前几天，在雪球上看到一位碧桂园业主发帖吐槽，说自己小区的车位正以5万的低价抛售，而几年前这位业主的出价是10万。

碧桂园开发的这个楼盘房子，位于广州南沙海边，环境非常美，门口就是广州市的顶级中学，有4000多户，已经全卖光了。这位业主感叹：

含金量如此高的项目，车位居然只值5万。

谁会预料到，曾经那个风光无限的宇宙房企，会有如此仓皇失措的时刻。

无数人事的变化都孕育在时间的胚胎里。过去贪大慕强的野心，在政策和市场环境突变下，成了眼下碧桂园最大的麻烦。

暴露了一个真相

种种迹象表明，在偿债压力下，碧桂园正疯狂回笼资金。

上半年，公司共实现权益合同销售额1851亿，回款1703亿。

此外，公司还在不断出手手里的资产，但当下显然不是最好的时机。中报数据显示，上半年公司卖出附属公司的损失高达13亿；而2021年同期，则是盈利2.6亿。

在偿还债务上，碧桂园使出了壮士断腕的手段，但效果依然乏善可陈。截至今年6月30日，公司有息负债仍高达2935亿，仅比去年末减少了242亿。

这期间，一个值得注意的指标是现金短债比。

中报里，公司公开的受限资金是245亿，现金是1234亿。但离奇的是，在这1234亿的现金里面，竟然还有高达462亿的受限资金。也就是说，公司真正不受限的资金只有772亿，而公司一年内的短债为726亿。

这样算下来，公司扣除受限资金的现金短债比，其实刚到1倍。偿债打擦边球，意味着公司现金流依然非常紧张。

这个问题的另一个侧面是，公司在拼命压缩支出。

上半年，碧桂园总共就买了区区9块地，仅花了61亿，而去年同期则是884亿，金额是今年的14倍。

从过去的拿地大王到不敢拿地，环境变化对碧桂园的重创，是不言而喻的。

始自去年下半年的行业风暴，是一场关系房企生死的大考，碧桂园幸运地穿越了暴雷周期，充分证明了应有的自律精神和运营实力，被权威部门公示为优质民营房企。

尽管如此，今年上半年，碧桂园依然没有享受过多的融资待遇。

数据显示，上半年优先票据发行为0，去年同期为109亿；发行公司债券只融来了7亿多，期限还是一年期的，而去年同期是65亿；最后还是靠自己发行可转债，才融来了28.7亿；此外，银行借款也是萎缩的。

这份半年报向我们揭示了一个真相——那些成功穿越了周期的民营房企，现在依然处在融资的枯水期，前无援兵，基本只能靠后方卖房子和卖资产来自救。

缩表进行时

在严峻形势下，碧桂园正在缩表。

今年初，郁亮在万科年会上做出了一个判断，称行业将进入缩表出清阶段。在碧桂园这里，则显示出了快刀斩乱麻的魄力。

中报显示，公司总资产萎缩明显，已经由去年同期的2.02万亿，缩水到了1.89万亿，程度达6.4%。

乍看起来，这个幅度好像不算大，但期间心理重建的艰难，想想都像灾难。这就相当于一辆正在全速奔跑的赛车，不仅要立刻刹车，而且还要再倒回去。

如今的碧桂园明显不再执着于规模了。一个明显的信号是，公司弃用了行业通用的吹牛皮工具——合同销售额，而改用了“权益合同销售额”，后者才是真实反映销售数据的指标。这反映了一个心态的变化，公司不再贪大求快，要低调和活下去。

巧合的是，今年初，另一家优质民营房企龙湖也选择了用“权益合同销售额”来发布业绩。

民营龙头房企一齐用低调和内敛来面对行业变局，这与当下刚刚完成了行业晋级的国央企地产公司形成了鲜明对比。后者们在充足的融资供养下，正鲜衣怒马，磨刀霍霍，高喊着奔五奔十的公司不在少数。

暴跌的归母净利润

这种变局对心志的消磨应该非常大。

今年中期，碧桂园只从合同销售额中放出了1563亿作为营业收入，而去年同期是2279亿，这直接导致今年上半年营收同比下跌了31%。

这似乎不太合理，因为公司在中报里自豪地表示：今年上半年已有1070批次共计25万套房屋如期交付。针对上半年保交楼形势，这个数字应该是狠狠使了一把劲的结果。

交付的房子多了，营收却大减，这么坦然地公布数据，碧桂园确定把投资者和监管者都当傻子吗？

如果不愿放出更多营收，腾挪不出利润空间，那就用最容易控制的公允价值变动收益来填补也行。然而，你可能想不出，这哥们一点都没给自己回旋的余地，不但没调增，还直接让投资物业公允价值变动收益亏损了近1亿。

虽然88亿利息全部进行了资本化处理，但因为放出的营收实在太少了，又放弃了增利机会，再加上出售资产的亏损，这些终于让归母净利润直线掉到了6亿，而去年同期是150亿，同比下跌了96%。

这种暴跌水平，已经不能用腰斩来形容了，而是快全军覆没了，这可是曾经的宇宙房企碧桂园啊，真是杀疯了的感觉。

政策捶完，市场捶，最后连自己都开始捶自己了，这让我想起最近很热门的两个字：

摆烂。

这种状态和龙湖相比，实在差太远了。至少现在看，碧桂园已经斗志全无。

一直想不明白，碧桂园为何要这样对自己。这已经不像是一般的财务“大洗澡”了，而是在“搓皮”了。如果是想配合已经跌到地板上的股价，那倒是可以理解的行为。

记得2018年碧桂园因高周转接连出现工地伤亡事件，公司陷入空前舆论危机。当年8月，我受邀来到碧桂园总部参加媒体沟通会。会上，老杨用一口艰涩的广普，口沫横飞地解释着自己的不易和初心，期间几度哽咽。

如今，同样面对逆境，碧桂园默默地选择了后撤。

不过，公司还是开了一扇小小的窗。

在这份中报中，几乎所有项目都在收缩，但有一个除外，那就是对创投的投资。数据显示，这方面的账面价值比去年同期增长了178%。

这是碧桂园在前两年开辟的一个新赛道，主要投资基金公司、投资控股公司及风险投资基金，关注科技、健康、消费、产业链等领域。

由此看来，碧桂园依然对这一领域给予了厚望，但与提升净利润无关，公司将这部分收益归入了其他综合收益之中，这一点值得关注。

这扇小小的窗口，算是沙漠中的一星绿意吧，有聊胜于无。

总的来看，碧桂园的这份中报看得让人窒息，一个侥幸逃过了周期的龙头公司，一直没等来斑斓的春天，而自己给自己先撒了气。