最新公布的5月份的房价数据有点不尽人意，尽管今年以来楼市的利好措施不断，尤其是“517”楼市新政的力度也是相当大的，但似乎还是止不住房价的下跌。

那么房价会不会继续下跌？

我今天想从另外一个角度来探讨这个问题，从投资回报的角度，或者更通俗点讲从住房租金回报率的角度来分析一下这个问题。

我知道，从这个角度来分析房价，肯定有很多人持有反对意见，毕竟国内的房子不能单纯看成一个投资品，它还有很多附加属性，比如说与户籍、优质教育资源、医疗资源等挂钩。但是又有多少东西是不能被“价格”衡量的？

当然，我今天从租金回报率的角度探讨房价的问题，大家就仅当做一个参考就行。

首先我们探讨一下国内住房租金回报率在多少算是合理的？有两个维度可以参考，一个是国际上一些城市的租金回报率，一个根据资本资产定价模型（CAPM）来推算国内的住房租金回报率的合理水平？

在网上找了几个版本的全球不同国家住宅租金回报率的数据，五花八门的，但基本上国内的住宅租金回报率是最低的，我贴一个易居统计的表格如下：

数据来源：上海易居房地产研究院发布的《全球80城租金收益率研究报告》

当然这个比较相对比较笼统，我们可以看看全球一些重点城市的住宅租金回报率水平：

据泽平宏观的数据，纽约、伦敦、东京市中心租金回报率分别为3.1%、2.8%、2.5%，而国内一线城市北京、上海、广州和深圳分别为1.5%、1.5%、1.0%、1.1%。很明显，国内一线城市的租金回报率明显低于国际上大城市的租金回报率。

再用CAPM来推算一下国内合理的租金回报率是多少比较合适。简单的来说，住宅租金回率也是由无风险利率加上一定的风险溢价，无风险利率可以参照10年期国债的收益率，目前是2.25%左右，而房地产属于风险资产，风险溢价加2%-3%相对合理，也就说从投资回报的角度来看，国内的住房租金回报率在4.25%-5.25%之间相对合理一点，当然一线城市的房子风险溢价可能小一点，可以降低一个百分点，也就是在3.25%-4.25%之间。

如果要达到这个相对合理的租金回报水平，要不就是租金上涨，要不就是售价下跌。但租金是很难在短时间出现较大幅度的上涨的，租金基本上体现出了市场真正供需关系以及居民的收入水平的。

既然租金无法在短时间出现较大幅度的上涨，那就得看售价了。举个例子来说明可能更容易理解，假如上海某住宅每平方米的售价为80000元，月租金每平方米100元，年租金回报率1.5%（不考虑税费）。如果在租金不变的情况下，要想实现年租金回报率2.5%的水平（与东京租金回报率持平），则每平方米的单价需降到48000元，降幅高达40%，当然要达到3.25%，那降幅更吓人，暂时应该不至于到那种程度。

其他城市会如何，大家不妨自己简单测算一下。最后再次强调，用租金回报率的方式分析房价仅作为一个参考的维度，不能完全从这个角度来思考。