「访谈录·URInterview」与行业领袖发起对谈，解密重要节点、重要抉择、重大场景下的真实思考。他们的直觉和资源获得，他们坚守的发展目标和方向，或许可以带我们看到更高的风景。

据URI调研，城家上半年扩张大社区项目11743套，在整体经济不景气的大背景下，是名副其实的爆发式增长！截至目前，城家超过500间体量的社区项目就有21个，累计房源超22864间，占比总房源高达38%！

庄松成，一个从酒店行业跨界到住房租赁行业的“实干家”，在被华住委派担纲城家首席执行官后，就以其敏锐的洞察力，迅速构建城家的专属发展道路，带领城家成为业界翘楚。

在本期URI的访谈中，庄松成基于市场发展趋势和政策支持，向我们介绍了城家如何打造市场主流趋势下的长租产品—大社区。

「访谈录·URInterview」第五期

租赁很有料

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#宏观道：顺应政策趋势

把握时代脉搏 打造幸福生态圈

2024年两会上，各参会代表为住房租赁行业提出许多建设性议案，其中，核心之一就是要持续坚持福利性政策住房—保障性租赁住房的发展思路，使其发挥民生居住的“兜底性”“补充性”的作用，鼓励专业化、规模化的长租机构参与运营管理保租房项目。对以城家为代表的以市场化为盈利目标的企业来说，打造保障性租赁住房等大社区是配合政策的重要战略发展规划，也是促使企业获得盈利的可持续发展战略。

长租域领随着整个市场格局的不断变化，以及供给侧的一些调整，今天大型社区类的项目已成为这个行业和这个赛道里面的主流。

一直延续华住集团“成就美好生活”理念的城家，除了拥有自己的服务式公寓之外，也让大社区的梦想照进了现实。这不仅让城家获得了资产方的一致好评，也切实满足了项目区域辐射内的新市民住房需求，促进职住平衡和产、城、人的融合，不断提升新市民在城市生活的幸福感，让他们“留得下、住得安、能就业”。

对于一个城市，对于一个街区，对于一个城市产业，产、城、人相结合，融合在一起是能够碰撞出有意义的火花的。

“首先一个大型社区，会把更多的年轻人聚集到一起，和产业本身融合到一块去。在城市更新或城市建设过程中不断地引入人流、引入产业、引入资金、引入相关配套，从而完成这个城市人群的聚集，让区域焕发出更大的活力、更多的增长的空间，为城市打造出幸福的生态圈。"庄松成如是说。

#中观道：企业战略布局

“长租+服务式”双轮战略

“核心城市+低线城市”双管齐下

庄松成最早提出“长租公寓”和“服务式公寓”双赛道齐头并进的战略的方向。分别满足租客“安居”、“旅居”的住房需求。同期，城家也开始布局新产品线，如2023年11月宣布将租赁社区品牌“原子社区”与线上社区平台“原子生活+”一并纳入城家产品体系；近年响应政府号召，城家又布局了首个“新时代城市建设者管理者之家”保租房大社区项目，致力于塑造租赁住房行业发展典范。城家对于大社区的规划，更像是一个水到渠成的过程。

URI了解到，市场、行业或法规都尚未对“大社区”进行规定。庄松成提出大社区不单单只看房量的，还在于是否能够形成人群聚集和交往空间，即从社群运营、社交链接的层面，去探索如何以人为本，深化人与人、人与房子的联系。城家首先提出从关注“房”到关注“人”转型，通过人群的运营来为大型社区赋予能量，提供更多的增值服务。

除了城家扎根的核心城市领域，庄松成还提到了新的概念“下沉市场”，它面向的群体就跟前面都市白领不太一致了，它更多的是面向类似产业园区里面工作和生活的产业人群。例如镇江的1100间项目就是典型的代表，此外南宁也新落地2440套的社区项目。庄松成表示，未来还有更多华中地区的项目静待开花。面对高速发展的住房租赁行业，庄松成稳中求变，以“核心城市+低线城市”双管齐下的推进方式，与新市民共同探索大社区，开启“双向奔赴”的安居之旅。

“我们希望在长租跟服务式两个领域里面，做到长租领域的铺天盖地和服务式领域的顶天立地。”庄松成如是说。

不管是长租公寓，还是服务式公寓，这些产品背后都隐藏了城家对中国住房租赁市场的思考。庄松成认为，随着现代人们居住模式的不断变化，如原子社区这种以社交化为导向的租赁社区将会相继出现，这是住房租赁行业的发展趋势。

城家奉行以“人”为导向打造“成就美好生活”的住房产品，着力开拓大社区是贯彻落实打造“城市里的家”战略理念的体现。青年人可在此“安居、聚合、社交、裂变”，共同构建“高活跃度、高参与感、富有生命力”的社区生活。

在访谈中，庄松成也提到，城家在结合“长短租”模式绝对经验优势的基础上，通过挖掘自身的专业能力，拓展大社区的区域发展空间，创造出“城家特有的大社区品牌模板”，打造了诸多的住房租赁行业的范本。

#微观道：现金流稳健扎实

“四张王牌”成为无所不能的运营商

作为始终走在行业前线的先行者，城家以产品打造能力、精细化运营能力、资产盘活能力及数字化驱动能力，打造出“友好、舒适、契合”的大社区，使每一个产品都凝聚不同的价值和使命。

第一张王牌是“产品打造能力”。城家关注产品研发的差异性，在遵循业态发展原则的基础上，致力于打造完美匹配消费需求的产品，提高品牌的溢价能力。

以大场国际社区为例，该公寓涵盖了从“一张床”到“一间房”的多层次安居保障体系，提供了面积为19-23平方米的现代风、侘寂风、萌宠风、低碳风、包豪斯风等多元化的主题房间，配备丰富的公区设施，包括5000平方米的配套公区、4800平方米的绿化植物面积、2600多平方米的商业空间，以及共享厨房、健身房、洗烘房、观影厅等，旨在营造有爱、有温度的社区氛围。此外，大场还和宝山区房管及文旅局携手合作“共享书房”，为青年人构建了一个阅读生态圈。整个社区是一个“围合式”社区环境，能够为生活在这个租赁社区里的租客们提供就近便利的生活服务设施。

第二张王牌是“精细化运营能力”。城家具备出众的招租技巧、管家服务、物业管理、维修服务等基础运营能力，也能够通过建设社群活动和构建智能化保障安全系统，实现增值运营管理。

以雄安商务服务中心公寓为例，作为雄安新区首批助力人才安居新城建设的公寓，该公寓共计2503间，不仅打造了酒店式公寓、行政公寓、服务式公寓及白领公寓等多样化产品，还提供了半定制化的服务方案，通过可持续的精细化运营，提升客户黏性、积累良好口碑，实现了高达96%的出租率，助力雄安商务服务中心成为城市公共服务的新典范。

第三张王牌是“资产盘活能力”。基于租赁住房全生命周期信贷支持等金融政策的支持，城家的资产盘活能力不断强化，不仅助力资产方获取利润，提高资产方的经济效益，为市场注入新活力，还助力政府盘活闲置资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，同时促进城市更新，推动城市产业升级和文旅迭代。

以城家上海嘉定国际社区为例，作为“城家高级公寓+瑞贝庭公寓酒店”双品牌大社区，它被评为2023年资管新势力年度最值得期待的项目。在社区打造过程中，城家发挥社群运营特长，以社区生态圈的形式有效降低人力成本、营销成本和运营成本，帮助资产方实现稳定的资产收益。此外，该项目还包含丰富的商业、办公和医疗配套设施，与多个繁华商圈和知名学校毗邻，有效促进产业经济的升级和发展，提升区域产业效益。

第四张王牌是“数字化驱动能力”。随着住房租赁产业规模的不断扩大，搭建数字化系统，能够驱动城家赋能住房租赁管理运营一体化。基于住房租赁的运营实践，城家研发了国内首个长短租结合的公寓运营管理系统—“城家CAS系统”。

以城家公寓镇江大港新区店为例，该项目紧邻航空航天产业园，客群偏向于从事制造业的人群。在销售过程中，城家聚焦制造业客群，依托CAS系统搭载的私域流量管理系统“橙小推”，调动租户积极性，构建房源管理、客户管理、智能物联等一体化的场景服务，实现快速去化和降低获客成本。此外，城家的CAS系统通过集成AI技术和智能设备平台，也能够全面保障资产和租客的安全，提升租客的居住体验。整个社区出租率常年维持在95%左右，在整个镇江属于名列前茅。

在访谈中，庄松成除了向我们介绍了城家的专业能力-“四张王牌”，也提到，在大社区打造过程中，城家会根据不同资产持有人的需求，按照“因人制宜”的原则，给不同的资产持有人赋予价值，做一个合格的资产打理人。

“我们能力比较全面，不管是从代建能力、设计能力、经营能力、安全的把控能力、社群运营的能力、技术能力方方面面，这些年积累下来的大量的经验，让我们成为了一个无所不能的运营商。”庄松成如是说。

#未来道：锚定赛道

赋能资产方“买建运”打通退出路径

庄松成表示，中国的大型租赁社区是一个比较新兴的行业，它的任务和它的价值一定是为后房地产时代租赁生活的消费者们，提供真正适合他们的长期居住、稳定居住、幸福居住的一个社群环境，这是符合消费者的认知跟预期的。同时，也符合和配合国家房地产和经济走势的。而在住房租赁市场中，资产持有人选择合适投资的物业与伙伴们是他们非常重要的工作任务之一。

庄松成认为，城家之所以能够受到各类资产持有人的青睐，一是城家具备扎实的专业能力，这使得城家在众多竞品中脱颖而出。二是近几年城家的现金流始终保持稳健扎实的状态，超过了绝大多数企业。三是母公司华住是中国乃至全球市场上的巨头企业，在大社区的开发上，华住能给城家带来很好的科技投入和资金实力。这种由母公司带来的优势，也使城家成为安全、稳健运营的行业代表。

“作为城家这样一个以管为始的综合资产运营商，我们会持续关注整个资产的波动，除了为我们资产持有人提供良好的服务、更高的经营回报之外，也关注跟配合我们的甲方，把他的项目买好、建好，运营好，帮助他们未来有一个很良好的退出通道。”庄松成如是说。

访谈最后，庄松成也展示了城家未来发展的方向和决心。未来，城家将坚持发挥自身的专业能力，持续深耕大社区领域，为甲方提供一站式综合服务。

道路且长，行则将至。

数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

视频制作/脚本/撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:城家资管

运营编辑:汤梦