万科到底会不会出倒下？这是最近好多人问我的问题。我其实并不是回答这个问题的专业人士，今天我就当抛砖引玉，跟大家简单聊聊。 首先，我给出我自己的答案：万科确实有可能倒下，而且这个概率不算低。 万科现在的债务规模大概是1.4万亿人民币左右，是现在还没倒下的地产企业里面债务最多的了，不知道万科喊了这么多年的“活下去”，为什么债务规模却还是越来越大？让我怀疑万科是不是一直说一套，做一套？ 万科的债务分为国内债和海外债，咱们保守点按照5%的年利息计算吧，1.4万的债务每年的利息至少就是700亿。 但万科的年销售额是多少呢？2021年是6300亿，2022年是5000亿，去年是3700亿。今年呢？今年前2个月累计，同比去年又少了30%左右，以此推断，今年万科的销售额大概率会跌破3000亿，相比2021年直接腰斩 销售额腰斩了，但是要还的利息可是一分都不能少，所以麻烦自然就来了。 问题最大的是海外的美元债，当年咱们地产行业“三条红线”横空出世，逼得国内地产企业出海融资，而且成本巨高，现在都到了要还钱的时候了，很多同学不知道，以为国外的钱可以赖掉，这你就大错特错了，华尔街的钱你是赖不掉，也不敢赖掉的。你真欠钱不还，美国有的是办法收拾你，而且这可能直接上升到国家信誉，这个我就不展开说了，你自行体会。 当年我们就是替恒大还了一笔美元债，紧接着碧桂园就躺平了。所以，你今天如果帮万科还了美元债，那其他的地产企业的美元债你要不要还？我查了一下，国内地产企业的美元债规模接近3000亿美元，接近我们外汇储备的十分之一，是不是有点可怕？ 然后就是内债。以前有句话叫“内债不是债”，反正国家有办法化解，但现在看也不是这么一回事，万科国内的债主，现在也是一脑门子官司，毕竟现在谁的日子都不好过，谁的钱也不是大风刮来的，所以才爆出前阵子保险机构上门要债的新闻。 所以，万科现在的困境就是内外债的压力巨大，但国内的销售额却是一降再降。 去年万科刚爆出问题的时候，万科说自己有1000多亿现金，现在看，肯定是吹牛了。不然自己的海外债券暴跌，为啥不买呢？ 对了，万科背后的深铁爸爸也快扛不住了，深铁自身的资产也就6000亿人民币，根本填不满万科的债务坑，而且这几年来深铁入主万科，据说已经亏了几百亿，也难以为继了。 如果国家全力救万科，是可以救的过来的，但要不要也这么救其他房企，这里面有一个公平性的问题，下一步就看国家怎么解决。 本质上，万科事件有其必然性，毕竟现在国内地产行业正在经历大洗牌，随着房产需求的日益下滑，未来国内的地产企业势必越来越少，别说万科了，就连J茂这种根正苗红的央企，以后存不存在都不好说，倾巢之下岂有完卵？ 我听说现在北京有买家买房的时候，让中介把业主召集起来，谁便宜就买谁的房子，跟过去业主召集买家集中看房现场竞价，完全相反。 一个新的时代，已经来了。