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最近的杭州土拍，着实刺激。

溢价率最高刷到了近60%，地价也频频创下板块纪录。比如招商拿下的上塘宅地，楼面价41577元/㎡；6月绿城竞得的西兴单元宅地，高达41716元/㎡。

背后原因很简单，地价不再限制，推出宅地又以热门板块和低密为主，房企怎能不疯狂。

这不禁让我联想到，若一江两岸核心区推出宝地，那地价得拍多高？

像备受关注的三桥两侧区块（原水电新村），如果拿出来卖，房企估计会把房地差压缩到极致吧（限价下）；只要限价抬高或放开，绝对会拍出天价。

超过之前凤起潮鸣45368元/㎡的全城涉宅地楼面价纪录，轻松至极。

但最近的两则消息，却让我有些不可置信。

一是钱江新城市民中心北侧，规划了一个占地超20万㎡的超级中央公园；二是寰宇天下旁的一线沿江地块，同样公示了公园方案（已动工）。

虽然两块地一开始就是作为公园预留地，但放在寸土寸金的今天，没有变更用途卖地赚钱，多少还是佩服政府的。

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这两块地是货真价实的核心宝地。

先说市民中心北侧地块，东至钱江路，南至解放东路，西至城园路，北至新业路，地段好到爆。

“零距离”7号线观音塘站和9号线新业路站，与市民中心一路之隔。万象城、来福士、高德置地广场、庆春银泰和杭州大厦501，均在1公里范围内。

直线到江边，也只有1公里左右。

关键面积还超大，总占地202948㎡，合300多亩，接近城北体育公园（680余亩）的一半。

放在住宅楼盘领域，完全是巨无霸的存在。壹号院占地16.6万㎡，Ifc占地17.5万㎡，只有云启之江（占地28万㎡）这样的超级未来社区，才大过它。

再看寰宇天下隔壁地块，虽然面积小得多，但地段也很核心。

就在闻涛路、阡陌路、科技馆街、科宇巷的围合区域，妥妥的一线沿江宝地。不到300米外，就是滨江区知名豪宅金茂府。

万众瞩目的原水电新村，位于地块东侧200多米。直线壹号院约1.4公里，大莲花约1.5公里。

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若是宅地，杭州总价地王（之前是ifc的132亿）、滨江区地价纪录，大概率都会被打破。城市里也会多出两个知名豪宅盘。

就算作为商地拍卖，也能卖出不菲的价钱。那为什么政府还是执意建公园？

因为一开始规划公园改不了？在商改住盛行的今天，绿地变更为商业或者住宅的案例虽少，但并非完全不可能。

因为这两个区块缺公园？也不是。

拿寰宇天下地块来说，门口就是长达12公里的沿江公园。去年改造后，早已成为沿江居民最好的休闲、健身场所之一。

再看钱江新城，除了同样有沿江公园，还有CBD森林公园、世纪花园等。

之所以要在摩天大楼林立的CBD和一线沿江的国际滨，把宝地建成公园，在我看来，主要有两个核心原因。

一是填补区域运动配套的不足。

以国际滨为例，虽有狭长的沿江公园，其中也打造了3个运动公园。但仔细观察，你会发现，运动设施几乎集中在三桥东侧的奥体，和江晖路（望江隧道）以西。

三桥西侧到江陵路间，并没有运动场地。而公园方案显示，配有网球场和篮球场，大大方便了年轻人。

钱江新城中央公园更不用说了，兼容了大量的社会功能。

它不仅仅是一处城市公园，还有公共交通换乘场站，对社会公众开放的停车泊位，地铁城市轨道交通的功能。

公园里，设置了共享市集、多元舞台和运动场地等空间。

比如公园西南侧设有13000-15000㎡的体育运动场地，涵盖五人制足球、篮球场、羽毛球场、轮滑场地、门球场、乒乓球场和健身绿道。

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但或许还有一个原因：杭州财政很健康，并没有那么依赖土地财政。

这好像认知完全不一样啊。毕竟，在大家的印象中，杭州可一直是全国土地出让金前列的城市，妥妥的“土地财政代言人”。

但实际上，近两年全国土拍市场趋冷，卖地收入已连续下滑。

目前，土地出让收入和房地产开发建设环节税收规模增速降低，是不可逆的趋势。

以杭州为例，2023年杭州土地出让金1940亿元，2024年上半年约591亿元，只有去年的30%。

但另一方面，杭州的经济势头却保持不错。2023年全市GDP首次突破2万亿，今年上半年也超过了万亿。

按照通用算法，土地财政依赖度=卖地收入/一般公共预算收入。

按上述数据测算，近几年杭州的土地财政依赖度已经从最高的140%，下降到去年的77%多，下降幅度排在全国前列。

按照今年“少而精”的推地策略，预计依赖度还会进一步下滑。

这至少说明杭州的财政比较宽裕。加上产业基础良好，杭州对卖地收入下降的接受度，自然比其他城市淡定得多。

毕竟只有“不差钱“，才舍得把宝地拿来造公园。