地产圈一直有一个段子。

有两个地产人在一起比拼行业资历，辩到情急之处，一方抛出了灵魂一问：

你搞得清新浪房产、新浪乐居、乐居、易居中国、易居企业之间的关系吗？

对方听完直接懵圈，最后甘拜下风。

在这串高度神似的名字后面，是一部国内房地产营销解题史，它们一度是代理行业领先模式的代名词。这中间嵌套的资本大戏，开启了排列组合式的连环上市模式，让一浪高过一浪的市值表演惊艳了整个地产圈。

这是一套比较复杂的运作，数学没学好的人，请直接跳过下一段。

2007年，在手工作业时代，先是易居中国在纽交所上市；2009年，在互联网广告时代，从易居中国分拆出来的克而瑞和新浪乐居联姻，以中房信的名义登陆了美国纳斯达克；2014年，进入电商阶段，从中房信分拆出来的乐居，登陆纽交所；2018年，在渠道为王阶段，克而瑞又和代理板块、房友组成易居企业集团，在香港上市。

发现了没有，绕来绕去差不多一直就那么些陈年老花，但经过重新捏合后便成了待价而沽的抢手货。

娱乐圈那些过了气的明星们，都应该来研究一下这套回春术。

焕新玩法的幕后操盘者，是人称“周老板”的易居创始人周忻，他的好基友新浪曹国伟和红杉沈南功不可没。从手工作业时代走到移动互联时代、大平台时代，近二十年的时间里，周忻和好基友们一个不落地赚取了每个阶段的资本红利。

周忻当仁不让地成为了那个——

房地产行业最会讲故事的人。

客观地说，周忻的确是位把握趋势的高手。他是地产圈最早玩转了流量的人，也是最早将电商O2O模式落地的人。他时常把一句话挂在嘴边：

每一次行业波动，恰恰都应该为下一步发展做战略布局。

哪怕是再成熟的模式，一旦发现有了新趋势，便会立即调整姿势。这是周忻最驾轻就熟的行动路线。

2011年，房地产互联网广告营销依然如日中天，周忻却让主打此内容的中房信退市了，甚至为此还将易居中国大股东位置让给了新浪。要知道此前两年上市的中房信，上市两天的市值就超过了大后台新浪。

原因是周忻发现了线上线下销售一体化的新苗头，他要打造一个融合信息和交易的闭环模式。经过一两年打磨后，2014年乐居成功IPO。

四年之后，周忻又如法炮制了易居的二次上市。2016年之后，渠道代理日渐盛行，易居用两年时间快速催肥了房友后，便携手老伙计——代理板块和克而瑞一起上了市，起名易居企业集团。

渠道概念的加入有多厉害，比一比易居退市和二次上市的市值就知道了。2016年，易居中国从美国退市时的市值为9.87亿美元（合计67亿人民币），到2018年易居企业在香港上市时，市值已高达208亿港元。一个新业务或概念，值100多亿。

几顿猛操作下来，易居俨然已经形成了成熟的周氏套路——

发现趋势，讲一个故事，打一个版样，然后上市兑现资本红利。

这些年来，易居系接连不断的上市节目获得了极高收视率，但就像表面有多风光背后就有多寂寥一样，周忻在编写故事的同时，一个个“易居泡泡”也先后归于平淡。

易居系上市公司都有一个共同的特点——上市即巅峰。在创造了短暂的上市繁荣之后，这些公司大都很难维持业绩的持续增长，表现在股价走势上全是清一色的盘跌。下面来看一下这些公司的K线图：

上图为中房信走势图（公司于2009年上市，2011年退市）

上图为乐居走势图

上图为易居中国走势图（公司于2007年上市，2016年退市）

上图为易居企业集团走势图

如出一辙的形态图很好地说明了一个事实——为上市而上市，哪管身后洪水滔天。

和其他易居系公司一样，三年前风光上市的易居企业集团，如今正面临业绩骤降的冲击。

2020年年报显示，公司营收出现了11%的跌幅，归母净利润则出现了高达64%的跌幅。在公司三大业务板块里，有两大业务板块的营收都出现了下降，分别是一手房代理下降13亿，房地产经纪业务下降12亿。与此同时，克而瑞业务也出现了滞涨的趋势。

与公司业绩表现正相反的是，2020年国内的房地产市场依然在高歌猛进，全年新房销售额突破了17万亿，再次刷新了历史纪录；二手房交易金额达到7.3万亿元，创下2015年以来最高值。

相形之下，易居企业交出的这份成绩单着实尴尬，而真实情况其实比表面更差。

2020年底，公司并购了乐居，后者随即成了易居企业的并表企业，一年的营收全部被合并了进来，这个数字在年报上显示是11亿人民币；合并净利润为1900万美元（合1.22亿人民币），归于易居企业所有者的净利润为6800万人民币（股权占比56%）。

图片来自公司2020年年报

也就是说，并购乐居帮助易居企业大大提升了颜面。鹰觅君简单计算了一下，如果把乐居贡献的营收和净利润剔除掉，易居企业的营收跌幅实际是23%，而不是表面上的11%；归母净利润的跌幅为72%，而不是64%，这比拦腰砍惨太多了。

这样的表现，相较过去的年份，算不算业绩暴雷呢？

鹰觅君最近都快被房企暴雷事件砸晕了，看到易居企业这份成绩单，高度怀疑自己的计算能力，然后反复算了十遍以上才敢相信：

它就算没暴雷，也是在暴雷的路上了。

如今的新房代理领域，渠道侵占了大半壁江山，而周忻当初讲故事用的房友，渠道的功效并没有顶上来。做好经纪业务，需要的是实业思维和行业积淀，这与纯玩资本的套路格格不入。

另外一个很不妙的事情是，易居企业超高度依赖的房企大客户（2020年来自前五大客户营收占比35%），像恒大这样的甲方爸爸们，正在上下求索自建渠道，马上就要单干了。

想想当年风光上市时，多少大房企争相成为股东，有的大佬个人还砸出真金白银入股背书。那时的易居企业，看起来就像一个刀枪不入的保险箱，有谁想到三年后它竟会一地鸡毛。

很多事情，起手就决定了终局。

去年底在并购乐居时，易居企业表示是为了共建房产数字化平台。实际上，乐居上市这些年大部分时间都游走在亏损的边缘，到2019年才实现了扭亏为盈，主打的电子商务业务这两年已经处于停滞的局面。

时值年报季，这起恰巧发生在年底的并购，看上去更像是为了凑业绩而专门发起的运作。现实操作中，这种财务伎俩在上市公司中早已见怪不怪了。

易居企业走到现在的样子，像不像2018年时世联行的翻版，只不过以公司现有的资源，还能够左右腾挪的空间，但也并不乐观。据鹰觅君获悉，现在易居已经开始动公司实习生的奶酪了。

到今天，房友的故事算是讲完了，是时候该有周忻的新故事了。

当天猫好房凌空出现的时候，我们不能有任何关于它不能成事的怀疑。

在天猫好房完全由周忻掌控后，让阿里的流量嫁接易居企业的新房代理板块，就跟当年利用新浪的流量一样，已经是一个跑通了的模式。在移动互联的新瓶里装上旧酒，依然可能香飘四溢。这个行业确实需要百花齐放，服务产品提供的越多，价格自然也会越公道。

打造数字化营销大平台，将是周忻要讲的新故事。相信这个故事已经打好了底稿，唯一担心的是，就算天猫好房大功告成，除了再次贡献给周忻和好基友们一顿资本大餐后，还会剩下什么呢？