改开以后，中国住房租赁发展的历史已有40余年。在这40余年里，有多少企业在时间的长河里折戟成沙，就有多少企业在风吹浪打里突围而出。对于被政策、行业改革和市场监管多项机制不断考验的住房租赁产业来说，活下来已是奇迹，能活得好，便是教科书般的奇迹。

常听人说：多看看别人怎么做，再想想自己怎么做。对于这些“先行者们”，如果能够深入了解他们对于行业的理解与革新，发现其中理性的抉择与思考，交流经验，各取所长，或许能给我们带来不同的启发，找到更适合自身的战略发展方向。

基于此，URI推出全新服务项目服务「游学记·URI Study Tour」，搭建平台供大家与行业优秀企业真诚对话，让游学成为我们互相沟通与学习的桥梁。

本期，URI与北京中筑置业开启游学之旅-北京站。

目标企业1：魔方生活服务集团 (外资)

目标企业2：华润有巢（央企）

目标企业3：金隅集团（国企）

目标企业4：首创和园（国企）

本次游学考察城市选定为北京，作为中国的首都，北京市常住人口超2100万，而外来人口就有800多万人，占常住人口的比重为37.8%，庞大的外来人口催生了旺盛的租赁需求。

根据规划，“十四五”期间北京市将筹集保租房40万套（间）。其中，2024 年将建设筹措7万套（间），以满足新市民、青年人的租赁需求。诸如万科泊寓、龙湖冠寓、华润有巢、首创城发、CCB建融家园等品牌开发商拥有较多保租房项目，这对市场的稳定起到了中坚力量。

本次共考察4家企业5个项目，项目极具“北京特色”，以「北京长租公寓范本」为主题。

【北京中筑置业 携手URI 】

行程设置及项目特色 ：

1、魔方国贸项目（魔尔公寓）

-北京国贸CBD高端公寓范本-

2、魔方昌平项目（白领公寓）

-全国首个元宇宙主题公寓-

3、华润有巢丰台区总部基地店（白领公寓）

-开业即满租公寓-

4、东四78号服务式公寓（白领公寓）

-全国首个四合院里的服务式公寓-

5、首创和园—十八里店繁星社区

-北京最大规模保租房项目-

URI手记：

本次游学，在一定程度上向我们展示了北京的住房租赁典型产品。在游学过程中我们发现，每个项目出租率颇高，且供不应求。在他们产品的打造上，我们能看到品牌的影响力、产品的塑造力、员工的向心力、运营的执行力、商业的打造力等等，每一个细节都值得我们深入研究与学习。

本期，就让我们跟随「游学记·URI Study Tour」，一起回顾精彩的游学之旅。

行程及亮点

01

魔方国贸项目（魔尔公寓）

北京国贸CBD高端公寓

魔方生活服务集团旗下高端产品线魔尔公寓，该项目为北京魔尔公寓旗舰店，2023年5月底开业，项目共计218间，稳定出租率90%。位置极佳位于北京国贸CBD核心商圈，独立院落、独立停车位、超大公区，丰富社群活动以及宠物友好户型。项目可谓是:核心地段+顶级配套+无敌景观，三位一体。

从项目步行范围内，即能触达周围环绕国贸、大望路、富力城三大商圈。不到2公里商业配套和市政配套应有尽有，紧邻庆丰公园、通惠河畔，吃喝玩乐购一网打尽。

除了项目区位带来的奢享和便利，回到公寓本身，本质上提供的是两个层面的服务：一是产品品质，一是细致服务。而这两点也体现了高端公寓对居住体验的品味理解。

从产品层面，全品牌家电包括独立厨卫、超大吸力油烟机、厨余处理器等；房间内落地窗+冬季提前供暖+全楼层铺设地暖；储物空间合理、晾晒分区；专属住户健身场地、宽敞明亮的公区…

从服务层面，基本服务包括24小时值守/安保/监控、问询服务、双语服务、百兆宽带、停车位、远程室内监控、租车服务等；商务服务打印、机票/出差交通预订等；居家服务搬家、洗衣、入室清洁、快递收发等。此外，介绍人强调公寓还定期举办休闲娱乐健身课程、瑜伽课程、沙龙和主题派对等。

02

魔方昌平项目

全国首个元宇宙主题公寓

魔方公寓沙河地铁站店不仅为北京市昌平区带来了一种全新的智慧生活体验，更重要的是，携手玖耀里，为企业和高校提供了一个交流合作的平台，促进科技创新和科研成果落地，为产业升级提供了配套服务。

该项目是魔方公寓首个超级租赁社区，于2023年6月开业，共计1864套，分期入市。社区以酷炫的元宇宙风格打造公区，不仅是政企合作的新型租赁模式，也是以人为本，职住平衡的跨界合作的标杆案例。

社区的精装设计别具一格，以远峰蓝、原木色、牛油果绿为主色调，满足青年一代的审美需求；同时，每房间的重点功能区域进行了收纳设计，约5885升的收纳空间，解决了租户的收纳痛点。租金方面，项目定价约3000-5000元/间/月不等。

项目还规划了喷泉广场、休憩亭、活力漫步道、篮球场、羽毛球馆、光伏停车场等等，吃完饭还能遛个弯儿，享受一下自由自在的生活。

在商业配套方面，基于沙河·玖耀里综合体的优势，周边已入驻家家悦超市、华夏影院、希尔顿欢朋酒店、派对星KTV、趣想家儿童乐园、麦当劳、星巴克、胡桃里、木北、嗨特购等品牌，能够满足周边人群的生活所需。

在公区配套上，项目规划了洗衣房、健身房、影音室、阅读室、酒吧、共享会议室等，充分利用公共设施，提供免费场地。项目后期还将围绕住户画像，打造受欢迎的周期活动，为住户提供居住以外的社交体验。此外，安全管理方面，项目配置了智能化门禁设备、公共区域24小时监控、烟感喷淋入户等设备，使住户住得更安心、放心。

值得一提的是，魔方生活还推出定制服务，基于企业需求，整层、整栋定制设计员工公寓产品，或增配体现企业文化的产品或服务，为企业提供快捷、专享、优惠的一站式租住解决方案。

03

华润有巢丰台区总部基地店

非市场化项目，开业即满租

响应租售并举，践行央企责任。北京华润有巢君工无忧社区(非市场化项目)，丰台区集地土地性质，项目地铁上盖，共计2314间，目前出租率100%，实现开业即满租。社区配套齐全，运动空间、社区剧场、社区商业、下沉庭院四大功能空间完美连接业余生活，告别无聊宅时光，让租客日常有所娱。

华润有巢君工社区总部基地店位于丰台区葆台西路与葆台中街交叉口位置，北边是世界公园，近旁就是华科高尔夫俱乐部和大型潮流运动广场，离大葆台地铁站口仅800米，周边有9、10、14号及房山线，交通很便利。

整个社区的设计颇具潮流感，以明亮的黄色为建筑主色调，中心区域是绿草如茵的公共草坪，一条漫步跑道沿着草坪展开。一层地面下边，还有个半地下的下沉庭院，设置有健身房、台球厅、影音室、书吧等共享空间，色调及园区设计搭配非常符合年轻人的喜好。

整个户型的设计，以“巢范儿生活重心”为设计理念，以“适度、适配”为核心，优先考虑户型的南北通透性、室内采光、功能空间齐备等内容，对居室采用装配式精装，节能环保，风格更符合年轻人审美需求。“麻雀虽小，五脏俱全”，睡眠模块、起居厅模块、餐厨模块、卫浴模块、晾晒模块、收纳模块等根据两种不同户型的面积段合理配置，在满足户型实用性与性价比的同时更注重室内的颜值。

04

东四78号服务式公寓

全国首个四合院里的服务式公寓

项目坐落皇城根，公寓位踞北京东城东四四条78号院，西邻东四北大街。毗邻地铁5号线东四站、王府井商业街区，步行可至故宫博物院，更与CBD国贸商圈、使馆区、金融街等政经商业地标咫尺相临。别具一格的公寓设计，让这里一度成为租房优选，3年来，出租率一直保持在85%以上。这个由金隅集团打造的首个民国风的四合院精品服务式公寓，既是金隅在租赁住房新业态下树立的新标杆，也是北京市“疏整促“城市专项行动的具体政策落实。

在由里及表的规划下，金隅投资2000余万元，以东四“国风静巷”的街区风格为参考，将服务式公寓内容带入四合院，按照民国建筑式样打造合院精品公寓。整套公寓占地1300平方米，分上下两层，每层7间，共配备14套设计精美的中式简式、欧式简式怡然寓所，尽显中西糅合的美学格调。公寓面积从18平米至106平米大小不等，可以满足不同人群的租住需求。

2023年年初，公寓服务设施再次升级，位于公寓二层的Vibes咖啡正式对外营业。咖啡厅以北京胡同为基底，风格设计出中西复合的“水乳交融”感，既古典又现代；利用软膜灯结合东四老民国建筑窗扇打造落日余晖下浪漫复古电影版画面感，呈现浪漫情调。独特的老建筑调性，Vintage复古家具和老北京照片，无不诉说着历史文化的一个个瞬间。

同时，公寓还通过长短租结合的形式，通过携程、booking等日租渠道，在长住空置期时，利用日租进行补充，节假日期间经常满房，吸引众多外地及外籍游客入住，后台的好评一直维持在4.9以上，市场影响力及口碑不断提升。

东四78号精品公寓将持续将服务作为落脚点，着力打造多业态融合的产品特点，呈现出一个集住宿、商务、社交、娱乐为一体的综合性生活空间，为人类生活的的美好样本，再次提供新的案例。

05

首创和园—十八里店繁星社区

北京最大规模保租房项目

首创和园繁星社区是朝阳区十八里店乡政府携手首创城发合力打造，也是首创城发集团长租品牌的旗舰店。地段决定了房产价值，而配套决定了地段价值。繁星社区从北京“里坊”街区中寻找灵感，并依托国际都市街区的规划格局，社区总建筑面积超40万平米，5万平米商业配套，拥有各类特色户型，12个开放式街区，6条活力步道，3个下沉广场，最大限度利用城市空间，使之成为协调城市问题的空间载体，营造一种走向未来的租住体验。项目共计约6500余套，是北京目前规模最大的租赁社区。

发心坚持“创享美好新生活”的发展理念，切实解决北京城市人居问题，表达对城市的敬意，对人居的坚守以及对社会的回报，为不同年龄、不同需求的年轻客群构建了更加丰富、更具生命、更具价值的租住生态体系。项目一期于2023年5月份入市，目前出租率近95%，房源供不应求。

初建成的繁星社区，不仅审美上趋近未来，也在功能和配套设施上，打造极具未来社区的高级感。繁星社区位于朝阳区东南五环，通达CBD等核心商务区，依赖不错的区位优势，可以直接承载来自国贸、亦庄的庞大租房人群。

同时社区将内外聚合的配套应用于日常。“1+6+X”大型租住社区商业配套模式，近5万㎡超大体量，包括1个社区食堂，餐饮、便利店、药房、洗衣、美发、银行网点6大基础生活模块，X个特色消费/网红打卡潮店；此外涵盖幼儿园、小学等教育，以及朝南森林公园、马家湾湿地公园等，从容勾勒年轻人的生活底色。

过往案例

结语

未来，「游学记·URI Study Tour」游学项目将持续推出，我们面向所有住房租赁企业全国游学考察，提供深度服务与链接，携手共同参与与经历，与大家一起，在游学中成长，在成长里创造。

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数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

内容审核:韩晓

内容复核:木兮

运营编辑:汤梦