要被开发。

规划中,三江口还有CBD,但是你看看这些荒滩泽地,要想成为一片高楼林立的商业体,则需要漫长的等待。

泰禾不在了,三江口也装不下去了!

该板块的存在,只能适合一部分刚需外溢的群体,能满足自住需求即好。

三江口的业主,在归家途中,吹着闽江边的风,看着周边的芦苇荡,或许能释放心中的压力吧。

除了地铁外,原生态的环境应该是三江口为数不多的卖点之一。

当夜幕落下的时候,或许会有几分凄凉吧,因为那边的配套略显不足。

既然选择了岁月静好,价格不高的板块,就注定要远离城市的繁华。

不能因为某种言论就完全否定了整个板块,那边的房子能卖到销冠,也证明板块有存在的价值。

相信三江口每一套房子,都有命中注定的主人!

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