10月25各大银行统一对符合条件的存量房贷利率进行下调，有读者留言自己的房贷利率下调后还是3.9%，这又是怎么回事呢？我想很多读者都面临这个问题，为什么不是最终的3.3%？而是3.9%、3.65%或者3.55%，这到底是为什么？本文就来详细解答这个问题。
1、下调后的存量房贷利率计算方式是什么？首先我们要明白我们的房贷利率是如何计算的，不同的城市在不同时期具体不同，但是计算方式都是相同的，即为：LPR+基点。
其中的LPR的全称是“贷款市场报价利率”，这个名字比较书面化，不容易理解，其实在2019年之前还有另一个名字，叫“贷款基准利率”，以前的名字是不是更加容易理解？反正不管怎么改，我们普通人只需要知道LPR的内涵还是贷款基准利率的意思就行了。
基点其实就是一个带百分号的数字，这个数值以前只能是正的，后面改了，也可以是负的，比如可以是0.1%、0.2%，也可以是-0.1%或者-0.2%。
如果你购房的时候，房贷利率是5.5%，而当时的LPR是4.2%，那么你的房贷利率计算公式就是这样的：5.5%=4.2%+1.3%，在这个公式中，5.5%是你的房贷利率，4.2%是LPR，1.3%是“基点”。
现在大家就知道了，其实LPR对大家基本都是一样的，不同的是“基点”，这是调控楼市的一种手段，楼市行情好的时候，基点就是正的，而且还比较高，有可能你的基点是30BP、50BP，甚至是100BP；也有可能你比较幸运 ，处于楼市不好的时候买房，为了鼓励买房，基点是负的，是0BP、-10BP，甚至是-40BP，这取决于你的买房时间点以及城市，
这次针对全国存量房贷利率统一调整，都统一调整为LPR加点负30BP，也就是：LPR-30BP；1BP等于0.01%，30个BP就是0.3%，下调后的存量房贷利率即为：LPR-0.3%。这个是比当前绝大多数存量房贷利率都要低的，因为存量中极少是加点负30BP的，起码95%以上的加点都是高于-30BP的。
2、LPR如何变化？看重新定价日！再来看房贷利率计算公式：LPR+基点，LPR有两个品种，1年期LPR以及5年期以上LPR，由于房贷都是长期限的贷款，所以适用的是5年期以上LPR，我们在本文中谈到的房贷中的LPR都是指5年期以上的。
LPR每个月都会公布一次，一般都是每个月的20日公布，因为节假日的原因，也有可能在21日或者22日公布，每个月公布的数值有可能变，有可能不变，如果改变了，我们的房贷利率也会改变吗？这得分情况，如果是浮动利率，那么LPR调整的时候，你的房贷利率也会调整，但如果是固定利率，那么LPR调整的时候，你的房贷利率也是不会变的。
这次统一下调存量房贷利率最大的受益者其实是办理了固定房贷利率的人，因为按照合同，你们的房贷利率是不允许改变的，但是央行这次是给大家发红利，普天同庆，只要你主动将固定房贷利率申请变为浮动房贷利率，那么就自然能够享受这次存量房贷利率下调的红利了。
LPR每个月都会公布，如果调整了，你的房贷利率会马上调整吗？这个一般不会，因为调整的频率不同，LPR理论上是每个月都有调整的机会，房贷利率一般是一年有一次调整的机会，你可以和银行商定在一年中的任意时间作为重新定价日，比如你可以选择每年的1月1日作为重新定价日，也可以选择6月1日作为重新定价日，在重新定价日你可以根据最近一次的LPR数值调整你的房贷利率。
比如你的重新定价日是1月1日，基点是30BP，2024年1月1日之前最近一次的LPR是2023年12月20日公布的，当时的LPR数值是4.2%，那么你执行的房贷利率就是：4.5%=4.2%+30BP；到了今天，也就是2024年10月26日的时候，LPR在年内已经下调3次，从去年的4.2%下调到如今的3.6%，下调了60BP，但是由于你的重新定价日是每年的1月1日，所以你要等到2025年1月1日才能重新调整，也就是到了2025年1月1日，你的房贷利率就变成了：3.9%=3.6%+30BP。
在正常情况下，也就是没有央行统一下调存量房贷利率的情况下，重新定价日是1月1日的人，要到2025年1月1日才能享受2024年LPR下调后带来的红利，那个受房贷利率就就是3.9%了，但是由于这次央行以行政权力将“基点”变成“-30BP”，那么在2024年10月25日起，你的房贷利率就是：3.9%=4.2%-30BP；等到了明年1月1日，你的房贷利率就是：3.3%=3.6%-30BP。
3、存量房贷利率下调后，为什么你的房贷利率依然是3.9%？2024年10月25日统一下调后的房贷利率计算公式统一是这样的：LPR-30BP；每个人不同的是LPR，之所以LPR不同，是因为重新定价日不同，而2024年LPR下调了3次，2月20日下调25个BP，从4.2%下调至3.95%，如果你的重新定价日在1月1日-2月20日之间，那么你在2024年全年的LPR都是4.2%，在2024年10月25日之后，你的房贷利率就是：3.9%=4.2%-30BP；得等到2025年的重新定价日才能按照3.6%的LPR重新计算房贷利率，那个时候就是：3.3%=3.6%-30BP。
2024年第二次下调LPR是在7月22日，下调10个BP，从3.95%下调至3.85%，那么如果你的重新定价日是在2月21日到7月22日之间，那么这期间的LPR是3.95%，在2024年10月25日之后，你的房贷利率就是：3.65%=3.95%-30BP。等到明年重新定价日的时候，你的房贷利率就是：3.3%=3.6%-30BP。
2024年第三次下调LPR是在10月21日，下调25个BP，从3.85%下调至3.6%，如果你的重新定价日是在7月23日到10月21日之间，那么这期间的LPR是3.85%，在2024年10月25日之后，你的房贷利率就是：3.55%=3.85%-30BP；等到明年重新定价日的时候，你的房贷利率就是：3.3%=3.6%-30BP。
重新定价日在10月21日到12月31日之间的，这是最幸运的，这期间的LPR是3.6%，重新定价日一到，你的房贷利率就是：3.3%=3.6%-30BP。我特意制作了一个表格，里面是不同重新定价日之下的房贷利率，你可以根据自己的重新定价日找到自己当前对应的房贷利率。
有谁知道为什么重新定价日是10月22日-12月31日之间的房贷利率是3.9%或者3.3%吗？这是因为这是今年未来剩余的时间，在没有到你的重新定价日的时候，你的房贷利率是3.9%，到了之后就是3.3%。现在你知道文章开头那个读者留言疑问的答案了吗？
