银行员工在办理房产抵押贷款时候，除了关注信用风险外，也要关注操作风险，即关注抵押房产使用情况，否则即使办理房产抵押登记手续，也有可能会丧失抵押权。

2015年7月6日，张某将拆迁安置房以50万元的价格出售给李某，当日李某支付30万元定金；之后，李某便在上述拆迁安置房居住，因一直未取得房产证，也未办理产权过户登记。2016年2月1日至2018年1月12日，李某陆续向张某支付余款15.5万元。

2018年11月21年，张某将上述已出售拆迁安置房登记在自己名下。2018年12月10日，张某以上述房产在甲银行办理房产抵押贷款60万元。贷款逾期后，甲银行起诉至法院要求执行上述房产，李某提出异议。

法院认为：

一是从权利性质及取得时间。因张某以支付购房款并实际占有，虽未取得房产证，但构成对该房屋的物权期待权，且张某对该房屋的物权期待权早于甲银行对房的抵押权；

二是从权利取得有无过错的角度。李某在购买房产过程中，核实了登记情况及拆迁安置情况，尽到了应有的审查义务，并积极履行合同，按照合同支付相应的对价，该房产登记在张某名下后不久就由张某为向甲银行借款提供抵押担保，李某并不存在过错；而甲银行作为专业的金融机构，其在办理不动产权抵押时，不仅应查询不动产的登记情况，亦应对案涉房产的占有情况进行必要审查，而甲银行提交的证据为照片打印件，无法证明实际现场查看情况，甲银行在办理登记过程中存在过失。

为此，李某对涉案房产享有的物权期待权优于甲银行的抵押权，李某诉请停止对案涉房产的执行，于法有据，法院予以支持，即甲银行对涉案房产的抵押权失效。

结束语

上述案例告诉广大银行信贷从业者，在办理房产抵押贷款时，一定要实地查看抵押房产使用情况，了解该房产是否已由他人使用，如有，需进一步了解原因，是否出租？是否有共有人？是否已经出售？只有这样才能避免抵押权失效的发生。