近日，住房城乡建设部下发通知，要求各地科学编制2024年、2025年住房发展年度计划，根据住房需求科学安排土地供应，防止市场大起大落。

对于这个说法，还是很有艺术性的，我觉得“大起”两个字有很大可能是个语气词，毕竟四个字的成语读上去朗朗上口，“大落”恐怕才是核心诉求。

而且给的时间就两年，这个有点深意，那么两年以后呢，是没能力计划那么远，还是不需要计划那么远了？

还是有点细思极恐的。

话说这两年的房地产销量真的非常惨淡，据克而瑞最新发布数据，2023年全国百城住宅狭义库存总规模，回落到了近年来的低点，从年初的56321万平方米收缩至53231万平方米，同比下降6.2%。

最近一线城市土拍，底价成交甚至流拍已经是新常态了，而且90%都是央企或者城投拿地。

比如1月4号，北京2024年第一场土拍，大瓦窑两块触顶成交，羊坊和房山的均底价成交；

1月10号，上海的首场土拍，两块地都是松江的，全部底价成交；

1月9号，广州的首场土拍，2块地全部流拍。

同时，新房销售龙头开发商大概一月份下滑30%，二手房价格同比去年同期全部下跌。

一线城市都这样了，二三线城市就更不用说了，要是这么持续下去，房地产市场肯定得大落。

那么作为地方政府，他们能怎么改变这种现状呢？

没错，住建部这次发出的通知，就是让各城市注意点，人为制造一点稀缺性。

用官方的话说，就是“实现以人定房，以房定地、以房定钱，促进房地产市场供需平衡”。

用普通人听得懂的话说，就是人为制造稀缺性，减少土地供应，保持房价不要下跌太快。

这么操作也好理解，因为供求关系在，房企都不愿意拿地，那么作为土地的供应方就要降低土拍的价格。

然而降低土拍价格是很致命的，因为大部分房企都会把土地质押出去贷款，一旦土拍价格下降，必然导致房企的抵押品还不够价格。

那么银行的常规操作要么是抽贷，要么让房企增加抵押品或者补充差价部分。

这个逻辑和普通人做房产抵押有点类似。

问题是，现在房企的情况可不比那些房奴要强很多，你银行现在让我补充抵押物，我当场死给你看。

房奴可以死，但是房企最好不要死，毕竟影响到社会的方方面面，牵连可大了。

而且大家应该还记得，各地政府还有个奇葩的限跌令政策，不让一手房降价，房企想回笼资金打折销售都不行，因为打折销售必然会影响自己土地的拍卖价格，不过现在大部分城市好像都取消了限跌令。

估计是房企实在撑不下去了，毕竟大周期来了，不是一两个政策可以改变的。

因此减少土地供应，制造稀缺性，保持一手房价格不至于崩盘，应该是现在最佳的维稳模式了。

一手房价格保持稳定，那么二手房就不会跌得太过于离谱，这样就从源头上解决了房价“大落”的问题。

但这么操作显然也是治标不治本的，有个根本问题很难解决，就是很多依赖土地财政的地方政府就很致命了。

所以在建议里有这样一句话，测算房地产项目合理融资需求。

意思是，尽管减少卖地，更重要的是解决房企融资难的问题，然后把减少卖地和有能力融资的房企结合起来，达到一个平衡。

这样虽然地少了，但价格高了，总收入未必下降很多。

怎么说呢，逻辑是没错，但是最终执行的结果，城与城之间的差异会比狗和自行车的差距还大。

关键差距在于，年轻人的稀缺性和给年轻人提供就业岗位更是稀缺。

你在一二线城市这么搞，因为城市本身足够大，机会也足够多，只要可以虹吸年轻人，购买力多了，总能找到一些可以承担眼下房价的年轻人。

就像现在所有人都认为未来房价会跌，但并不影响依然有人我行我素地买房。

要是再把各种城市资源和房子捆绑起来，那么一二线城市勒紧裤带，小日子还是可以过过的。

只不过当一二线城市开始这么操作的时候，就意味着三线以下的城市大概率会以更快的速度衰败，如果坚持在这些地方买房，那就要承担收入下降以及日益衰败的民生服务。

22年的县级城镇化文件里已经写明了，公共服务与常住人口规模基本匹配、防止人口流失县城盲目建设。

简单地说，有人就有钱，没人就等着慢慢没落，很现实，也很残酷。

所以我觉得吧，这两年大城市肯定可以降低“大落”的风险，但是小城市就真的很难讲了。

解决房地产问题的根本，或者说解决消费的根本，在于老百姓要有钱，要敢于消费，敢于贷款，至于人口的流动也好，政策的扶持也罢，其实都是表面现象。

只要老百姓没钱，最好的解决方案就是马太效应，让好的更好，残次品就直接放弃得了。

两年差不多有结果了，让我们拭目以待。