前阵子手指受伤，很多同学问，谭老师你怎么了？

踩盘时不小心磕到的。

踩盘是买房必须做的一步，只是很多同学先踩盘再规划，或者踩盘没有踩到点子上。

我在《房产面授课》经常叮嘱学员，不要只盯着一个楼盘一个小区。好房子是对比出来的，提前规划好以后，挨个踩盘，再把列入备选的楼盘进行各方面对比，才能优中选优。

今天这篇文章，就跟大家分享一下，我踩盘时关注的事情。

宝安宝中的中铁某臻府，位置在广深S3沿江高速东侧。我的手指就是在那里受伤的。

这个楼盘的价值和硬伤，我在圈子里面讲过。

因为是新盘，公开讲不大好，而且现在的市场不太允许讲敏感话题，大家想了解的可以找小助理索要我在圈子讲的文字笔记。

中铁某臻府这种房子，我是不会买的，但是它的位置在宝中，又属于改善盘，单价8万多/平，很多同学关注，为了真实测量它的价值，我必须去亲自踩盘几次——注意，不是一次——早上、上午、傍晚，甚至凌晨，大家想测量楼盘的价值，要根据具体测量什么，选择好对应的时间点。

我要踩盘验证的，不是房子的户型、朝向，也不是建筑用料，而是广深S3沿江高速的噪音。

中铁某臻府属于改善盘，改善盘需要拖家带口住进去。而深中通道通车以后，广深S3的车流量未来还会越来越大：这个时候，噪音会不会影响房子的价值？

踩盘是让你不被规划、宣传欺骗的手段。现在的市场，说实话，欺骗太多了。

即使是我，我有时候看到一些消息，也必须亲自再跑一趟，眼见为实。

再比如大家一直关心的两个子板块：前海、河套。

前海和河套的规划都是国家级的，但是它们的发展有哪些不同点，现在的发展情况怎么样？

这种发展情况不能只在新闻里面看，我每个月至少要亲自跑过去几趟，亲眼看一看。

2023年在河套踩盘的公开直播

大家也可以在踩盘时看看，抽个工作日的时间——节假日看的不明显——看看上下班高峰期，周边的人流量，看看企业入驻的情况，看看中午饭店有多少人到外面吃饭，看看附近饭店的开业率，等等等等。

这样你才能更深入地理解，所谓产业，所谓规划，在当下阶段是一个正在画的饼，还是已经能吃的饼。

再说一说豪宅板块的踩盘。

深圳湾、红树湾、蛇口、华侨城和香蜜湖是深圳的五大豪宅板块，这是大家买豪宅挑板块的标准。

同时，还可以从其他方面，看豪宅板块的价值。比如周边餐馆——在广东招待人，往往以粤菜规格最高，我踩盘便会有意识地留意附近有没有高端餐馆。

包括附近的繁荣程度——豪宅和普宅是不一样的。普宅喜欢热闹，喜欢人多，喜欢生活味。

但这些普宅所喜欢的，正是豪宅所厌恶的。

比如深圳湾的三湘海尚，小区有底商，业主却巴不得底商全部倒闭。

再比如福田中心区的岗厦天元、雅颂居，坐落在写字楼里面，热闹却不符合我们现阶段豪宅的价值点。

这些都是踩盘的一些细节，细节是无法通过纸面的规划、视频的宣传看到的，你应该到现场感受和体验它的实际价值。