一是，三套房可以贷款，这直接超出了国家过去差别化住房信贷政策对于“三套以上不能贷款”的限制。从侧面说明，目前市场加杠杆购房的意愿比较低，需要提振贷款的积极性。另外，居民中长期贷款连续下降，造成房地产金融加速器减弱，这是通货紧缩的直接原因。此外，房贷是优质资产，银行也愿意放贷。特别是在前面两套房贷款偿还的情况下，业主的净资产还是比较高的，银行再次发放贷款，其风险就比较低，毕竟抵押物是充沛的。当然，主动权给到了银行，取决于银行对于风险的判断，贷款人偿还能力，信用状况的判断。

现在的问题是，居民不愿意加杠杆，我碰到的现象是，居民买房如果能多首付，就多付首付，原因是房贷利率还是比较高，高于无风险理财利率，拿高利率买一项价格可能下跌的资产，居民觉得不划算。下一步，要看房贷利率降至多低，至少要降到和无风险利率差不多的水平。现在，无风险利率降至3%以下了，如果贷款利率还在3%之上，我觉得对需求的刺激效果就不能太高估计。

二是，非户籍在限购区买房，社保从2年降至6个月，这是一线城市中最低的。直接原因是广州为核心的珠三角，外来人口比较多，占比大。现在，住房需求的潜力就在非户籍人口。此前，北上深4月30日新政、5.27新政、5.06新政，重点之一就是在激活非户籍人口的购房。

不过，现在面临的问题是，非户籍购房能力低于户籍，激活非户籍的购房能力，除了降门槛（松绑限购、限贷）外，还要降成本（利率不设下限、降低税费），降低房价。近期，上海、广州的政策，都没有减税的政策，出乎预料，我认为还应该在降低税费上出政策。

三是，首套房认定标准松动了。此次广州提出，所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。这突破了首套房认定标准，但是首套房认定与房贷首付和利率挂钩，即所谓的首套优惠。不过，广州这一条政策在人民银行广州分行的政策里面没有看到。

四是限售退出。取消限售是双刃剑。一方面，必然会提升挂牌量，结合现在二手房业主竞相降价卖房的现状，可能意味着未来更加会导致降价卖房的问题；但另一方面，增加挂牌，有利于促进卖一买一的置换需求，促进刚需和改善、新房和二手房良性循环。库存压力需要的是疏导，而不是限制。限售长期存在，可能导致未来的堰塞湖。下一步，关键在于能否通过限购退出、利率和首付降低，鼓励新市民入市等降低门槛、降成本效应，将既有的二手房挂牌以及限售退出释放的挂牌量消化掉。同时，通过循环，提振交易活跃度，稳定价格预期，降低业主挂牌的倾向。

最后和大家分享一下，广州的很多政策超出市场预期，可谓大力度。这说明，房地产下滑超出市场预期，这种下滑，不仅是量跌的厉害，销售规模直接回到十年前，而且价格跌的也厉害，实际感知的价格跌幅远大于价格指数的显示，这直接导致二手房挂牌量暴增，间接导致新房难以卖出去，土地难以卖出去。另外，新房价格和成交量下跌，开发商资金链紧张，前期卖出去的房子交付困难，社会风险也开始显现。因此，迫切需要强有力的政策介入，纠偏市场失衡、甚至失灵，防范系统性风险发生，做好保交付，维护购房者权益。最后，我个人认为，昨天的上海和今天的广州，都没有在税费方面出政策，我觉得应该降低或减免契税和个税，增值税。认为，光有需求端的政策还不够，前期5.17的部署，比如国企下场收房，现在还未落地，建议尽快落地加速库存去化、稳定价格预期、给市场信心。