进入十月以来，福州楼市的销量有回暖的迹象，或许证明了此前很多人有购房需求，只是在不太确定的背景下不敢入场。

当各方利好接踵而至的时候，终于能在一定程度上刺激了购买力。

现在，十月的第三周已经过去了，在这个周期里，销冠楼盘居然是来自于常被大家调侃为鬼城的板块。

把这个板块说成是鬼城的人，到底去过几次呢？对这里的认知有多少呢？

本文会在多个细节处来解读，你可以分享给身边有需要的人。

前言

图片为实地拍摄

“2024年，千万别在三江口买房子，买了一定上当，买了百分百后悔，三江口常住人口只有一万”。

上周回三江口的时候，同学给我看了一个中介苦口婆心劝大家不要买在三江口的短视频，然后问福州中介都这么贬低人的吗？

看了之后，发现挺搞笑的，如果不明白这个板块，可以实地去看看，一本正经的胡说八道。

三江口常住人口只有一万，能说出这种话的中介到底是多不专业啊？

从大家关心的美女故事说起吧！

90年代初的时候，在永南中学7点半左右，一个女生进入校园后，全校大概有500名男生在那边高喊：秋雅（化名），好漂亮！

由此，按照男女生比例，可倒推出永南中学的学生在一千人以上，每个年段大约有8个班级。

根据这种倒推的算法就可知三江口板块的人口远超一万了。

如今三十多年过去了，原住民往外迁移的不多，但是不少新福州人融入这个板块。

PART 1

图片为实地拍摄

很多人在经过三江口板块时，看到一栋栋高楼，却没有一丁点的星星之火，就觉得是鬼城。

作为新福州人，有这种判断也很正常，因为在你们眼中看到的那些高楼很多都没交付了。

关于三江口到底有多少常住人口呢？我们可以从原住民开始算起：

从每个村子算起，比如下洋村，以严姓为主，这是一个大村，严姓家人总户数就超过8千人了。

另外一个大姓为林，比如樟岚村，湖际村等，严姓＋林姓就超过一万人了。

除此之外，还有很多村子不属于这两个姓氏的村子：

比如上村，下村以谢姓为主，安头村以王姓为主，壁头村以吴姓为主，李厝村以李姓为主，陈村以陈姓为主，后坂村以张姓为主，下洲村以郑姓为主，梁厝村以梁姓为主。

严姓，林姓以外的村子很多，这些加起来也有好几千人。

在三江口这个地方，虽然没什么高端产业，但还是有不少在此打拼外来的新福州人，因为其特殊的地理位置，会有不少厂房。

在这边工作的外来人口增加了不少，也逐渐融入了这个板块。

而在三江口购房的群体中，也有不少外来人口，现在星海天宸和景粼天著中，有不少外来人口。

那位三江口的同学表示“常住人口一万人”这句话，对他们来说，非常不严谨，甚至是不尊重。

PART 2

图片为实地拍摄

十月第三周的销冠楼盘是来自三江口板块的景粼天著，成交总面积约为3059平米，成交总套数为30套，成交均价为15237元每平米。

2020年6月24日龙湖地产以21.62亿竞得宗地2020-24号地块时确定的，楼面地价为11230元/平方米，溢价率为22.70%‌。

这个地块，在三江口也算是超级大盘了，总占地面积约为175亩，两个地块，分三期开发。

2021年3月开盘的时候，均价大约在2.25万。

只不过对于超级大盘来说，天量库存积压下，到最后就只能走上以价换量之路。

图片来源于中介

如果说降价的方法有一百种的话，景粼天著会选择第一百零一种，超级大赠送。

比如28件价值12万全屋软装，5万中国黄金，抽送10万产权车位。

对于极其难销售的户型，还有更高额的赠送，比如135户型的复式楼，送送价值40万精装修、送价值20万2个产权车位，送物业费+旅游基金价值约5万等。

既想去库存，又想保存最后的尊严，只能这么办了。

其实，景粼天著在最近进入福州榜单前十屡见不鲜，只不过这次变成榜一大哥了。

位于梁厝片区的景粼天著，优势在于双地铁，周边环境也不错，这次实际购房成本也远低于早期的业主。

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不过，其缺点很明显，在售楼栋中有紧邻高架桥和主干道的，还有不为人知的不利因素。

在该楼盘的南面，还有庙宇，古建之类的，只不过购房者是否买入该楼盘的时候，纠结的是地段，没有过于在乎这些不利因素。

龙湖这家房企，比较擅长的是，在一二线城市的边缘板块（重庆除外）拿楼面价低的地块（在那个时候算低）；

然后打造一些看上去比较有质感的社区，比如五重园林景观，很容易拿捏90后，00后的心理。

那么多中介助力，再加上高赠送，以及对比此前购房业主的价差，上榜也在意料之中。

PART 3

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在8月份的时候，写过一篇关于三江口板块的文章，有业主留言，大致的意思是住在三江口，环境不错，有岁月静好的感觉。

世上哪有那么简单的岁月静好，只不过是开发商在“负重前行”罢了。

泰禾福州湾，那个吹捧三江口的始作俑者，如今的地产江湖中，很少有人提及“泰禾”二字了；

中海在三江口的地块，1.8万的楼面价，现在1.3万都难卖，环境不错的远洋天赋，1.4万的楼面价，也有不少1.3万的房源；

至于星海天宸，还有三百多套没网签，1.4万的楼面价，怎么卖都亏，关键是地下车库还冒水。

还有一个三百多亩的超级大盘，似乎遗忘在大众的视野了，这就是江山府：

这个楼盘早期因为划片清华附中福州学校二部，高点的时候也卖到了三万，现在很少看到中介宣传了，两万出头的特价房难有吸引力。

因为三江口现在在售的楼盘，其拿地的时间点比较特殊，因为当时的楼市环境并不差，所以个别地块在拍到最高溢价之后还要摇号。

楼市下行周期开始的时候，每个开发商都难以全身而退，大多数房企只能选择割肉离场了。

小结

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三江口不是大家想象中的鬼城，也不是开发商口中的陆家嘴，曾经只是仓山东南端的一片荒芜之地，因为城市发展的需要被开发。

规划中，三江口还有CBD，但是你看看这些荒滩泽地，要想成为一片高楼林立的商业体，则需要漫长的等待。

泰禾不在了，三江口也装不下去了！

该板块的存在，只能适合一部分刚需外溢的群体，能满足自住需求即好。

三江口的业主，在归家途中，吹着闽江边的风，看着周边的芦苇荡，或许能释放心中的压力吧。

除了地铁外，原生态的环境应该是三江口为数不多的卖点之一。

当夜幕落下的时候，或许会有几分凄凉吧，因为那边的配套略显不足。

既然选择了岁月静好，价格不高的板块，就注定要远离城市的繁华。

不能因为某种言论就完全否定了整个板块，那边的房子能卖到销冠，也证明板块有存在的价值。

相信三江口每一套房子，都有命中注定的主人！