出品 | 凤凰网风财讯fengcaixun
作者 | CH
股价，往往代表着资本市场对一家上市公司发展最直观、最真实的看法。近日，*ST世茂、ST中南等早期出险的民营上市房企股价长期走低，退市“红灯”一触即发；房地产行业调整前期逆流而上的部分国资上市房企们也未能幸免，逐渐显出颓势。
华发股份（全称：珠海华发实业股份有限公司，股票代码：600325.SH），为珠海华发集团旗下主要地产开发平台，而后者则是珠海国资委和广东省财政厅的全资公司。
自2022年初以来，华发股份以凶猛拿地扩张之态赚足眼球，两年半时间权益拿地金额合计约546亿元（中指研究院数据）。
土储狂飙的同时，华发股份却陷入增收不增利、大量楼盘维权、关联方输血等质疑声中，股价也在经过短暂的上涨后开始快速回落，从12.67元/股的高位一度腰斩至5.84元/股。
劳动节后第一个交易日，华发股份定向增发部分股票迎来集中解禁期，当日成交量急速增大，机构持股大量卖出，股价走势持续下探。
在房地产行业深调的当下，国资房企已是机构基金中为数不多的地产股优质选择。然而，甫一解禁，机构就急忙脱手，行为背后又传递着怎样的隐秘信号？
解禁期到，机构赶忙脱手华发
5月6日，华发股份公告解禁4.54亿股，占总股本比例16.50%，类型是定向增发机构配售股份。
时间回溯到2023年11月，华发股份定向增发成功，确定了17名配售对象，发行6.35亿股，发行价格为每股8.07元，募集资金51.24亿元。
其中，华发集团作为母公司，托底认购了14.6亿元，占总募集资金的28.49%。在其之后，南方基金、工银瑞信、广发基金、国泰基金等均是获配股数较多的机构。
母公司的鼎力支持自然无可厚非，但市场化机构的跟进却难以理解。毕竟彼时的华发股份股价已呈现典型的技术性下跌趋势，从12.67元/股的高位连跌半年至8.07元/股。在此情景下大额认购，风险不可谓不高。
更为蹊跷的是，上述机构在获配后将定增份额分散在多只基金产品中，甚至有的基金产品与地产关联甚少。
工银瑞信基金获配4260.70万股，分散在7只基金产品中。其中，工银战略远见混合获配833.12万股。该产品自2022年以来，一直处于下跌态势，2023年全年亏损22.35%，几乎已经成为工银瑞信中的“边缘小透明”。
国泰基金认购2478万股，分配给旗下9只股票基金，每支账面价值占基金资产净值比例最高不到3%，且获配基金还不是旗下主流的地产类基金。
广发基金申请认购了1858万余股，总资金接近1.5亿元。然而有传闻称，因市场对其含地产的基金不感冒，最终这部分认购额由广发基金自己买了单。
机构的种种配售异象，引发市场质疑。甚至有报道直指华发股份此次配售存在隐秘交易的可能，比如华发集团高层部分来自于国泰基金控股股东中国建银；再比如，认购前半年，广发基金刚与华发集团旗下的华发投控签订战略合作协议等等。
猜测尚无定论，但机构急于脱手的意思却似乎已然明显。
解禁当天，华发股份的主力资金净流出超6000万。其中包含2笔大宗卖出，卖出营业部为“机构专用”，成交量235.44万股，成交价均为6.33元/股，较配售最初认购价亏损了近22%。
36个月断供红线
触亮华发的另盏红灯
股价持续下跌，或许是机构在解禁当日便大量卖出最直接的原因。然而股价下行的背后却是华发股份备受质疑的扩张之路与业绩隐忧。
今年五一假期首日，出行的人们还沉浸在奔赴山海的喜悦中时，自然资源部办公厅深夜发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求商品住宅去化周期超过36个月的，应暂停新增商品住宅用地出让。
然而，克而瑞研究显示，珠海广义消化周期已经达到20年以上，狭义库存去化周期也超过了36个月。
意味着，在4·30自然资源部土地供应收紧通知的政策背景下，珠海或将面临着土地断供的可能，用更长的调整期来恢复供求关系的平衡。
珠海市场只是全国楼市的冰山一角，却是华发股份的金山银山。
2023年财报显示，报告期内，华发股份实现销售1259.9亿元，连续 4年稳居千亿阵营。其中，“大本营”珠海大区全年完成销售191.27亿元，销售占比 15.2%，仍是销售额的主要贡献者之一。
华发股份在珠海有峰景湾、香海湖、都荟四季等7个在建项目，其中4个项目建设进程早已过半，新开工项目中天汇广场的权益占比仅25%。
华发股份在珠海大本营的销售额增长空间还有多少，仍有待商榷。但如果按照去化超36月供地暂停要求，大本营对华发的“输血”恐面临断流风险。
珠海之外的市场，华发股份走的也并不顺利。近两年，华发股份开始加速向上海、杭州、成都、武汉、郑州、中山等城市扩储。
这一做法为华发股份贡献了八成的销售额。其中，华东大区2023年完成销售692.71亿元，销售占比55.0%；华南大区310.19亿元，销售占比24.6%。
随着华发股份加速外拓的步伐，购房者维权事件也在频频爆发。
在目前华发股份，华发华庭、、华发半岛等多个项目，因质量问题被投诉等。
有网友在社交平台直言：华发质量越来越差、盖房子特别业余。更有甚者贴出“华而不实、发展停滞”的P图。
高息输血、亏本托管
高管却拿上行业最高薪
亦有市场分析人士质疑，华发股份近年来项目质量下滑的背后是其高溢价拿地所导致的成本空间压缩，存在以质量换利润的隐忧。
风财讯统计发现，2022年以来，华发股份所拿地块中，不乏大手笔、高溢价地块。其中，在2022年上海的三批次集中供地中，华发股份以44.89亿元竞得浦东新区唐镇中心镇区地块，溢价率9.36%；联合建发国际分别以29.86亿元、26.58亿元的价格“触顶”拿下了闵行区浦锦街道地块和七宝镇古美北社区地块。
同年6月30日，杭州第二轮集中土拍中，华发以11.1亿元拿下了拱墅区一宗宅地，溢价率12%，这已经是今年杭州土拍所允许的最高溢价了。
此外，在华发股份大手笔、高溢价的拿地背后，也频繁出现关联方之间高息输血、资金腾转的迹象。
2022年以来，华发股份仅通过华金保理、华发投控、横琴人寿、横琴华通等关联方公司，以“购房尾款收益权融资”“设立信托计划”“授权融资”等名义，开展了至少4次融资活动。票面融资成本基本在6.5%-7.2%，这一融资区间远高于华发股份2021年的平均融资成本5.8%。
有趣的是，高息融资输血的另一面，是华发股份在关联方的存款魅影。2019年至2023年期间，其财务公司存款从2019年的45.43亿元大幅增至2021年的193.37亿元。随后两年，该数额尽管有所下降，但截止2023年末仍高达155.84亿元。
此外，华发股份还长期从关联方贷款高息贷款。截止2023年末，关联方贷款36.15亿元，利率在4.5%-6%，这也使得华发股份当年平均融资成本达到5.48%，在国企同行中长期处于高位。
由此，“华发系”关联方相互输血、资金腾转的质疑声腾起，还一度引发上交所关注函。
尽管如此，华发股份的高管依然以高薪傲视当下惨淡的房地产高管圈。据机构统计，2023年A股房企高管薪酬中，华发股份董事局主席李光宁以683.4万年薪高居榜首，此外其总裁陈茵也以549万年薪仅此李光宁位列第二。
这家从珠海走出的地方国资，在质疑声和维权声中能走多远？凤凰网风财讯将持续关注。
