卖得好的盘总是相似的,卖不动的盘却各有各的痛。
最近有里水粉丝咨询我,想在里水中心买房结婚,龙光越秀和阅玖章&远洋北控天成,这两个盘好像卖得一般,能买吗?功夫君帮忙分析一下。
按理说,里水镇长年蝉联新房销售第一,这两盘真的卖得不好吗?
统计网签发现,和阅玖章开售以来,总网签量约223套,与410套可售货量相比,网签仅54%;远洋北控天成目前总网签241套,与整盘货量1080套相比,仅占22%。
要知道这俩都是2021年拿的地,3年时间不仅没建好,去化也相当慢,到底是什么原因呢?功夫君决定为粉丝实地走访,看看真实情况。
单价1.7万+/㎡起
和阅玖章三年熬到准现房
和阅玖章的位置就在里水镇中心,从地理位置上来看,真的无可挑剔,三面临水,楼下景区,对面公园,这样的居住条件真心优质。
不过,当一个盘看着不错却卖不动,主要原因很可能在于:价格。
我们了解到,项目在售1-4座,20层高,1-2座为2梯4户,99㎡三房和117㎡四房,售价约1.7-2.2万/㎡;3-4座为2梯3户,主推125/135/143㎡江景四房,售价约2.3万/㎡起。
| 和章玖阅沙盘
2.3万/㎡是什么概念?都可以买到大沥、平洲、三山,乃至桂城新房,都可以买到了,但放在里水中心,对于本地人而言,可能真的有点高。(不知道桂城2.3万哪个盘的朋友,拉到文末私聊我)
项目首批5、6号楼已交付,1-4号楼也将于今年年底交付,现场到访小区,发现已经有不少业主已入住,居住氛围肉眼可见开始起来了。
| 和章玖阅小区实景
和阅玖章在4A级梦里水乡位置旁边,又是临江,项目给每个户型都设计了超6.3米大阳台,不少高层单位都有滨水景观,加上河对岸没什么高楼,视野开阔。
| 和章玖阅位置
不过项目的环境也不是360度完美,项目南面临近工业区,城市面貌较差,这些单位就相对便宜一些。
里水粉丝跟我们说,越秀虽然有好景观,但它的位置有点尴尬。
他的村在河对岸,那边集中了大量成熟商业体,要过河的话要么开车,要么电鸡,走路还是得花一些时间,而且体验也不是很好。
南面新开的里水嘉州广场做得不错,从项目过去也是一条直路,但也要开电鸡才方便,走路又觉得远了。
| 和章玖阅南向景观
这位粉丝看中的四房要2.3万/㎡以上,之前特价的3、4楼单位可以做到2万/㎡以下,但他还是觉得价格高了。
“考虑小朋友读书,会想过要不要去大沥,那边有新楼盘做到1.6万/㎡,有个楼盘直接读新石门中小学,也就1.7-18万/㎡,怎么都比这盘便宜多了。”
一直以来,里水的客群除了本地人,广州客是一大组成部分,然而广州客更倾向于金沙洲和里水大道南的区域,里水中心的项目反而让通勤距离变得更远。
因此这个项目的受众对比其他近广州的项目,更为单一。
| 和章玖阅户型
此外,龙光面临过资金问题,给项目带来一定负面影响,但有着越秀国企背景顶着,也算是安全交付了,但对比周边的里水盘,项目总体价格比较坚挺,长期在2万/㎡。
盘是好盘,产品也没毛病,但入市三年都走货不理想的原因,也许可以归纳为三点:
①景观虽好,地段不完美;②客群单一;③价格坚挺。
真的只有非常想在里水置业,也不是很差钱,又一定要住在镇中心的客户,会选择这个项目了,估计以后二手流通也只能局限在本地人之间。
特价1.4万/㎡起
北控天成还有一半未建好
与和阅玖章隔江对望,一样难出货的还有远洋北控天成。
抛开地段,与兄弟盘最大不同的是,它的价格真的极为亲切。
这个项目主推首批1-3号楼,楼高33层,2梯4户或6户,主打86㎡三房,95㎡四房,109㎡四房,单价1.6万+/㎡起步。
更惊人的在后头,项目最近做第三批工抵房专场,86㎡三房总价11x万,折合单价约1.4万/㎡。
| 远洋北控天成沙盘
为啥卖这么便宜,是产品不够好吗?
远洋北控天成户型偏刚需,85㎡中规中矩,95㎡竟然能做到四房,109㎡也有南北对流,整体实用率达到9成,算不错了。
| 远洋北控天成户型
价格卖到这么低,关键还是在于地段。
项目被城中村、厂房包围,交通配套差,到现场看房,需要经过一条村或是穿过工业区才到达售楼部,体验感大大打折。
不过好在,项目自建公立幼儿园、儿童公园,旁边就是里水中心小学、里水中学,走几步路就到富寿公园,可以说好坏参半。
| 远洋北控天成位置
这样的地段,别说广州客,本地客都是有点介意的。
那位粉丝就说了,这个盘价格很理想,但是位置实在是“太里面”了,出入开车都不方便,所以才这么犹豫。
| 远洋北控天成实景
让人更没有购买信心的是,大家同年拿地,同样6栋住宅,越秀今年已经交付,远洋才建着3栋住宅,园林只兑现了一半,实地看到,幼儿园、以及另外3栋住宅进度都不太乐观。
| 远洋北控天成建筑进度
功夫君认为,这个盘其实产品不差,低总价的确可以吸引一部分里水客源,也许未来现楼发售,会更能让本地客埋单。
里水市场冷热不均
本地客看价格,广州客看位置
回顾两个项目拿地价,龙光于2021年6月拿下里水城区地块,总价9.4亿元,楼面价17554元/㎡;北控于同月以16亿拿下里水地块,楼面价14817元/㎡。
再看看当下两者售价,特价单位几乎都是贴着地价出货,但还是难以打动购房者。
我们认为,并不是项目本身不够好,而是拿地价格、项目位置和市场客群所决定的:
一是里水市场走量都看广州客,本地置业需求不大。
里水多年以来都是广佛同城先行地,大量广佛候鸟很早期就开始在里水置业,因此里水楼盘的去货速度,跟是否靠近金沙洲,基本呈现正相关。
由于没有地铁直达,愿意到里水买房的广州人,都是开车出行为主,红绿灯能少则少,有时候差2-3个灯位,价差就能去到1-2千/㎡。
所以我们可以看到里水大量新盘都是集中在里水大道南,这里一路可以直入金沙洲,或者上高速,对自驾更友好。
| 里水主要一手盘分布
和阅玖章和天成这两个盘,深入里水中心腹地,广州客是少之又少,里水本地人又大多有自建房,置业需求不大。
至于新里水人,确实有,但占比也不多,而且考虑到广州的工作机会,选盘也会倾向于靠近广州。
二是里水市场选择太多,打不过,实在打不过。
整个里水市场,楼盘选择非常多,特别是里水南一带,可谓“神仙打架”。
近学校的、看湖的、看山的、看江的、近高速的、交标好的、卖现楼的,真的啥产品都有,啥价格都有,120-150万也有不少选择。
| 梦里水乡实景图
只要足够便宜,足够近广州,就是途径仙人长眠之地都没问题,一样卖爆。
加上这条路由于楼盘多,新商场开起来,整体生活氛围已经开始起来了,大有超越里水镇中心的势头。
三是地价高售价高,相同价格,客群更倾向南下置业。
和阅玖章、远洋北控天成旁边也有很多二手盘,早期卖得红红火火,那是因为遇上房地产最好的黄金年代,加上不破万的价格,也容易接受,再差的产品也能卖掉。
这两个盘拿地都是市场上升期,彼时里水中心一手新盘少,在售的大约在1.8万/㎡,而两盘的拿地成本又很高,注定了售价不会低。
| 板块实景图
里水人不少早期出大沥、桂城置业的,享受到了房价升值的“头啖汤”,只要实力允许,不少人对于南下置业依然有憧憬。
之所以有这样的选择,并不只升值潜力,还在于城市配套、孩子读书、就业选择等,大沥和桂城确实配套优质、机会更多。
| 繁华的千灯湖
如今市场饱和,经过一轮调整,就连桂城大沥都挤出泡沫,不少新盘都可以做到跟里水中心一样的价格,里水的价格优势也无了。
最近有考虑置业广佛的朋友,可以找二叔聊聊。
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