近期政策发布频繁，一方面，杭州、西安、成都、长沙等已陆续发布政策取消住房限购。另一方面，西安、天津明确“自持租赁住房可转商品住房”，引发市场对于全国范围内房地产调控趋势的广泛关注。URI观察到到目前为止，仅四个一线城市、天津以及海南省还未全面解除限购。
5月17日，房地产一天又出台两大重磅政策，炸裂房地产，中国人民银行与国家金融监督管理总局发布通知：1.据《通知》，首套个人住房贷款最低首付调整为不低于15%，二套最低首付调整为不低于25%。2.《通知》明确，中国人民银行决定，自2024年5月18日起，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。各地纷纷加快跟进落实。URI观察到，截至目前，包括北京、上海、广州、深圳一线城市，以及湖南、湖北、河北、重庆、辽宁、甘肃、陕西、江苏等在内的多地官宣下调住房公积金贷款利率。
国新办5月17日举行国务院政策例行吹风会，明确支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作保障性住房。政策要点有以下几点：第一，保障性住房再贷款规模是3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括21家全国性银行。第二，所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，对不同所有制房地产企业一视同仁。第三，城市政府选定地方国有企业作为收购主体。第四，自愿参与。
URI认为，公积金贷款利率下调与降低首付比例直接减少了购房者的贷款利息负担，对于首套刚需和改善型购房者尤为有利，全力助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场的复苏。不过需要关注的是，不同地区存量贷款调整时间也有所不同。
总体而言，楼市政策迎来新一轮“翻天覆地”的宽松热潮。
那么，当下松绑楼市限购政策已然成为城市间的共识，全面宽松的风潮愈演愈烈，目的都是为了救市场于水火之中，稳定市场，刺激改善购房和外地人落户，那么对于住房租赁市场又会有怎样的“余震”呢？
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楼市花式松绑
租赁市场影响如何？
4月30日召开的中共中央政治局会议为房地产政策定调。其中指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。此后至今，全国范围内掀起一波限购松绑潮，为楼市注入了新的活力。
URI了解到，许多长期扎根租赁市场的投资人略有担忧：全面取消限购势必将给租房市场带来了新的变数：一是购房门槛降低，原来因为限购政策被迫租房的人群迎来了新的机会，转而投向购房市场；二是将刺激更多的投资者又回“高周转模式”进入买卖市场，增加租赁住房的供应，从而加剧竞争；
URI认为:从短期看，租赁市场免不了受到冲击，短时间住房租赁行业会呈现“高活跃”假象。但长远看，影响是有限的，松绑政策对租赁市场影响微乎其微。主要原因是，租赁市场是房地产市场的重要组成部分，租赁市场的稳定与城市经济发展和社会稳定成正向关系，是实现人民安居乐业的重要通道。还有以下两项支撑点：
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从需求端来看·租房群体依旧稳定且庞大
现阶段无论是央行降息还是各地楼市解除限购，都是利好刚需、改善型购房人群和外地人。改善型住房人群已经有一套或者多套住宅，有些家庭本身就是“房东”，绝大多数人不存在租赁居住需求。外地人中的一些低收入家庭还没有能力做购房打算，还有一些作为人才被引进落户的群体，多数为高校毕业生，职业白领或者是拥有特殊技能的人才，这里也有依旧有很多人难以承受高额的购房成本，需要租房作为过渡。但市场无论如何变化，购房人群占比仍是少数，租房群体依旧稳定且庞大，特别是一线城市。
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从供应端来看·租房和购房同样具备投资属性
有的人认为买了房就没必要再租房，或者租房是买房之前的过渡阶段，是一个升级的过程。但其实不然，随着Z世代年轻群体的观念革新，“有房租房”的群体也日益增长。从投资属性看，无论是购买还是租房，虽然投资收益大不如前，但仍有保值空间。在房住不炒的大背景之下，国家倡导租售同权，大力发展保障性租赁住房，政策环境相比于其他行业良好。比如投资服务式公寓、集中式公寓、保障性租赁住房、人才社区等产品，以出租方式获取现金流，是部分投资人非常重要且稳定的收益渠道，这样不仅能给租赁市场增加供应量，还能够在百花齐放的竞争中研发出更多细分赛道优质产品。
URI认为：今夕不同往日，即使政策松绑给购房者带来众多利好，依然难以大面积撬动购房者积极涌向楼市。尤其在经济环境下行的情况下，大部分人需要考量现金流、稳定性等多方面的因素，楼市松绑不意味着降价，老板姓的收入没有大幅度提升的前提下，也都会更加谨慎进入买卖市场。买房的人不会高幅上涨，该租房的还是租房，因此楼市松绑对整体租赁市场影响不大。
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政策背景利好
进入“可持续模式”
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政策发力持续，新住房保障体系已构筑
央行加大力度稳定投资，2023年12月国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款(PSL)3500亿元，主要投向可能为地产“三大工程”（保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造）、保交楼以及万亿国债支持的相关基建领域，它可以发挥重要的稳增长功能。有助于完善住房租赁金融政策体系，推动构建房地产发展新模式。
此外，央行还推出1000亿元租赁住房贷款支持计划，在济南、郑州等城市试点，用于引导工农中建等7家银行为试点城市住房租赁经营主体收购存量住房提供资金支持，目前已经有5个试点城市获得首笔放款。千亿租赁住房贷款支持计划，意在盘活存量住房和扩大租赁供给，助力楼市去库存，满足更多人的租住需求。
在当下的市场环境中，以“租”为主的住房保障体系已无法满足新市民、青年人“居者有其屋”的更高需求，“配售型保障性住房”这个新物种已出现。2023年8月，国务院审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》，提出要建设配售型保障性住房，旨在构建配租型+配售型双轨的住房保障体系，重点面向住房困难的工薪收入群体以及城市需要引进的科技人员、教师、医务人员等。随着“十四五”接近尾声，各地保租房的筹集任务逐渐达成，重点城市逐步开展配售型保障房的筹集计划，目前正在起步阶段，未来规模将逐步扩大。
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投资意愿增高，国家队攀升，一线仍是首选
中国长租公寓市场已经迈入了快速发展期，租赁企业的规模持续提升。随着一季度各大型租赁社区入市，市场上TOP50企业长租公寓开业规模接近200万间，同比增长接近30%。其国企在长租公寓舞台上的分量越来越重。
长租公寓规模逐渐扩大的同时，投资人的意愿也是水涨船高的，这主要得益于三个原因：长租公寓的资产流动性强，有深厚的租赁需求客户池，收益情况也趋于稳定。
在重点城市的相关统计中发现，一线城市仍然是投资热点，核心二线城市的关注度逐渐提升。在新增开业的项目中，一线城市保持稳定的同时，各类型企业开始拓展聚焦二线城市，酒店系开业规模增速加快。
值得注意的是，集中式公寓大宗交易额持续攀升，吸引了内外资企业关注。2023年全国租赁住宅相关的大宗交易额飙升至110亿元，超过了前两年的总和，其中，90%以上的成交集中在北京和上海，且内资企业占比超过70%，包括资管公司，险资和房企等各类企业。
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核心城市规模现分化，保租房冲击租金价格
核心城市长租公寓规模增长相对较快，据URI数据统计，尤其是上海和深圳，集中式公寓的规模已经超过25万间，这其中保租房的规模占比达到42%以上，是典型的“市场化+保租房”双轮驱动的发展模式。二线核心城市主要以杭州为代表，24年截至第一季度，集中式公寓规模超15万间，其中市场化房源约12万间，保租房入市3万间左右。同样也在趋向双轨并行的路径发展。
上海因新建保租房大社区项目集中入市，市场竞争压力较大，出租率受到明显影响。保租房供应量增加冲击市场价格，一线城市比较典型，而且城市之间集中公寓租金坪效分化明显，具体来看，上海、广州、南京、成都呈下跌趋势。
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规模将继续扩大
产品聚焦细分赛道
URI认为：如今的租赁市场政策环境较好，未来依旧会加码扶持，最主要体现在以下两点：一是重点加码租售同权，尤其是看重和住宅同等教育等配套相关；二是利好租赁需求端的导入，比如产业配套、人才配套，租金补贴等优惠措施。
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多家企业筹备保租房REIT上市
全国租赁市场的需求规模将会小幅稳步提升，这里主要有两个原因，一是全国城镇化率已经超过65%，且还会继续小幅增长，带来租赁人群的增长。二是住房自有率随着租房意愿提升和租售同权的逐步落实而下降，转而带来一定的客户流。
上文已经提到过，目前各地的配售型保障性租赁住房建设还处于起步阶段，预计未来将会逐步扩大规模。随着”十四五期间”保租房集中筹建结束，未来租赁住房供应回归到以市场化集中式公寓为主。保障房体系会分流部分刚需性住房的置业需求，尤其是租售同权和配售型保障房的供应，甚至会影响部分城市商品房价格。
有多家企业正积极准备保租房REIT上市筹备工作，从企业类型来看，以地方国企为主。从各准备发行保租房REITs计划的项目发行金额来看，预计近期保租房REITs将新增约100亿。长租房REITs整体规模有望提升。
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客群需求升级，产品和服务将全面革新
长租公寓的主要客群普遍以单身青年或未婚情侣为主，他们是在校学生、职场白领、商务菁英，差旅租客。近几年，家庭人口演变和新型职业的变化也催生了很多新型租住需求，比如自由职业、陪读家庭等，都需要寻求新的租住场所，且需要一定的商业配套和社群环境。
随着收入结构进一步优化，年轻租住群体对于租房产品和体验等方面的追求也逐渐提升。他们追求的是“租房是一种生活态度”，在产品户型、生活配套等方面要求较高，还需要有归属感的社群文化。“房子虽然是租的，但生活不是。”良好的居住体验是在城市中获得幸福感的第一步。
随着租客长期租房意愿度提升及对产品品质要求的提升，租赁企业正在不断优化产品及服务，从1.0时代满足基本的居住功能需求，到2.0时代注重公区的打造，3.0时代提升收纳空间和房屋的装修装饰，到如今4.0时代更加关注房屋的复合性功能，注重服务和体验场景。保租房以国企新建运营为主，项目多以社区为形态，降本增效更具优势，打造的产品品质也更有保障。国企口碑稳定不暴雷的客观印象，也是妥妥的核心竞争力，社会的“稳定器”。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:Mark君
内容复核:木兮
运营编辑:汤梦
