农村征地，如果遇到“以租代征”，咱们老百姓最吃亏的。因为“以租代征”不给相应的补偿款，也不走正规的征地流程。说白了，就是一种违法行为，却最终偷偷的把农用地转为了建设用地，而且目前在农村土地征收时普遍存在。

在这个过程中，征收方却占尽了便宜。一方面征收方规避了法定的农用地转用手续和土地征收审批程序，就占用了老百姓的土地，另一方面征收办也逃避了缴纳有关税费、一次性给与征地补偿款的法定义务。

在本文中，我们用一个拓夫律所最近的案例，详细说明其中的法律关系，以及遇到类似案件的处理办法。

一、案例简介

家住湖南益阳的王先生，一直靠种家里的将近8亩地为生。2017年5月份突然收到村委的口头通知，村里统一要把村民的土地给租出去，一年一亩地给租金1200块钱。王先生问了下租给谁，要干什么。得到的答复是要盖工厂，全村共300多亩地都要租给人家30年。刚开始王先生不想租，村委告诉他这是统一的，必须得租。慢慢的，村里的村民签租赁合同的越来越多，2017年年底，王先生也在各种压力下签字同意了。刚开始几年，还都正常给租金，可是从20年开始，租金就开始延期了半年才给，去年甚至都不给了，说受疫情影响，工厂效益不好，就先不给了，等回头效益好了再一起补上。可是等到今年，疫情也过去了，可是租赁费却迟迟不给。同时，王先生从网络上也了解到这可能是以租代征的行为，就咨询到了我们，看这个事情怎么办。

二、案情分析

早在2005年，国务院就发布了《关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)。并对“以租代征”这种违法用地形式进行了规定：未依法办理农用地转用审批，国家机关工作人员批准通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法批地行为;单位和个人擅自通过“以租代征”等方式占地建设的，属非法占地行为。

“以租代征”是违反律法规强制性规定的，可以主张合同无效，要回自己的土地或者主张一次性给予征地补偿款；也可以向国土资源部门进行举报，由国土资源部门依法制止、查处；任何单位和个人擅自通过“以租代征”占地非法建设，还要追究其法律责任，涉嫌犯罪由司法机关依法处理。

在《土地管理法》第六十三条规定，集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。而王先生所在的村委并没针对这件事开过一次村民会议。第七十四条规定，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施；可以并处罚款；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。工厂的建设已经改变了土地性质，土地不可能归还给老百姓了。

同时，征地要一次性给予征地补偿款，包括土地补偿费、安置补助费、地上附着物以及青苗补偿费、失地农民保险。按照所给的租金情况，王先生得至少三四十年才能把相应的征地补偿款给完全拿到。我们向王先生详细分析了案件的情况，并最终委托我们代理他的案件。

三、案件结果

我们先通过信息公开拿到了当年征地的各项证据，然后再跟征收方就行了谈判，在王先生满意的情况下，王先生一次性拿到了征地补偿款，按照一亩地7万来补偿，同时为全家购买了失地农民保险。

四、拓夫律师提醒

以租代征是严重侵害老百姓合法权益的行为，也是明令禁止的违法行为。如果遇到了村委、征收办想要以租代征，已经开始了以租代征，一定保存好相关证据，比如土地确权证、以租代征的协议等，及时咨询、及时维权。