5月17日，全国切实做好保交房工作视频会议，何立峰副总理指示地方政府“酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房”。 午间1时左右，央行连发3份通知，分别是《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》、《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》和《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》。 加上当天傍晚国新办例行吹风会，“设立3000亿元保障性住房再贷款”的重磅表态，央行受命于保交房关键节点，以前所未有的“四箭齐发”的气势，再一次祭献“史诗级救市”大招。 这也是央行在2022年四季度一个月之内，以纾困房企为方向的融资“三箭齐发”之后，力度最大，且主要针对购房者减压降负的一次救市，兑现了此前坊间风传的“重大举措”。 从松绑到刺激，这轮政策风向正在完成快速切换，坐实了由上至下的救市逻辑。 随着“四箭齐发”大招放出，“史诗级”气氛瞬间传导到各地楼市！ 深圳从来都是舆情的高发地，适逢周末，一点也不奇怪地表现出极高的配合度。 新房市场—— 宝中新盘鸿荣源胤璇开盘准日光，光明白花片区润璟里开盘结果超预期，光明金地峰境誉府官宣提价1%，绿景白石洲、星河盛境等回收折扣，龙华宏发悦见和府当天取证出现通宵看楼，龙华卓越珺奕府和南山卓越九珑等在售新盘来访量翻倍，九珑前台接待告急，来自四面八方的热销海报刷屏深圳人的朋友圈…… 二手房市场—— 有业主返价百万，排队看房再现，带看量创近四年纪录，有小区大幅成交，中介宣称根本忙不过来…… 经验证明，这个超级周末舆情套路依然不少，真真假假，假假真真，不可不信，又不能全信！ 比如热销海报，一兵统计了20多个楼盘海报，热销总套数为800多套，加上销售金额折算的200多套，共计超过1000套。到底有多少水分，只有待5、6月份新房住宅成交数量出炉、对比4月数据或才能知晓。 经验还证明，这时保持足够的理性、冷静，才能与真相更近。 经过本周前三天的观察，及与业内人士的交流，下面的内容或许更接近真相。 对于这次“四箭齐发”，对于周末的楼市表现，有人在评论区进行了非议：“政府动用了除降价以外的所有手段，居民给予了除购买以外的所有支持”。 都说高手集中在评论区，此言不虚。 前半句高度契合“四箭齐发”，可能会导致“最后一跌”爽约。 后半句将周末楼市火爆表现总结得淋漓尽致。但也不尽然。 这波连环大招使出，对楼市情绪的扭转作用是显而易见的，也会促成成交放量，对稳定房价肯定会产生一定的提振作用。即使出现脉冲式成交暴涨，其实也不会太让人意外。 毕竟，的确有诚意客户前一天晚上还在为首付款差一点发愁，第二天首付调低至15%，猛然发现钱够了。这显然会促进这类客户尽快完成购买。 何况，这种“史诗级救市”所发出的强烈信号，其中之一就是抄底。 这轮楼价调整，幅度很大，此时言底，信者云云。 所以，一部分购买需求并非特别急切，但条件充分的居民也会趁机买房，以免憾失“大底”。 不过，从这周前3天深圳房地产信息平台的新房二手房成交数据看，涛声依旧，对新政效果完全没有体现。 这3天，新房住宅成交套数分别是47、24和104套，一如既往的低且不均衡；二手住宅则分别成交172、202、192套，稳定地维持在200套左右。 让一兵担忧的是，被“四箭齐发”燃爆的楼市，出现的一些不和谐声音。 其中之一就是众多楼盘所宣称的可15%首付买房，如月底或一个月内不出政策，可无理由退房。 应该说，5.17新政之后，深圳是第一个响应的城市，最先调降了个人住房公积金贷款利率，包括存量自7月1日调整。 但这不意味深圳就会将其它央行通知内容悉数落地，尤其是首付比例。大家应该要看到央行《通知》中，还有“按照因城施策原则，自主确定辖区各城市首套和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例下限”给予的机动性。 深圳贵为一线城市，论经济体量，虽然与上海、北京存在万亿距离，但不影响深圳多年养成的一线性格。 一兵在17号下午的直播中就反复强调，深圳跟进15%首付几率不大，尤其是在包括限购在内的众多限制性政策还未完全解绑之际。 18号（周六），看到太多楼盘发布15%首付买房信息，甚至包括有央企开发的楼盘，一兵就在晚间发布朋友圈，“深圳不会立刻跟进”。重要的事，说了三遍。 最新消息是，武汉率先执行首套房首付15%，合肥、长沙、西安等十几座城市跟进。未来几天，二线及二线以下城市将会频繁发布跟进消息，但恕一兵直言，距离一线城市落地，还有很长一段时间。 如果届时15%没有落地，宣称热销的大多数楼盘的成交数据将归零。 取消房贷利率下限也是一样，目前深圳还在执行加基点。 另外一个不当，就是在售新盘官宣提价。虽然非常认可涨价去库存的逻辑，但在目前的环境下提价，显然不合时宜。 深圳二手房成交量维持较高活跃度，原因是业主以价换量。对这种有利于促进成交的举动，应该鼓励和支持。 近两年新房住宅的成交为何持续萎靡不振？是因为受制于备案价网签。受二手房和人才房冲击，不少新盘即使降价至8.5折也卖不动，说明这些新盘的售价仍然偏高，有价无市。 就在“四箭齐发”之前，坪山有楼盘传出单价跌至“1字头”的“绯闻”，该楼盘开发商及时发布了澄清公告。 在公告发布之前，一兵曾与对方高层进行过交流，对方坦陈，如果网签政策容许，他们是可以以市场传言的价格进行销售的。 话中之话，听明白了吗？ 深圳多个卷价格的片区，除了普遍按备案价8.5折卖房，还出现了额外送豪装、送豪车、送黄金，甚至是再送部分首付等举措。信不信由你，最低7折就可以买到深圳新房，而且还是70年产权住宅。 这种情况下，盲目提价显然不懂政治，于个盘来说，也很不明智。试想，如果楼价没能如期掉头向上，你再想降下去，岂不是自讨苦吃？ 所以，此时涨价显然不应该是新盘的主流行径，燃爆周末后，谨防一地鸡毛！ 一线城市楼市目前还在探底，局部开始出现筑底迹象。只有待底部夯实之后，加上非房地产因素的配合，楼价才会具备出现拐点、转头向上的可能。 “四箭齐发”显然不是这个“可能”的决定性契机。 归纳一下，开发商和楼盘销售该低调的时候要低调，目前的深圳新房市场显然跟燃情火爆格格不入，适当卖惨才有利于政府加速限购等限制性政策松绑。 千万不要盲目制造火爆假相，操盘手更应该在正确营销、创新营销的道路上多些探索，合理借用媒体传播的力量，不要为了一己私利，失了大纲！ 图一时之快，向市场传递不恰当信息，对楼市正常发展不利，也会陷自己于不义。