之前有朋友问过我春来晓园和春来雅庭的二手房能不能买。

600W的预算，比较在乎品质，然后看了一圈次心，看上得太贵买不起，价格合适的品质太差看不上，最后看品质和价格兼顾的只有笕桥春来晓园和春来雅庭以及运河新城的融创双子。

其实这是最近几年比较典型的情况，大家对品质生活的追求，对外立面、颜值、室内装修、大门、园区等等要求比以前要高得多。所以在新的市场环境下，市中心老破大虽然占着很好的位置但是价格却比较拉胯，而品质次新凭着品质价格倒是很坚挺。

比如绿城在钱二打造的芝澜月华轩，在钱二的位置并不突出，但是通过极致的产品打造实现了满堂彩。

如果说芝澜月华轩还没有二手房去看是否有溢价，那么艮北的1872算是通过品质实现了溢价的代表。

1872打造品质比云悦湾更好一些，所以在二手房中基本上比云悦湾贵10%左右，也比绿城潮听明月贵15%左右。

那么问题来了，我们如何去定义品质楼盘呢？

我觉得品质要和价格挂钩。

3.6W以下的项目外立面弄上铝板，如果还能再弄个泳池、牛逼的大门、地暖、系统窗之类的其中一两个，我觉得可以算是品质项目。

但是3.6W以上的项目要求则更高一些，铝板是必须项，如果没有铝板肯定算不上品质楼盘。那么对于3.6W以上项目什么可以作为核心区别项呢？

我觉得会所带恒温泳池，室内大理石，这两点可以作为核心区别项。

当然其他户外泳池、牛逼的大门、系统窗、风雨连廊等起码要有两三个点覆盖，那么才能算一个品质改善项目。

当然如果是绿城、滨江等品牌开发商，天然会带有明显的优势。

或许有的人会提出疑问，铝板有啥用又不能住，大理石还不好打理，会所我也不用啊……

这个观点真的要纠正，就和找对象一样，始于颜值，陷于才华。

买房子也一样，第一眼就是外立面，后续你才会去看户型、园区、精装修等（才华），都OK你才会买。

为什么是铝板、会所带恒温泳池、大理石这些作为核心因素呢？其实原因很简单，就是这些东西比较贵，成本高。你用不用其实并不重要。开发商舍得给你上这些贵的东西，说明他是用心做好项目。典型反向代表则是，一边说我是品质楼盘，一边刷着真石漆。

回到笕桥，如果能接受新房，那华发武珹云府是一个很好选择。PS知识星球的那位只考虑次新，所以那时候也没推荐。

华发武珹云府最近广告比较多，别人说过的很多东西我就不说了，什么牛逼的外立面、N大的大门、会所带恒温泳池、精装修里有一些是最新款电器等等。这些基础项，可以看看跑盘小视频，也可以自己去售楼处听销售员给你BB。

除了品质以外，华发武珹云府处于一个怎么样的竞争格局呢？

供需来看，整个城东目前是缺乏供应。

4.65W的叠映里最后一推，预售证正在公示中，卖完以后主打改善的将只有滨江安琪儿地块和绿城三里亭地块。

安琪儿地块过大的面积注定和大部分人无缘。

绿城三里亭面积也定在了150-175方，起步总价要700W。

城东目前唯一在售项目是澜映悦城，主力总价在300-500W，整体定位偏刚改，并且所剩不多，马上就要推完了，此前非常热门，次次售罄。

所以城东马上面临的竞争格局是无论是刚需还是刚改或者是初改都只有一个选择，那就是主力总价在400-600W的华发武珹云府。

有的人会说我可以不买新房啊，买二手房啊。

彭埠中央公园、德信中心、明石区块、钱塘天寓等品质项目，二手房到手价格基本都在5.5W+。

艮北次新到手也在5W+，好的项目也要5.5W。

笕桥次新在4-4.5W，买家到手4.5W+。

买家到手费用为成交价格*1.06（5%增值税、1%中介费+个税）。

下面是3月笕桥次新成交的一些价格情况。

春来晓园，132方，高楼层，双税，565W，4.3W，买家到手4.56W。

春来晓园，139方，低楼层，双税，550W，3.9W，买家到手4.13W。

春来雅庭，120方，高楼层，双税，520W，4.3W，买家到手4.56W。

春来雅庭，104方，高楼层，双税，468W，4.5W，买家到手4.77W。

春棠澜府，128方，中楼层，双税，490W，3.8W，买家到手4.03W。

得房率上武珹云府和春来晓园这些差别不大，但是武珹云府139方有当下比较流行的方厅户型。

另外，从堆料的角度来说武珹云府品质也会更好一些。

武珹云府未来高度到底如何取决于华发如何实现堆料的品质。

如果华发能真诚兑现，料堆的美轮美奂，那么武珹云府肯定是笕桥壹号院，价格甩开春来晓园、春来雅庭。

如果华发兑现兑水，那么应该也比春棠澜府强，毕竟合同上料肯定是要堆上去的。

最后说一下武珹云府适合人群。

首先我觉得武珹云府首先适合笕桥地缘性客户，因为地缘性客户对于飞机肯定没有抗性，习惯成自然。

其次我觉得武珹云府适合对品质有较高追求的客户，因为公开的信息来看，至少堆料了。飞机噪音，可以现场自己去感受下，每个人感受都不同。其实有新风的情况下，我个人觉得应该还好。晚上睡觉关门，然后打开新风实现换气，当然这里新风要装得好一些，不要打开声音像拖拉机。

最后武珹云府还适合在钱江新城上班的客户，6站地铁到钱江新城，4W的单价，不错的品质，看起来其实真的不错。

最后还是要强调下。

武珹云府要看华发对于杭州的诚意，是否能把料好好堆出来，给杭州一个作品，也给自己一个树立标杆的机会。