谁也没料到,公寓会成为主角。
4月9日,广州收紧审批商务公寓等类住宅项目。如今,已经一个月过去。
毫无疑问的是,政策将会改变楼市的格局。
或许,我们该用新的思路,去看待公寓。
为了让大家更清晰地了解广州公寓市场,我总结了一些数据和心得,大家可以收藏之后再看。
一手市场
这个区,撑起了场面
3月,广州的一手公寓供应为304套,环比上月涨约83%,供应主力集中在荔湾以及白云。
成交方面,环比上一个月,多区都有增长的态势。
中心四区里面,海珠的环比增长率最高,为91%,其他区方面,从化南沙的表现不俗。
其中海珠的成交数是最高的。
3月总成交155套,这里主要是琶洲部分一手产品还有海珠西的江景产品顶起半边天。
第二名是番禺,3月成交146套,这个月番禺成交主力是谢村附近的项目,这一波爆发仍然是因为网签延迟积压所致。
第三名是南沙,中山一医院附近的项目成交也上来了,还挺惊喜。
值得一提的是,天河金融城的高端江景公寓也有成交,要知道,他们家基本亿级起步产品,门槛很高。
一手公寓市场的价格断层比较大,产品层级不同,入手的门槛也不同。
最近成交量比较大的公寓有3种特性。
第一是带江景的,第二是配套强的,周边的交通、商业、医疗设施都已经很成熟的,最好有一些产业在附近,能支撑稳定入住率,第三是跟周边住宅相比,这款产品有很高的性价比。
目前在售的一手公寓都是新政公布前的产品,它是有一定的稀缺性,而且产品也比较新,如果产品地段好、价格适合,和自我需求也匹配的话,是可以入手的。
如果大家对公寓有兴趣,也可以添加二叔,详细咨询在售公寓的情况。
二手市场
笋很多,但得小心挖
除了一手公寓之外,广州的存量公寓也不少。
有的粉丝曾经咨询我们,一手公寓是挺多的,但总感觉不对自己的口味,要不价格高了,要不感觉有点偏,能不能在二手市场挖挖笋?
我认为是可以的。
举个例子,最近我们刷到一个叫叠翠台的项目。
它最近卖出一些商住两用的产品,大概29平左右,成交单价才9600元/平,也就是说,不用30万就可以拿下。
这套产品在二手平台挂了超过2年,原挂牌价144万,现在几乎是2折出售。
叠翠台本身的位置也不错,和天河公园只有一路之隔,隔壁就是标杆盘东方新世界。
目前这种产品的租金大约是3300元/月,租售比达到1:86左右,表现很不错。
国际上用来衡量一个房产运行状况良好的租售比一般界定为1:300-1:200,超过1:200这个后市看好,从投资标的来看,如果能用30万盘下这套叠翠台的公寓,真的非常笋了。
据我了解,目前同小区、面积几乎相同的户型售价已经回升至100万左右,租售比为1:352,想在同一地方再次挖笋的话,就要等等了。
当然,广州也有不少公寓产品,租售比在1:200-1:300之间,我列举一下。
这些公寓的价格,大概是片区住宅总价的7折左右,部分的还可以到6折。
为什么这些二手公寓的表现比较好,有三个原因。
一是小面积、低总价的产品,最好是靠近一些产业片区,年轻人聚集的地方。
譬如智慧城的公寓租金表现不错,别看它每个月的租金量比不上天河公园、珠江新城这些地段,但因为投入不高,人流量有保证,空置率低,已经跑赢了不少人了。
二是位置在CBD地段,但靠近地铁,定期有展会等人流支撑,而且租金和周边的住宅月供有一定断层。
譬如琶洲的公寓。虽然它的产品已经达到改善的面积段,但回报率并不算低。
三是位置处在全国知名的旅游点,譬如北京路的公寓,无论是便捷度还是关注度都不低,出租形式多样,除了可以自住之外,还能够做民宿及其他作用,相对灵活。
公寓,应该怎样买
怎样买公寓。
这是一个永恒的、无法绕开的问题。
我认为,目前大多数公寓依然是投资属性比较高。
但现在一些人不想背负房贷压力,又想要安居乐业,购买小户型的公寓自住也是一个方法。
但大家在买公寓前得想清楚,对比住宅,公寓产品是有自己的局限性的。
譬如一些二手公寓一梯N户,隔音比起住宅欠缺一些,自住可能会有噪音影响,当然,全新的产品有可能已经规避这些问题,那噪音的问题我们视具体情况而定。
部分公寓不采用民水民电,电费和普通住宅相比有落差,部分不让通燃气。
公寓之间的买卖和交易方式也和住宅不同,税收等方面也有差异。
建议优先选择配套好、流通性比较高的公寓,无论是出租还是放卖都能拿捏更多的自主权。
今年,你有打算购置公寓吗? 找二叔,我们慢慢聊。