当绿城、海威分别拿下湘湖北3.25W的地块时候，一直就有人在讨论到底值多少。

这两块地就在金辰之光东面，天曜城的东面，百度一下就行。

绿城拿下地块和海威合作，已经有案名月咏和风。海威拿下的地块和中天合作，项目案名还没有。

开发商对外宣传隔壁天曜城5.15W，号称倒挂1.9W，所以回报率高达58%，那么是真的么？

两者最大差异应该在于行政区域的不同，但是天曜城的书包却是西兴实验，只能说属于滨江一般的书包，而月咏和风、海威中天项目却有可能是杭二分校的书包，一来一回好像行政区的差异被抵消了。（学校没落地，都具有不确定性）

第二大差异应该是地铁距离，虽然月咏和风、海威中天项目地铁也很近分别大约是500米和600米，但是天曜城是TOD。

第三大差异应该是项目品质的差异，天曜城在装标和外立面打造标准均比月咏和风、海威中天项目更高一些，但是户型、梯户比之类的说实话两者半斤八两。（具体见文末对比表）

第四点则是月咏和风和海威中天项目南向有铁路，属于有明显不利因素，而且城市界面也不如天曜城。

所以综合来看，月咏和风和海威中天定义为天曜城的下级板块项目更为合适，按80%来估值。

如果天曜城按5.5W股价的话，则月咏和风和海威中天价格应该大约在4.4W左右。

天曜城5.5W本身就是一个估价，基于估价再给估价并不是一个好的估价方式。

事实上项目隔壁金辰之光也可以作为估价标准，金辰之光近期价格不断走低，目前签约价格约为3.7W左右。

但是金辰之光与月咏和风、海威中天项目还是有很大区别的。

最大的区别应该在于金辰之光不算完全人车分流，虽然做了一些物业管理的隔离但是还是存在明显缺陷，这一点对于价值影响很难估量，只能说很大。

其次应该在于品质的差异，金辰之光的品质更差一些，很难吸引带有改善属性的客户，可以认为绝对刚需，核心还是体现在装修和公区的打造上。金辰之光层高甚至只有2.85米，真的是刚需中的战斗机了。另外，包括楼顶晒被子等比较刚需项目才会出现的情况都在金辰之光出现了。

第三点则是金辰之光的优势，得房率更高一些。

所以综合来看我认为月咏和风和海威中天项目比金辰之光高一级，高15%应该是比较合理的，即4.3W左右。核心原因还是在于金辰之光缺点太过明显，这些缺点明显影响了价格上限，使两者价格形成了差异。

事实上我们还可以看看更南一点的悦虹湾，悦虹湾签约3.8W左右。

悦虹湾的客户群体比金辰之光更具有代表性，虽然区位上不如金辰之光但是客户属性却是比金辰之光更改善一些，虽然也是刚需。

学区具有不确定性，目前悦虹湾是湘湖小学（事实上金辰之光目前也是），但是未来金辰之光边上学校造好（传说为杭二集团学校），大概率来看悦虹湾应该也是这个学校，因为湘湖小学距离更远。

两者最大差异应该在于品质，悦虹湾铝板、会所都有，精装修标准也不会比月咏和风、海威中天项目差。

第二大差异应该是户型，这方面悦虹湾完胜月咏和风、海威中天项目。

第三大差异应该在于地铁，悦虹湾仅一条地铁1号线，距离为500米，而月咏和风、海威中天项目均是双地铁。

第四点差异则是区位，月咏和风、海威中天项目在铁路以北，这一点优势非常大，并且还有龙湖天街配套，这两点优势要胜过悦虹湾很多，基本抵消了户型和品质的巨大落后。

第五点差别则在于悦虹湾的不利因素更多一些，南向有高架。部分楼幢还会看到坟墓。但是也有部分楼幢有湖景的优势。

所以综合来看如果学区一致的话，月咏和风、海威中天项目大概比悦虹湾贵5%左右。

所以以悦虹湾为参照物的话，月咏和风、海威中天项目大约估值为4W。

但是悦虹湾有一个优点就是小户型比较多。个人认为预算不高的，比较急着入住，那么买悦虹湾可能比月咏和风、海威中天更合适，如果学区一致的话。

悦虹湾可能是滨江外溢最值得考虑的二手房之一，因为悦虹湾品质（铝板、会所）十分稀缺，品质在滨江外溢项目仅次于翡翠之星，秒杀了99%的市北项目。

当年新房随便买的时候我就推荐过悦虹湾，现在到了二手房我依然要推荐一下。如果学区也是杭二集团的学区的话，悦虹湾本质上就是三好学生了。

综上个人觉得月咏和风、海威中天合理估值就在4-4.4W之间，取中间值的话大约是4.2W，所以确实有一定的倒挂，大约倒挂1W，回报率大约是29%。

至于是海威中天好还是月咏和风好，个人还是决定相信绿城吧。

这两个项目，绿城做保守一些，我更认可绿城的定位，甚至我觉得应该做的更小一些。

海威中天则做的完全改善的设置，2T2，层高还做到了3.05米，但是似乎外立面还没确定到底是不是铝板，如果是外立面是铝板的话看那么两个项目我觉得真的半斤八两了，绿城有品牌而海威中天有更好的品质。

如果海威中天也是真石漆的话那还是绿城月咏和风吧，相信品牌的力量。

文末再来说一下湘湖北这个板块吧。

滨江东面外溢三大板块市北、萧山新区、湘湖北，湘湖北核心还是在于滨江外溢，所以在考虑项目区位时还是要考虑和滨江的通达性。

湘湖北大部分项目地铁的便利性超过了市北和萧山新区的项目，可以说是地铁通达性最好的区域，但是缺点就是城市界面比萧山新区、市北还要更差一些，不利因素也要多一些，这也导致了湘北的上限会受到限制。

所以在湘北不适合买特别改善的户型，个人觉得刚需和刚改户型最佳，真的不要超过140方了，其实悦虹湾的户型最好，89、127方。

另外所有的滨江外溢客户，应该都考虑下浦沿的新盘，真心的。

下面今年一些可能性热盘的价格预估。

未来科技城，绿城绿汀春晓，限价2.72W，预估3.75W，回报率38%。

湘湖北，绿城月咏和风，限价3.25W，预估4.2W，回报率29%。

申花北，万科河颂映象，限价4.6W，预估5.9W，回报率28%。

铁路北，兴耀玉珊瑚，限价3.6W，预估4W，回报率11%。

回报率均基于不考虑购买车位的情况下。

实际上肯定会被买车位，所以价值车位价值按与股价的4倍进行估算吧，自行不上车位来带的价值损失。