一桥南是整个滨江开发较早的区域，最知名的地标小区就是彩虹城。

这片区域有豪宅，银杏汇、彩虹豪庭，也有刚需彩虹城，但是却缺少一个主打中产改善的小区，而璞云正式定位在这个区间，为中产改善而来，面积段为129-186方。

璞云的定位其实和当年滨江金茂府的定位可以说是一模一样，滨江金茂府那时候也是为区政府板块改善而来。

所以从需求来说璞云卡位很好，边上彩虹城、六合天寓、银色港湾等十多个小区均可能向上改善。

那么璞云到底如何估价呢？

看起来挺难的，因为边上没有参考物。

此时有一个以前比较流行的方式，地缘性改善周边二手房卖了可以作为新房的首付（60%），所以我们看六合天寓二手房分别为3.83W如果他们是璞云的60%，那么璞云合理价格约在6.4W。

例子很多：

申花板块，锦绣之城主打万家花城等商品房小区的改善置换，锦绣之城目前7-8W，万家花城等小区4W左右。

华家池板块，滨江华家池主打南肖埠各种苑的改善置换，华家池目前7-8W，南肖埠等各种苑4W。

那么滨江华家池、锦绣之城似乎达到了0.5的比，超过0.6呢？

锦绣之城面积偷的足够多，区位在申花板块也足够好，所以超过0.6这个比例。

滨江华家池位置一般，还有高架影响，但是足够稀缺。整个区域内改善项目基本就是他一个，所以也超过了0.6这个比例。

那么我们回到璞云，他在一桥南的区位呢？

肯定不算好，但是也不能算差，因为本质上属于江南大道南侧，铁路影响也要减分，区位减10%、铁路减5%。

另外由于阳台算面积，所以实际户型也不算优秀，减5%。

有减分项也有加分项，璞云最大优点就是稀缺性，在一桥南属于绝对稀缺。

无论是彩虹城还是六合天寓都是20年前的作品了，外立面、公区、户型和现在的产品有巨大的差距。

比如六合天寓140方左右的户型仅有3房，并且只有2开间朝南。

所以稀缺性上又要给璞云加上足够高的分，就和华家池之于南肖埠或老城东的感觉，给予15%的稀缺性溢价并不过分。

所以综合来看璞云的比例应该超过0.6这个数值，打个95折扣，所以个人感觉应该在6W。

很多人对于一桥南的板块认知存在问题，觉得这是垃圾地方，没有大商业、没有高大上的写字楼、没有......

我们把滨江几个地铁站的口的典型项目拉出来，我们会发现同时间的项目，一桥南房价并不比滨江区政府、龙湖天街旁差多少。

滨江金茂府二手房是少在8W+、丹枫四季7W+，那么一桥南的璞云叠加不利因素以后给个6W的估值过分么？

一桥南优点有很多。

一桥过去就是西湖景区，如果你选择坐一次公交，沿途你可以听到虎跑、动物园……

一桥南拥有全杭州最美江景，所以也造就了杭州网红第一楼银杏汇。

一桥南还有杭州最美樱花跑道……

如果说江南最繁华的地方在区政府、奥体，那里时时刻刻透露着城市化的气息。那么一桥南则是婉约的，这里汇聚了江南最会享受生活的人，所以也造就了六合天寓绝版底商。星巴克也把江南第一家黑围裙店放在在这里，一个住宅楼下面。

只知道炒房的人是不会懂得属于一桥南的美。正如当年老王说柳岸晓风是什么垃圾地方，怎么能和金茂府相比。如今天老王又骂骂咧咧，说璞云狗屁不如，买入就亏。

滨江好房子很少，江南大道两侧又适合中产改善的更少。