房子有四种需求：刚需、改善、豪宅和学位房。宝中在这四种需求面前，价值是不一样的：

宝中是刚需小白的毒药，改善家庭的福地，豪宅买家的迷魂药，学位房的风险点。

宝中的很多刚需盘在过去创造过房价“奇迹”，比如花样年花乡、花样年花郡，2020年最高卖到15万/平、16万/平。

假如你能在那个高点卖出去，你一定是赚的。

可是现在，房价跌回到7万/平、8万/平，甚至还有人愿意“白送房”。

刚需小白明明没经验，又因为自己有买房的钱，自信、自负，看着宝中房价的涨跌曲线，以为下一波就是回升浪，却不知道房地产早就分化了。

即使宝中涨，也不等于宝中的刚需盘涨。即使宝中的刚需盘涨，也不等于它不会再被戳破泡沫。

宝中的刚需盘，在过去因为前海热点被吹大泡沫，现在是泡沫回归的过程。未来，随着深圳楼市进一步回暖，炒房客卷土重来，很可能再次盯上这个地方。

刚需买房，一定要先求稳，再求赚。宝中做不到稳，即使赚，也不是你的机会，因为理论上赚，事实上你只会追涨。

宝中真正的机会是改善盘，因为改善盘需要的资金量太大，炒房客炒不动。

这一来保证你能用正常价格，甚至略低于价值的价格买进去，不用承担溢价风险。

二来，宝中的改善盘多，有很多选择性，你不喜欢A盘，可以买B盘，B盘也不喜欢，还有C盘、D盘。

但是要注意，在宝中买改善盘，注意楼龄，注意大社区，注意品质。

也不要为了楼龄买价格太贵的，比如新锦安海纳公馆这类房子，单价15万/平，没什么竞争力。房子最不值钱的就是新。

熙龙湾、壹方城是宝中的豪宅，楼盘品质好，壹方城的商业几乎是深圳商圈Top级别的。

可是，这只是房子豪。深圳房子豪的多的是，真正有价值的，得看地段豪不豪，资源豪不豪，圈层豪不豪。

房子的总价越贵，花的钱越多，你看重的越不仅仅是房子自身的品质。

宝中不是深圳的豪宅板块，宝中的改善盘多，是改善的优点，却是豪宅的缺陷，因为豪宅业主最不喜欢的就是人多，第二不喜欢的是排队。

即使壹方城是商圈的Top级别，可是你会天天逛壹方城吗？你只有住在壹方城才能逛吗？壹方城的繁华，对于豪宅业主来说，是吵闹而不是热闹。

宝中的学位房风险，是深圳学位房风险的缩影。深圳没几个热点板块是没有学位房风险的。

前阵子宝安新组建4个教育集团，我在《一周一课》的直播里已经给大家讲过影响，没看的同学可以联系助理。实际上从那时起，集团化名校已经覆盖到了宝安所有的街道。

学位房的趋势已经彻底逆转，越是单一依赖学位价值支撑的房子，房价下跌的风险越大。我经常在《一周一课》跟大家谈买卖学位房的注意事项，这涉及全深圳的学位房价值变动。

风险想要解除，至少要等到2025年，而且那时是基本解除而非完全解除。

任何板块都有适合买的房子，可是各个板块，在不同的需求面前，表现出来的价值是不一样的，并且板块的价值点越丰富，分析起来就越复杂。

比如光明，居住价值为主，很容易说。

比如百花，学位价值为主，也容易说，深圳的学位房遭遇普遍性打击，百花就是风险。

但是宝安宝中，南山后海，福田香蜜湖，等等等等，很多人只知道这些板块好，但是好在哪里？在刚需、改善、豪宅和学位房四种需求面前，都好吗？

你只有明白这一点，才能找到适合的好板块。