2023年11月绿城云诵桂月轩收官，2300多人登记，全部售罄。

一直到2024年3月份，云城才有新项目入市。

保利云珹臻悦3月初首开164套，166人登记，最后卖了30多套，去化率20%多。

随后是绿城云咏明月轩3月底首开132套房源，172人登记，最后卖了70多套，去化率超50%，整体情况比云珹臻悦府好一些但是依然处于差的行列。

那为什么云城突然拉跨了呢？是这4个月云城发生了变化吗？还是其他什么原因。

在回到这个问题之前，我们首先还是要了解一下云城。

云城北面是利空，靠近高铁线路，进进出出的高铁对项目影响肯定大。

云城南面和未来科技城天然连接，并且还有云城最大生活型配套龙湖天街，是云城价值高地。

了解了这一点后我们再去看区位，一切就比较清晰了。

云珹臻悦府和云咏明月轩均位于云城北面，直接毗邻高铁沿线，所以说他们是云城项目中价值低点并不算过分。

相对来说此前售罄的云诵桂月轩则是位于南面，龙湖天街、天元公学旁，享受了云城最好的配套。

所以同一板块，云诵桂月轩售罄，而云珹臻悦府和云咏明月轩卖的贼辛苦其实才合理，说明市场是理性的。

另外臻悦府和云咏明月和地铁的关系也不如云诵桂月轩。

此时此刻我要再次强调了，看板块不如看个盘，在新开发区域这个特点更为突出。

云珹臻悦府和云咏明月轩在焦头烂额的时候，云诵桂月轩隔壁华润和滨江合作的望云璟晨府已经发声，并且从目前透露出的项目室内精装修也是诚意满满。所以云城高铁双子星未来会更难，谁不想等一等望云璟晨府再说呢。

望云璟晨府就在云诵的东面，小区位来说基本和云诵桂月轩一致，那么精装修诚意满满的望云璟晨府会超越云诵桂月轩吗？

答案是否定。

这次真的要从容积率说起了。

望云璟晨府的容积率是2.7（其实住宅部分更高），而云诵桂月轩的容积率是2.2。

容积率带来的差异是什么呢？高度。

云诵桂月轩13幢住宅楼，其中8幢是18F以内的。而望云璟晨府7幢楼只有3幢在18F以内，如果按套数来做百分比的话望云18F以内占比更低。

18F以上和以内带来的差异是什么？

建筑规范不同，最终导致18F以上如果做2T2得房率会小很多。

如果望云璟晨府都做2T2的话，则入门级产品基本上要达到139方。鉴于高铁双子星卖得稀烂，华润和滨江有点害怕。所以要增加入门级产品，解决方案就是做2T3户。

2T3的设置，使项目出现了入门级产品，又保障了得房率。

看起来望云璟晨府毫无问题，那么为什么我要说云诵桂月轩更好呢。

此时我们来对比下两个项目的入门级产品。

云诵桂月轩入门级产品是122方的2T2设置，而望云璟晨府的126方则是2T3的中间套，这个谁好谁坏应该不用说了吧？你硬要说室内空间大，那我也没啥好说的，2T6室内更大呢。

由于望云璟晨府是商住地块，所以最南面排布了一整排商业。想一下当年天空之城的维权吧。云璟晨府沿街2T2的139方基本上是正对商业街。而云诵桂月139方、2T2基本位于第二排，所以还是云诵赢了。

至于望云璟晨府2T3的139方和云诵桂月轩2T2的139方相比，望云璟晨府看起来室内空间大了，但是云诵桂月由于是2T2的设置，会多出一个前室空间，本质上两者在空间上差别会比想象的小的多。个人觉得算是打平吧。

大户型两者差异则很小，算是打平。

但是云诵桂月地块更大，公共空间更多，也是一项优势。不过望云璟晨府目前看起来精装修诚意更足。算是打平。

综合来看就是云诵桂月比云璟晨府领先了半个身位。

都说了这么多了，最后把云城天元公学学区范围内的项目价值排序吧一个价值排序吧：

杭与城、云诵桂月轩＞望云璟晨府＞枫翠云轩＞枫岭云湾、枫秀云庭＞云咏明月轩＞云珹臻悦府

云珹臻悦府真的挺惨的，几乎被滨江、绿城包围了，唯一一个龙湖还正在C位。

（懒的画图，用的是别人的图，如介意请告知）