临过年，深圳送来新年大礼：

1，深户家庭（已婚）限购2套住宅；

2，深户单身（未婚或离异）限购1套住宅。

深户买房不用看社保和入深户时间。

3，非深户（不论已婚还是单身），连续3年社保或3年个税，限购1套住宅。

深户家庭、深户单身人士，限购的套数没变，但没了社保年限要求，只要是深户就能买房。即使是非深户，也只需要3年——而不是之前的5年社保，就能买房。

我查了下深圳的官方数据，2021年，深圳户籍人口是556万，2022年末是583万。这中间增加的27万人，按照之前深户满三年社保的规定，他们至少要等到今年才有房票买房。但现在不需要了。

再加上2023年新增的深圳户籍人口，以及跟随子女随迁的父母、深圳家庭的小孩，又是几十万人凭空增加了深圳房票。

这些人将直接变成深圳楼市的购买力，冲击每个月三四千套的成交线。

现在还是过年期间，新政传递到市场，具体的反应也得到年后才能出现。大家好好过年，年后，好好学习再规划！

还没进圈子的同学，记得联系助理，我会在年后的第一场《一周一课》，综合市场情况，跟大家做系统解读。

政策力度上看，深圳限购的这轮变动，几乎让深圳的楼市限制回到2020年7月之前。而2020年7月份，深圳宣布深户买房需要3年社保，又是深圳这一轮楼市冷淡阶段的起始点。

深户身份，由3年社保/个税，变更为落户后即可买房，不看社保/个税。

北上广三城，此前接连放松部分区域的限购政策，却扛不住深圳直接放“核弹”。

四个一线城市，深圳的户口是最容易获得的，深圳取消深户三年社保/个税的限制，几乎明牌告诉大家，你只要有钱，来深圳就能买房！

过去两三年，很多外地人想买深圳的房子，又受不了深户必须满三年社保才能购房的限制，要么买到深圳不限购的公寓、小产权，踩坑；要么，要到临深不限购的城市购房，这也是深坑。

非深户身份，由5年社保/个税，变更为3年。

这一条同样在释放购买力，深圳1700多万常住人口，户籍人口不到600万——剩下的1100多万常住非深户人口，其中有不少人，也在一夜之间，获得了房票。

深圳新政，最大的疑问：年后的深圳房价会飞涨吗？

答案是：当然不会。

但这并不意味着政策的力度不大。政策的导向不是让房价猛涨，也不是让房价猛跌，而是希望房价维持在一个健康的走势，有价值的可以逐渐上涨，但别涨得太快，没价值的哪怕跌也得在阴跌的轨道。

所谓的买在最低点、卖在最高处，都是一厢情愿的想法。起码我的粉丝是懂得这一点的，深圳的三年限售依然存在，这就意味着大家要把房子这件事情，当作一场至少三五年的中长期投资。

无论你现在留在深圳，还是回老家过年，不要冲动。年后也不要想着，房价会一飞冲天的冲上去——一部分有价值的板块，确实会很快朝上走，但有足够的反应时间留给大家。

买对房，比快买房重要得多得多！

深圳这次取消深户购房3年社保要求、非深户社保5年改3年，最直接的目的就是要吸引有钱人流向深圳——有钱人在自己的圈子里，可以影响所有不如他的人。

再进一步的目的，就是要促进楼市的进一步回暖，一来帮助深圳楼市去库存，二来给全国楼市树立标杆龙头。

在这之前，全国的房地产市场最大的障碍是没有标杆龙头。你即使在四五线城市，看见房价没希望，抬抬头，省城的房价也没希望。再抬抬头，北上广深一线城市的房价也没希望。

哦！是房子没希望了。

信心就这么一点一点滑落下去，钱袋子也不由自主地被捂紧，救市往往救了个寂寞。

今年1月份，深圳的二手房网签量是3463套，已经达到了2023年单月数据的高位水平。但是对比以前的繁荣时期，量还是不够。

2月的上半个月，因为春节缘故，会有一波回落，这是正常现象。而随着深圳新政的发酵，吸引全国的有钱人进入深圳楼市，年后起码在成交数据上，会有所回暖。

——我希望我的角色是，大家过度悲观的时候，给大家一剂强心针，大家过度兴奋的时候，泼盆凉水。客观看待市场而不要一味悲观或乐观：

房价的回暖，大家一定要意识到，短期的房价波动不等于长期的房产价值，你做不到今天买、明天卖，楼市也没有长期普涨的基础。

以五大居住价值板块为代表的，只有居住价值的房子，即使因为利好出现短期的房价波动，你以为是买入的机会，更可能是高位站岗的机会。

2021年-2023年，深圳楼市冷淡的时候，我在《一周一课》里面说，大家不要过度悲观，成交量只代表市场热度，不直接影响房价。

2024年，我在跨年直播将它定义成深圳楼市的起涨之年，但我仍然要说，成交量数字的提升，不能作为房价是否拉升的指标，只能作为市场活跃度的判断因素。

年后深圳的成交量，大概率会出现一波回升，但房价不会全面普涨，楼市的坑也不会全部消失，已经持有房子的人，也不会全部赚钱。

比如我刚才讲的，以前有钱人会跑到惠州、东莞买房——深圳放松限购以后，外地人可以直接在深圳买房，真正的有钱人也不会再有动力去惠州、东莞了。

对这些城市来说，外地人跑过去买房的主要原因，可能真的就是缺钱了——都缺钱了，你还怎么抬房价？

另外，深圳吸引有钱人流向深圳楼市，目的是什么？

市场的价值导向依然是去库存。但是同学们，哪里的新盘去库存压力大——现在的市场环境，只让说好的，不让说不好的。进过圈子、知道深圳五大价值板块、五大居住价值板块的同学，可以抢答了：

深圳哪些板块的去库存压力特别大？

深圳放松限购，让大家低门槛买房，是为了让你们二手房卖的更贵，还是为了加速新盘的去库存，为了让开发商回笼资金，为了全国一盘棋、树立房地产的标杆龙头效应？

前几天，深圳还透露了一组数据：深圳去年社区登记总人口2163.77万人，增长9.79%。

社区登记总人口的构成，包括常住人口、社区内的流动人口，但因为深圳本身就属于高流动人口城市，所以也可以作为一个人口数据的参考。

影响城市房价涨跌趋势的3个指标：产业，人口，供求关系。

深圳的产业基本面没有改变，仍然是金融、科技双引擎驱动的城市。2023年，深圳的GDP达到34606.4亿元，实际增速6.0%，相当于深圳GDP总量大的同时，增长又快。

深圳供求关系紧张的基本面也没有改变，去年东莞、惠州全域纳入深圳都市圈，我在《一周一课》跟大家解读过，那只是因为它们离得近，刚好全国的城市群要搞都市圈而已。

深圳还是那个深圳，地少人多房子少、供求关系一边倒的深圳。惠州还是那个惠州，地多人少房子多、房价下跌不见底的惠州。

最容易变的就是人口了——深圳有好产业，深圳这个大池子，就会源源不断地流入新人口，而这些流入人口的一部分，就会变成房子的购买力。

现在，深圳的这个大池子，又增加了一个注水口：外地的有钱人，可以直接到深圳调户口买房；已经扎根深圳、有钱没名额的家庭，通过随迁的父母或已成年的子女，额外获得购房名额。

买房的人变多了，需求增加了，供应的存量房、增量房还是那么些，供应不变，需求增加，市场是不是会逐渐活跃起来？