每到年底，都必须面对很多人的疑问：

“谭老师，2024年深圳房价怎么走？”

“深圳11个区，哪几个区最值得买？”

“有没有地方既便宜又有价值？”

疑问是因为很多人真的担心。我必须承认我在营销别人这方面不太在行，这导致很多人过去鼓动一路向西，拿扩容、补涨忽悠大家的时候，我提反对意见，不仅没增粉，反而招黑。

我用直播、《一周一课》呼吁大家重视房产，也发现大家根本不了解房价趋势的本质，全凭一个“猜”，买房是猜出来的决定，不买房也是猜出来的决定。

成熟的市场里面，投机的空间越来越少，尤其是真正有价值的地方，你看见房子单价高、总价贵，可是你看不见以后的单价更高、总价更贵。

我曾经有位学员，20多岁就来深圳打拼，他当时租房，每个月交房租350块钱。

他曾经在华强北工作，靠着“信息差”，把一楼的IC元器件搬到三楼，净赚1万多块钱。

我相信每一个早年来到深圳的人，都经历——至少都听过，有人有这样的赚钱经历。

如果没有赚钱效应，还有多少人来到深圳？

过去的房地产和深圳其实是一样的，类似一个原始粗放时期，你只要敢入局，就有好机会。

你敢借钱买房，哪怕过几天把房子卖掉，都能捡到钱。

如果没有赚钱效应，过去十年，买房的人会变多还是变少？

我来深圳挺早的，我在2004年来深圳之前，对深圳的印象是到处都有钱捡。可是等我来了以后，发现没钱捡啊！

钱都被别人捡完了。

房地产的钱现在也快被捡完了，买房暴富成为历史，投机买房成为历史，房地产从通涨进入到分化。

城市分化，板块分化，楼盘分化。

城市与城市的产业发展差距，带来城市竞争力的分化，城市竞争力的分化带来人口素质、人口购买力的分化，最终导致楼盘的分化。

一味悲观和乐观都是不可取的。2019年，前海的招商领玺一期开盘，均价10.8万/平，日光。

2020年，宝安的华强城市花园开盘，均价4.8万/平，万人打新。

2021年，还是宝安，万丰海岸城一期开盘，万人抢房，入围社保最低278个月。

当时兴奋抢筹，甚至交喝茶费的人没有想到，日光盘不等于房价上涨，今天的万人打新，不意味着明天还会有万人抢这套二手房。

市场变了，热点迅速消退，没有真实价值支撑的房子最终回归到真实价格。

市场变了，我们的脑袋也该跟着变。

房地产需要赚钱效应。

一个城市，只要有赚钱效应，哪怕它竞争激烈，卷得厉害，也会吸引更多有能力、有野心的人才进入。

行业也是如此，只要有赚钱效应——哪怕它的赚钱效应没有亏钱效应大，只要有，才能吸引有钱人。

而有钱人在自己的圈子里面，可以影响所有不如他的人。

你觉得房价还有下跌的空间，你的老板，要买房了，你会不会怀疑自己的眼光？经济实力不如你的人，也要买房了，你会不会嘲笑他在当韭菜？

2023年到现在，哪怕再降低银行的房贷利率，降低到无限低，哪怕再降低你的存款利率，降低到无限低——你会买房吗？

房地产已经分化，买错城市，买错板块，买错楼盘，还不如不买。

这是现在的房地产的新形势，但经济需要房地产，房地产是经济的第一大支柱产业。

投资、消费、出口是经济的三驾马车，房地产既能驱动投资，也能刺激消费，稳房地产有助于稳经济。

所以，现在的房地产需要一场新的赚钱效应。

很多同学说，我也知道深圳的南山、福田好，可是买不起。

无论是南山、福田的高房价，还是龙岗、光明的低房价，我们真正想知道的，是南山福田未来还能不能持续高房价，甚至创造更高的房价。

龙岗光明的低房价，是不是未来五到十年的低点。

如果不是，那么你买到的就不是赚钱效应。

包括福田的百花、八卦岭、园岭，这些地方的学位房房价，自2021年至今，三年来房价基本腰斩。很多同学说，要跑去抄底。

曾经卖14万/平、15万/平的房子，如今掉到7万/平、8万/平。

房价表现上看，确实是近三年的低点。可是你从房产价值的角度，那些除了学位价值，一无是处的房子——尤其是楼梯房、宿舍，它本来就只值6万/平、7万/平。

现在是跌回市场价，而不是低估。

现在的价格，属于正常价买进，而不是低价捡便宜。

当一座城市发展到相对成熟的时候，投机的空间就会被收窄，我们再也不能回到2004年深圳房地产遍地是黄金的时候。

也不能回到2014年，深圳房地产即将普涨的时候。

现在是2024年，房地产大分化时代的新一轮起涨点周期。

选对城市，只要自己不败家，占住萝卜坑，以后人家想把这个萝卜拔出来、换进去，必须得加钱。

选对板块，弄清楚阶段性上涨和持续性上涨的区别，有的板块只在短期阶段性上涨，过去涨得凶可能意味着以后跌得猛。

选对楼盘，学会运用房产五大属性挑房子。