读懂中国楼市
转眼距7月24日的中央政治局会议已经近两个月了，那次会议是房地产市场历史上一次明确的罕见的政策转向。
房地产市场的政策之所以重大转向，是基于对下半年经济形势的判断和对经济工作的定调：
“当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。”
因此，着力扩大内需、提振信心、防范风险，成为下半年经济的总基调。
在这一总基调下，房地产市场政策发生了重大转向，并将房地产放在了防范化解重点领域风险的范畴之内。
“要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
724政治局会议结束三天后，住建部就率先表态：
“要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款‘认房不认贷’等政策措施。”
这是房地产市场主管部门住建部前所未有的，对金融政策、税收政策等一系列涉及房地产领域的政策进行了跨界表态。
国常会、发改委、央行也随即表态。
北上广深等4个一线城市也陆续表态。
这使得人们对房地产市场政策转向的预期，提到了一个前所未有的水平。
724政治局会议即将满两个月，回顾这两个月时间里，各部门和各地方政府出台政策过程中，不仅拖拖拉拉，犹犹豫豫，政策出台后，又不断变化甚至叫停，给公众透露的信息是，官方态度非常纠结。政策力度也远远不及预期。
正因如此，迄今为止，政策对市场恢复的效果，几乎都是短暂的，局部的，甚至是不可持续的。
01
各部门各地方政策
散装式出台
724政治局会议一个多月后，8月31日央行终于出台降低存量首套住房贷款利率和调整优化差别化住房信贷政策的新政，尽管已经过了一个多月，但相比之下，还是最快的一个重要政策。
住建部谈及的改善性住房换购税费减免政策，无论是增值税还是个人所得税，都不是纯粹的地方税，而是央地按比例分成的税种。理论上，地方政府无权出台这类税种的优惠政策。
而财政部和国家税务总局，迄今没有对税收优惠政策表态。
一线城市和二线城市的限购政策，在不断的观望和纠结中，在遮遮掩掩、扭扭捏捏中，陆陆续续出台。
9月以来，沈阳、大连、南京、青岛、武汉、合肥、无锡等城市全面取消限购；广州、天津、苏州、厦门、西安、长沙等城市部分放开限购。
其中，率先表态的北上广深4个一线城市，直到9月20日，广州才推出部分取消限购新政，成为首个放松限购的一线城市。
02
房地产市场危机的大背景
今天，房地产市场所面临的局势，必须放在整个中国经济的全局背景下理解和考量。
如724政治局会议所判断的：“当前经济运行面临新的困难挑战，主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻。疫情防控平稳转段后，经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程。”
因房地产市场的整个产业链在整个经济中占比高达25%-30%，因此，房地产市场的问题和整个经济形势，互为因果关系。
有信心，有购买力，才能形成房地产市场真实的市场需求。
因此，从根本上说，救楼市，应该是提升市场信心，提升市场购买力。
但由于诸多不利因素的叠加，面临较高的失业率，特别是青年人的高失业率，各行各业几乎都面临着减薪裁员，很难让人们有一个良好的预期和信心，在这个特殊的历史时期，人们自然的自我保护动作是，降低消费，减少甚至完全停止投资。
这是问题的本质，所以救楼市，根本性的政策，应该是一揽子救经济的政策。
当然，就房地产市场本身来说，目前各类政策的这种散装状态，也完全形不成重磅的组合拳。
应该像最严厉调控房地产市场时期那样，以“国六条”、“国八条”那样的最高规格，协调各部门和各地方政府，将各类政策进行总装，包括并不限于金融信贷政策、税收优惠政策、解除限购政策，各地可以根据市场的实际情况，出台鼓励购房政策，特别是鼓励改善型购房者换购的政策。
03
急需强有力的组合拳
重塑市场信心
直到9月20日，广州推出了部分城区解除限购的政策，一线城市终于开始动了。
但坦率的说，这个政策的力度仍然低于甚至远低于市场预期。
现在需要的是重磅组合拳。
除了金融货币政策以外，还应该有税收优惠政策，特别是二手房交易的税收优惠政策，在这个特殊时刻，可以也应该在一个限定的时间内（比如一年），大幅度减免二手房交易环节的所有税费。
除一线城市以外，甚至仅仅除京沪核心区域以外，其他城市都没有理由，不尽快解除限购。
各城市政府，可因地制宜推出各类的鼓励住房消费的政策。
尽管出台这类政策也未必能解决根本问题。但就房地产市场本身来说，至少应该打出这样一套重磅的组合拳。
以类似当年“国六条”、“国八条”，由中央政府高调推出这样“组合拳”的政策，向市场传递中国政府将以最大的决心和最强的力度，救楼市，救经济，恢复市场信心。
否则，留给救楼市的时间真的不多了。
