当今“租购并举”已成为住房制度的重要发展方向之一，面对每年筹建保障性租赁住房房源的目标，除了不断扩大筹集渠道外，各城也在积极探索保租房的供给新模式；
武汉作为人口大城、长江中游城市群的核心，一直走在全国“保租房-先租后售”创新模式的前列。早在22年，武汉市城投集团3226套房源被认定为全市首批“公服”保租房，其中，2290套住宅房源被认定为先租后售型“保租房”，包含丰山府二期，东方领誉一期，国博城D13三个项目，目前已相继投入市场运营，项目采用了“先租后售”的模式，即房租可以抵扣房款，一经入市就获得广泛热捧。
如今，不止武汉， 广东省房地产行业协会于24年6月18日举行的“1+4+N”广东商品房促消费全产业大行动发布会上提出，将建立1个立足广东、面向全国全产业促进商品房消费的大平台，同时推出“粤团购”、“以旧换新全国免佣、先租后售、大宗交易对接”等4项新举措。第一批共有18个楼盘参与先租后售活动。
在当前复杂多变的楼市环境中，去库存、修复市场的压力促使销售模式不断创新和改革，‘先租后售’模式作为一种创新的住房销售方式，成为市场关注的新焦点。
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“先租后售”模式 优劣势分析
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何为“先租后售”模式
先租后售模式指的是购房者（租户）在初期以租赁的形式入住房屋，租住一定期限（如5年）后，可拥有优先选择购买该房屋的权利，其中包括租赁期限、租金抵扣政策、购房条件以及价格优惠等核心因素。这种模式是结合了租赁和销售的房地产交易模式，为购房者（租户）提供了更多的灵活性和选择权。
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对于这类销售方式，业内人士发表各自看法
广东省城乡规划院住房政策研究中心接受采访表示，“先租后售”是不错的销售路径，租金可用于抵扣未来的购房款，这对于购房者而言能降低购房的门槛，把租赁和买卖两个环节衔接起来，开发商也可以更好地打造高品质的住宅。广东省房协副会长兼秘书长常可认为：“先租后售”模式，可以让很多人先享受到舒适的居住环境，再考虑购房问题，减轻了经济压力。“更为重要的是购房人购买的是现房，资金压力、保交楼风险都降低。”
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优势及意义：
减轻购房压力：对于许多年轻人或中低收入群体来说，购房压力较大，而“先租后售”模式允许承租人在租赁期间支付租金，租赁期满后可以选择购买该房屋，这种方式可以减轻购房者的经济压力，同时也为购房者提供了一个过渡期，使其在财务状况允许的情况下逐步实现购房目标。
促进住房消费：通过“先租后售”模式，可以刺激住房消费，提高住房市场的活跃度。对于一些有购房需求但暂时无法一次性支付购房款的家庭，这种模式提供了一个可行的解决方案，有助于促进房地产市场的健康发展。
满足个性化需求：在“先租后售”模式下，租赁期间可以根据个人需求对房屋进行适当的改造和装修，满足个性化的居住需求。这种模式不仅提供了灵活的居住选择，也增加了住房的舒适度和满意度。
优化资源配置：通过“先租后售”模式，可以有效利用存量房源，避免资源浪费。对于一些存量房源，可以通过这种方式进行再利用，既满足了住房需求，又提高了资源利用效率。
促进人才引进：在一些地区，特别是人才密集的区域，“先租后售”模式可以作为吸引和留住人才的一种手段。通过提供优惠的住房条件，可以增强地区对人才的吸引力，有助于地区的发展和进步。
URI认为：“先租后售”模式通过减轻购房压力、促进住房消费、满足个性化需求、优化资源配置以及促进人才引进和留住等多方面的优势，为住房市场和社会发展带来了积极的影响。
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风险与和挑战
不过也有业内人士认为，“先租后售”的噱头效果可能大于实际预期，更适用于部分国资企业和有购房意愿但购房能力较弱的购房者，先租后售模式也存在一些风险和挑战。
存在货不对板的情况：同一楼盘可能有不同的户型，承租人在租赁期间可能对房屋产生感情，但购买时发现实际购买的房屋与样板间存在差异，导致购房纠纷。
房屋质量问题难以避免：精装房在租赁期间可能掩盖了一些质量问题，需要长时间使用或精细检查才能发现。
房屋损耗及维护问题：多个租户租赁同一套房子会导致房屋及相关设备产生损耗，涉及权责划分、赔偿等问题。
存在法律风险：在没有办理产权过户的情况下进行交易，买方的利益无法得到妥善保护，存在中介和卖方随时毁约的可能。
因此，URI认为：在“先租后售”模式实施过程，需要政府健全市场规范政策，开发商及运营商需要提升租赁服务的质量，积极迎合购房者需求，不断创新租赁服务和销售策略，共同推动整个行业的可持续发展。
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未来预测
租赁租房“先租后售”模式的未来趋势是向着更加规范化和多元化发展。
随着政策对租赁市场的整顿和监管力度的加强，促进租赁市场将更加规范化，保护租客和房东的权益。政府将加大对租赁房源的供应力度，通过土地政策、税收优惠等手段鼓励开发商建设租赁住房，提高租赁房源的供应量。
此外，租赁金融服务将继续创新，为租客和房东提供更多元化的金融产品和服务，例如推出针对租客的消费信贷产品和针对房东的资产证券化产品等。这些措施将促进租赁市场的健康发展，为“先租后售”模式的实施提供良好的市场环境。
“先租后售”模式作为一种结合了租赁和销售的房地产交易模式，为购房者（租户）提供了更多的灵活性和选择权。这种模式允许购房者在一定期限后选择购买所租房屋，租金可以抵扣房款，降低了购房门槛。对于开发商或运营商而言，这种模式可以提高项目的销售率和资金回笼速度，通过长期租赁积累稳定的租金收入，并在租赁期满后通过销售实现盈利。
URI认为，“先租后售”模式的未来趋势将受到政策支持、市场需求的推动，以及金融服务创新的支持，从而在租赁市场中占据重要地位，为租房者提供更多选择和灵活性，同时也为开发商和运营商提供稳定的收入来源。住房租赁企业也应积极参与先租后售模式的实践和创新，把握市场机遇、提升品牌竞争力，实现企业的可持续发展。该模式有望成为市场新风向，尤其是在解决大城市住房问题、缓解经济压力、促进住房消费与投资平衡等方面发挥重要作用。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:林夏
内容复核:木兮
运营编辑:汤梦
