最近3W+的楼盘其实都挺火的，有点超过预期的火。

丁桥学棠曼庐首开156套房子，364人登记，最后去化了90%。这个项目我此前写过分析，明显倒挂是没的，但是买新房也不会比买二手房亏，属于比较市场的价格。项目位于最好的丁桥，肉眼的配套都已经建好了，缺点就是少了点预期。

宁围总部社区奥语拾光首开84套，290人登记，最后去化率超95%。

这个项目刚好和丁桥学棠曼庐相反，边上看起来什么都没，但是饼足够大。

两个项目都卖得超出了预期，说明新房市场确实欣欣向荣。

奥语拾光首开卖的不错，趁热打铁马上加推。

今天我就来说一说我对于奥语拾光的看法。

有人说他最大价值在于被纳入了钱江世纪城，所以有机会至上而下的发展。

这个没必要否定，被纳入肯定是利好，但是到底有多大利好我们还是要看细节落地项。

有人说边上已经出让一块36万方建筑面积的商业用地，规划了商业、写字楼、邻里中心、休闲平台。

所以奥语拾光未来配套丰富。

我最大得疑问是这地方商业还能开的起来？

1KM范围内有什么？

西面已经有SKP和印象城了，东面还有香港置地中环，谁头这么铁来这拿36W方的纯商业用地。

然后我查了查，原来是杭州世纪资聚项目管理摘牌了。

这样就合理了。

根本就不是一个正常的商业行为。

而且看地块其实地上建筑面积就26.4W方，最讨厌把地下面积也加起来一起算体量的行为。

其实从最终摘牌单位也可以看出来，没什么人看好。

但是土地还要出让，饼还要画，所以商业用地必须拿下。

于是就上演了一出，自己摘牌的把戏。

有约定开业时间的商业在杭州都摆烂了，何况一个自己拿下的商业呢？

看看这效果图，我只能说，牛逼，蜡烛都插的满满的，只能说真的是随便画画吧。

大型商业最忌讳的就算插太多的蜡烛，导致商业内部的柱体太多，商业整体性会比较差。

一般弄个双子塔楼就顶天了，这是弄个五子登科？哪还有完整的商业可以开发。

不相信我说的你可以随便看看杭州万象商业和龙湖商业，大部分商业上面是不是没有高楼。

本质上就是为了对自持商业好，所以少插蜡烛，甚至不插。

想一下这几年杭州“烂尾“了多少商业。

这个商业认为没有就好了，少一点预期，生活才能多一点乐趣。

说实话，还不如先动工一个1-2W方的邻里中心来的实际。

还有地铁，这地方居然横空弄出了一条地铁。

看起来是无心，不小心的剧透在宁围总部的控规文件上。

没错就是那种暗搓搓的好像不小心泄密的那种感觉。

这条地铁线是一条2035年地铁控规都没出现过的线路，在奥语拾光即将开盘之前，“不小心”就被剧透。

我只能说，大都是懂操作的。

这种板块控规的地铁线的可控性有多大？比没有要好一点吧只能说。

其实之前空港新城也剧透过无数遍11号线，11号线也在2035年控规里，最后四期说没有不也没有么。

所以这玩意只能说在很远的未来可能有啊，但是真要造就不知道是猴年马月的事情了。

滴，老年卡，那一天应该有机会吧。

当然也存在加入到地铁五期，赶上2035年的可能性。

但是我就想问下，这条线的意义何在？

按网上出现的线路来看，这一路过去可啥都没，比运椅子还运椅子的一条线。

杭州目前已经过了亚运加持，这种线路想落地真的很难。

我个人认为不要把这种预期当预期比较好，如果真落地就当拾金了。

要我说奥语拾光最大的价值还是靠北，使得他可以吸纳江北客户。

从第一轮登记结果也可以看出，江北客户不在少数。

因为他的区位比市北所有的盘都靠北，所以对于江北的客户来说就有吸引力了。

江北城东片区刚好也无盘可以卖，自然有江北客户外溢而来。

而且从价格来看也对江北客户也有吸引力。

市北靠北的都是3.9W+的价格，宁围靠南是3.4W的价格，所以奥语拾光3.15W的价格是有竞争力的。

当然3.15W的价格对于滨江客户也有吸引力，因为比市北东的项目便宜，但是交通更为方便。

还有一个饼忘记说了，学区饼。

按目前学区是镇级水平，不过没关系。学区也给你画了一个饼，并且暗示你可能是名校。

不过说实话，就宁总的这些饼来说，未来最值得期待的应该是学区。

地铁、商业这种上面分析过了，是巨饼，吃了能撑死。

但是未总土地规模大，总要有真实落地的东西。

相对于地铁和商业，学区就容易的多了。

所以我觉得未来大概率会有一个挂牌学区。

所以我对于奥语拾光的看法，位置确实可以，自住完全可以买，特别适合开车上班的人，滨江、江北均适合。

但是投资或者对于未来发展的预期看的很高的人，我觉得还是算了。

板块发展肯定拾非常缓慢，商业和地铁也大概率是空中楼阁，学区可以期待一下。

回头一看叫宁总一声饼王饼不过分，地铁、学区、商业居然都是饼。