面对供求关系发生重大变化，房地产市场严重过剩，国家开始大规模下场收购商品房，这是自1998年房改以来从未有过的政策。史诗级的救市政策，说明了国家去库存、救楼市的决心。

近期一线城市开始加入“收储”的队伍，7月29日，广州为一线城市“收储”的首发城市，随后深圳拿过接力棒，在8月7日宣布进行商品房“收储”。

可以明显的看出地方“收储”进一步加力提速，执行力极强，将会对构建地产新模式发展起到助推作用。

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“收储”的来龙去脉

相关政策发力定调

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政策密集发布，指向性和支持力度空前

在上一轮市场下行周期中，国家通过棚改货币化安置去库存，得到了明显的效果。在本轮市场下行周期中，去库存的重点转向了国企收储未售新房、以旧换新、非住改住等，主要原因是我国的实际国情已经发生改变，城镇化率不断提升、房地产供求关系失衡，应对政策就得随势应变。

目前政策主力推动的是“国企收储未售新房”，这项政策去库存的效果非常直接。所谓的“国企收储未售新房”，是由地方国企出手，直接收购开发企业已建成未出售的商品房房源，改作配售型或配租型保障房。

今年4月30日中央政治局会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为本轮去库存政策定调。

“5·17”楼市新政中，中央出台一系列政策，确定了去库存的具体执行思路，包括：设立3000亿元保障性住房再贷款、允许土地调规、支持收回、收购已出让闲置存量住宅用地，帮助资金困难房企解困等。

6月20日，住房和城乡建设部召开收购已建成存量商品房用作保障性住房工作视频会议，明确推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。

6月28日，中国人民银行二季度例会上提到要有效落实好存续的各类结构性货币政策工具，推动保障性住房再贷款落地生效。

7月30日，中央政治局会议继续强调要“积极支持收购存量商品房用作保障性住房”。

业内人士普遍认为，国家收储是从政策端主动调节供需，维持房价稳定。不仅加速商品房去库存、为经济稳定发展带来重大利好，还能缓解房企的资金压力，保障低收入群体的住房利益。

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“收储”城市名单公开

已超13万套完成收储

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65城！已经收购超13万套商品房

目前，根据公开数据统计，全国已有65个城市加入到收储的阵营中，发布“以购代建”、“收购商品房用作配售型或配租型保障性住房”通知的城市中主要以深圳、广州、重庆、郑州、杭州、等一二线城市居多，以及少量的三四线城市，如衢州、岳阳、南通、防城港等。

在以上收储的众多城市中，可以看到以郑州、济南、重庆为代表的城市收储量非常大，收储量均达到了3000套以上。其中郑州目前收购房源达到了10.6万套，数量相当惊人。济南城市发展集团资产运营管理有限公司也已经公开收购了3000套商品房。

能够拥有这样的收储规模，主要是因为郑州、济南等城市早在国家鼓励引导各地收购商品用作配售型商品房之前，就已经自发自筹资金进行商品房收购工作，目前也已经能看到明显的收储成效，为其他城市开展收储工作打头阵。其中，郑州早在2021年7月就成立了郑州地产集团有限公司为安置房回购主体暨公租房运营平台，此后郑州政府就开始下场收储。

早在2022年，湖州、温州鹿城等政府机构发布收购商品房做保障房的相关信息。2023年1月开始，央行设立1000亿元租赁住房贷款支持计划，支持重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津8个城市开展试点。其他城市大多是在2024年5月17日央行宣布发放3000亿的保障性住房再贷款资金后才启动收储动作的。政策发布之后越来越多的城市积极响应，开始收集、摸排、洽谈商品房项目，资金量和参与城市都远超之前，收储的进程明显加快。

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收储的共性要求显现

收购价5-8折 已成共识

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重点收购中心城区的整栋小户型现房

目前各地政府下场收购商品房的要求和标准都比较高，针对首批纳入进来的房源相对谨慎。限制主要包括户型大小、房源区位、交房时间、房屋价格等。由于收购商品房的主要用途是做人才住房、租赁住房或者配售型商品房，为了便于统一管理，有些地方也做了楼栋限制，比如要求必须是整栋的已竣工或已交付的现房。其中，一二线城市的户型面积主要是以90平以下户型为主，如深圳要求的单套房源的户型面积在65平方米以下，杭州则要求的单套建筑面积不超过70平方米。三四城市则要求的单套建筑面积是120平以下户型，如南宁、北海、昆明、防城港等等。

总体说来，目前各地收购的商品房的共性要求主要可以总结为五点：

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征集范围

要求是已建成未出售的商品房项目，部分城市要求房源在城市的中心区域、轨道站点旁、产业园区附近，有一定的人流量和相关配套支持。

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收储用途

各城市政策核心都是将存量房产转化为保障性住房，包括配售型保障房和配租型保障房。

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房源要求

已取得竣工验收备案证明；房源权属清晰且可交易，能满足金融机构发放贷款的要求；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。

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房源面积

一二线城市多要求90平方米以下，三四线城市多要求120平米以下。也有城市按照配租型和配售型两种类型划定标准，比如烟台的收储细则中提出：一是转为保障性租赁住房的，建筑面积在70平方米以内；二是转为配售型保障性住房的，建筑面积以90平方米为主，最大为120平方米。

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收购价格

多数城市要求以同地段保障性住房重置价格作为参考上限，一般按照划拨土地成本+建安成本+不超过5%的利润为参考。房源收购价格多是市场价打5-8折。

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国家下场“收储”

加速库存去化 构建新模式

国家下场收储有利于提振楼市、对国家构建房地产新模式有重大利好。

对于房地产市场来说，最直接的就是收购已建成未出售的商品房用作保障性住房，有效去除库存，缓解部分城市房地产市场供求失衡、楼市过剩的问题。其次通过国企收购可以避免开发商因为资金链紧张而采取降价的恶性循环，稳定房屋价格。整体从量和价两方面稳定市场环境，拉升市场信心，积极作用十分明显。

对于国家正在构建的保障性住房体系来说，通过国企收购商品房增加保障性住房供给，且这些保障性住房都是通过企业精挑细选过的，综合质素较好。有助于解决中低收入群体的住房问题，进一步完善住房保障体系。

对于国有企业来说，目前阶段需要投入大量的资金和人力成本，甄选和收购商品房，承担起社会责任和国家构建房地产新模式的重担，长期来看，能够拓展业务领域，创新业务活力，实现可持续发展和多元化发展。

对于社会经济而言，国企收购商品房并用于保障性住房的建设和管理，将带动相关产业链的发展，将传统房地产业过剩的就业人员有效转移，创造更多的就业机会，也让资源得到有效利用，重新盘活低效存量房屋。

那么有人也会问，国家收购商品房做保障会不会影响正常商品房的买卖？

答案是：不会。因为现在被收购的商品房，通常都和保障房的面积是一致的，和商品房的户型面积区分开来的。以深圳为例，收购的都是建筑面积65平以下的户型，基本上避开了市面上90%的商品房。政府下场收储可以让当前市场变得更加稳定。

参与收储的城市都有共同的特点：商品房供给过剩、库存去化周期长且人口持续净流入。如2023年末，深圳常住人口为1779.01万人，比2022年增加了12.83万人，同比增长0.73%。这些城市通过收储既能解决库存问题，又能为持续流入的人口提供更多保障房的居所，更好地构建房地产发展新模式，完善“市场+保障“住房供应体系。

结语

国家“收储”是一项非常系统和复杂的工程，需要涉及政府资源、国有企业、开发企业、资金运行、市场反馈，社会效益等多方面的利益平衡。目前，保障房再贷款所撬动的资金是5000亿，预计后续会进一步追加贷款额度，很有可能达到上万亿的规模。接下来，预计会有更多城市加入到收购商品房的行列，加快收储的进度和效果。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

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运营编辑:汤梦