杭州的楼市放在近几年的全国市场来看，是独一份的存在。大部分城市新房卖不动的时候，杭州新房摇号是基操，顶格社保也不少见。 当然杭州楼市也在下行，就和洋葱一样，一圈圈的往里剥。 最初是外围市场先顶不住，接着是绕城内失守，然后主城区也出现分化。 目前杭州能触发社保的也就那么几个板块，钱江世纪城和钱江新城肯定是其中的佼佼者。 根据之前洋葱被剥开的经验，杭州任何的板块崩塌都是从二手房开始的。 杭州还是打新逻辑，因为新房限价比二手房便宜很多，能赚钱。有钱不赚，那是狗，不是浙江人。 钱江新城和世纪城可以说是杭州一二手倒挂最高的区域，所以一群人一哄而上，毕竟打新比中彩票还是容易的多。 但是一二手倒挂是现状，如果二手房持续下跌，那么所谓一二手倒挂就会消失，打新逻辑就不复存在。杭州二手房降价是从外围开始的，所以新房也基本呈现出外围→绕城内→主城区层次化崩盘的过程。 钱江新城一直被认为打新利润最高的板块，因为倒挂最高，网传二手房10W+甚至14W+，但IPO价格仅7W，利润空间3W到翻倍，一套100方打底300W+的利润。所以有钱的往里面冲，没钱的也想办法拼多多往里面挤。 但是杭州豪宅的价格体系正在被撕开一个口子。 前两天钱江新城望江的御潮府8.2W成交（120方的小户型），今天又传出翡翠海岸9.3W房源挂牌出售，这次还是160㎡、四叶草、4房户型。 钱江新城区域IPO均价7W，4%的资金成本，3年的资金占用，交易10%的税费，7*1.04*1.04*1.04*1.1≈8.7W，9.3W价格下价差已经仅剩下0.6W了，利润少的可怜。 8.2的价格基本上是赔本买卖了。 如果前两年有人和你说，钱江新城打新要亏本，你必然是不相信的，但是事情正在发生。 如果行情继续下行，杭州豪宅的遮羞布将被撕开更大的口子。 其实杭州豪宅一直存在一个问题，此前我说过很多次，二手房成交规模太小。 豪宅二手房成交规模太小会带来什么问题？那就是你急着变现的时候要大降价才卖的出去。 另外，豪宅板块一直存在入门级产品难卖的现象。所以御潮府的120方户型降到8.2W出售并不算奇怪的事情。 此时我又要说绿城兰园了，当年新房就是小户型卖不出去，大户型随便卖。 为什么会出现这种情况呢？核心原因就在于客户的地缘性和局限性。 当豪宅的单价贵到一定程度的时候，那就和普通人没有关系。但是有钱人会考虑买个90方、120方的豪宅么？ 所以豪宅板块，一般来说过小的户型增值空间会相对有限。因为140方的客户可能来自于89和120方的客户置换，甚至180方的客户也来自于区域内的客户的置换。 那么入门级的产品谁来买？正常来说核心主力就是旧房子置换。 但是在杭州旧房子置换这条路在豪宅板块上被堵死了。举个简单例子，旧房子单价可能是5-6W，而次新房价格去到了10W+，那这里面置换逻辑自然就不成立。 所以才会出现豪宅板块入门级产品价格要打折才能成交，因为价格降下来以后，底层置换逻辑才能走通。 杭州楼市的炸弹已经传到豪宅的小户型手中，必然会一步步的传导开去，最终会影响到大户型的价格。 只有当豪宅板块的入门级产品，重新回到下级板块客户可以够的到时候，流量才会重新回来，才会止跌。 这个价格是多少呢？我觉得在7W左右应该会有明显的支撑。 一方面，周边老破大基本在5W左右形成了支撑，7W左右的价格可以形成良好的置换逻辑。 另一方面，下级板块世纪城也在6W的位置形成了支撑。 所以置换逻辑下钱江新城的小户型底层价格应该在7W左右。 但是，世纪城支撑位存在一个变量——亚运村。 因为亚运村的体量太大了，而且投资客、拼多多比例较高。亚运村交付必然会对世纪城二手房价格进一步挤压，毕竟世纪城的6W支撑位就是君品交付挤兑出售后形成的结果。 此时必须感叹一下，限价体系还是牛逼。