本学术研究发表原载于《城乡建设》2024年第 20 期

《城乡建设》创刊于1956年，是由中华人民共和国住房和城乡建设部主管，建筑杂志社有限公司主办的机关刊。《城乡建设》是北京大学《中文核心期刊要目总览》来源期刊；被中国知网、万方数据知识服务平台、维普网收录，曾获原中华人民共和国教育部建设部优秀期刊一等奖，属于中国一级期刊。

人才安居场景下

超大型社区综合体模式革新探索

—以漫柏未来人才社区为典范案例

（多次收录于国家级期刊）

■ 作者： 王 雷 韩佳祺

·王雷系江苏漫柏商业集团有限公司创始人&董事长

·韩佳祺系江苏漫柏商业集团有限公司创始人&总裁

摘 要

■国际城市社区综合体演进和启示

■城市进入：响应“城市更新”战略，顺应城市人才社区探索思路

■产品理念：以人为本、因人而异，打造高品质租住体验

■人才服务：构建全方位、全要素、全周期的人才服务生态

■ 运营策略：更灵活更创新的可持续合作模式

关键词：

社区综合体 |中国人才社区4.0

近年来，随着我国社会服务和治理重心逐渐向基层下移，各地纷纷尝试打破传统的封闭式居住形态，将公共服务和社区治理功能嵌入、集成到社区内，构建复合、共享、富有活力的居民生活共同体。

其中，多地都参考了“社区综合体”理念，将其作为社会服务和治理的新抓手。漫柏集团（以下简称“漫柏”）更是首次将这一模式引入租赁住宅和人才安居场景，打造出国内首个超大型人才社区。在如何以社区综合体为载体重构青年人才城市生活圈的议题下，探索出具有鲜明漫柏特色的“人才社区4.0”形态。

漫柏未来人才社区实景图

01

国际城市社区综合体

演进和启示

作为一种城市规划和建筑设计理念，社区综合体的基本定义是以人居为主，在充分考虑居住舒适度的前提下，形成住宅、公寓、公共服务、商业办公等复合业态，实现社区的“自给自足”。

社区综合体在国际上早有成功实践，新加坡的Kampung Admiralty社区、天空之城、德国的KoolKiel综合体、法国的波尔多河畔住宅、丹麦的AARhus住宅综合体、科威特的Norra Tornen大楼，加拿大的King Street West等都是较为成功的案例。

反观国内社区综合体理念受新加坡影响较多。后者的社区综合体从1960年代演进至今，大致形成了“一体化商业+公共服务多元综合体”的空间布局形态，主张规建管一体化，认为其规划建设应综合考虑城市经济、人口、交通、设施需求等条件，在政府统筹的多元合作运营机制下，推动公共与商业服务功能配置的有机整合与协同。这为我国社区综合体实践提供了一定启示。

我国对于社区综合体模式的探索仍在进行时，同时也表现出一些普遍性问题，主要包括：规划建设未充分对接人口需求，系统性差；空间利用效率和服务品质不高；机制不清，可持续运营能力差等。在此背景下，将社区综合体模式引入人才安居这一新兴场景的过程中，漫柏做出了更加贴合地域（城市）细节和场景需求的调整与迭代，摸索出贴合地域和场景需求的社区综合体模式迭代。

漫柏未来人才社区实景图

02

城市进入：

响应“城市更新”战略

顺应城市人才社区探索思路

漫柏的城市进入战略建立在其全国战略布局之上，即以二三线城市为基础，响应“城市更新、人才引进、资产盘活”政策号召，对大量政府、国企等存量资产进行摸底排查，对急需新鲜人才血液的中小城市和区域落后项目叠加投资并进行改造。常州由此进入漫柏视野。

常州以建设“青年友好型城市”为基本目标，致力打造“年轻人创新创业最向往的城市”。据常州“人才地图”实名制统计显示，2023年，常州共引进各类人才120020人，与2022年同比增长8.44%，再创历史新高；在大专及以上学历引进人才中，35岁以下青年人才占比达90.01%。为了引才、聚才、留才，常州按照“职住平衡、就近建设、个性共享”的原则建设多元化人才公寓，并在产业园区、商务楼宇、科研机构和高校院所等区域增加人才公寓供给，同时全面摸排低效利用或闲置资产，对符合条件的实施改造和盘活。

在打造常高新·漫柏未来人才社区的过程中，漫柏充分考虑和遵循了常州人才公寓发展思路。该社区前身为国展青年公寓，地处较为偏远的工业区，产品及设施陈旧。漫柏通过与政府密切合作，将老旧闲置的公租房改造为精装修公寓，将人才社区建设与城市更新、资产盘活、产业发展、社区提升、人才引育有机融合。

改造后的项目不仅成为常州“常有安居”城市标杆项目，更是被江苏省发改委评为“盘活优化存量资产扩大有效投资典型案例”，为地方创造了良好的经济效益和社会效益。

漫柏未来人才社区实景图

03

产品理念：

以人为本、因人而异

打造高品质租住体验

居住环境是承载社区综合体健康生态的基体。常高新·漫柏未来人才社区作为常州市首家“五星级”人才社区，改造投资近3亿元，共有人才公寓9栋，总计3118间。基于漫柏首提的“人才生态圈”理念，项目划分出不同的功能分区，规划了涵盖白领公寓、女神公寓、萌宠主题公寓、行政公寓、家庭公寓、潮玩主题公寓六大系列产品，并根据功能分区细化出不同产品模块，在标准化建设的基础上实现了产品定制，尽可能贴合不同人群的需求，形成综合性人才载体。

公区配套方面，项目配备了2.1万㎡商业体和超1万㎡的公共服务区域，包含商业街区、啤酒公园、卫生服务站、共享厨房、自习室、运动场、宠物托管站等功能设施，秋白书苑、健身房、瑜伽馆、电竞室、桌游室、K歌房等休闲社交空间，以及众创空间、路演大厅、直播间等产业创新平台。

社区搭建了一套覆盖社区生活全景的净值推荐值系统（NPS），以客户净推荐值作为服务评价标准，以数字化方案驱动社区整体服务能力。此外，项目自主开发了数字智能管理系统，配合专业团队24h全时在线，提供设施维护、安保清洁、客服管理等全方位服务。同时，租户可通过专属APP管理房租和公共事业费缴纳、门禁控制、服务预约、活动报名等日常事务，享受智能化居住体验。

此外，该社区还建立了一支年轻化管家队伍，以营造更加贴近青年人才精神世界的社区生活。管家团队打造“1+12+N”主题活动体系，月月有活动，节节有惊喜，组建各类兴趣社群，促进用户间的社交，增强青年人对社区与城市的融入感和归属感。

漫柏未来人才社区实景图

04

人才服务：

全方位、全要素、全周期

人才服务生态

人才服务模式是漫柏人才社区综合体的核心所在。以“为人才服务、产业配套、城市发展赋能”为定位，漫柏围绕青年日常生活、情感社交、创业就业等需求，构建起全方位、全要素、全周期的人才服务生态。

政企协同服务网络：改造后的社区人才层次逐步提升，新引入人才以高学历为主，结合人才诉求的动态变化，同时配合政府的人才管服，社区设立了党群服务直通车、人才社区警务站、人才社区卫生服务中心、人才社区专属网格等，建立起政企协同的人才服务队伍，确保异地来常的青年人和应届毕业生能够及时了解、享受到常州提供的公共服务与优惠政策，并提供相关政务代办服务。

创业就业支持体系：在基础服务之上，社区依托漫柏集团，整合培训、咨询、项目、师资、企业等各方面优质资源，为人才的创业就业给予充分支持。社区会定期搭建定向招聘人才的交流平台，实现人才价值的同时为城市输送人才；社区内设有众创空间，配有完备的办公设备，为创业者提供工作便利；

此外，社区还链接了周边多家企业和创业孵化器，设立了漫柏孵化营，与现有众创空间呼应，形成“众创空间-孵化器-加速器”全链条孵化体系，推动创新创业项目及人才孵化。

漫柏未来人才社区实景图

05

运营策略：

更灵活更创新的

可持续的合作模式

传统人才公寓通常由开发企业或运营商投资和经营，合作方作为租赁方支付固定租金，运营商负责物管和服务，这种模式一定程度解决了人才住房的供需，但高风险、高运营成本、低服务效率的弊端也显而易见，而最终这些风险和成本也将转嫁到租户身上，导致生活体验大打折扣。

漫柏在实践中，以更加灵活创新的合作方式，打破了传统模式下运营商、合作方、租户之间难以共赢的痛点，实现了长期、稳健且多方互惠的发展模式。

首先，漫柏实施了更加灵活、高效的租金系统，合作方可根据实际运营情况与市场供需动态，与运营商协商制定租金标准，实现量价平衡、业绩最优化，这大大降低了合作方的运营成本，提升了其利润空间，也大大增强了其持续合作的意愿。

其次，在物业管理和服务的决策与实施上，漫柏主张让各方都能浸润式参与其中，实现服务优化。合作方可也以根据自身经验和资源优势，提供定制化服务，有效提高租户黏性和满意度，进而提升整体运营质量，为租赁空间注入情绪价值带来的合理溢价，形成人才社区品牌效应。

常高新·漫柏未来人才社区运营以来一直保持着98%以上的出租率，好评率高达94%，成了常州市名副其实的人才安居名片，也印证了其运营模式的合理性。

伴随着城市人才体系不断成熟，人才社区逐步成为各城市政府人才服务的强力抓手、留住人才的重要手段。以漫柏未来人才社区为代表的成功案例显示，以社区综合体模式下的复合型人才公寓，打造“租住-服务-创业就业”的安居闭环，或将在未来人才公寓生态中占据重要地位。

漫柏未来人才社区实景图

内容来源：原载于《城乡建设》2024年 第 20 期

内容审核：URI研究中心

内容复核：建筑杂志社

运营编辑：汤梦