近期,多地“住房和城乡建设局”正式改名为“住房和城市更新局”，两字的改变意味着中国“大基建时代”落幕，“大维修时代”到来。
其中，住房租赁承接了大量城市更新中低效资产转化的任务，扮演了极其重要的角色，这不仅是经济格局的变化，也是财富重新分配。未来，投资与造富逻辑也将随之调整。
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“住建局”更名“住更局”
湖北是排头兵
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这次更名行动，湖北只是开始
这次更名行动，湖北是排头兵。据统计，截至6月25日，湖北省17个市（州）的住房和城乡建设局，都已将名称变更为住房和城市更新局，并相继挂牌。湖北这次“集中”改名的行动，只是一个开端，其他城市大概率会跟进。这一个新的时代的到来，意味着部门职能、工作的重心的转变。过去住建局的工作侧重于增量建设管理，而后面，住更局则更强调住房供应结构调整。总结而言就是：
“建设”是以住房建设为主要，解决的是从“无”到“有”；
“更新”是以住房更新为主要，强调的是从“有”到“优”。
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更名行动早有端倪，新加坡提前50年开始城市更新
更名行动早有迹象，追溯到2015年2月，广州市就在原市“三旧”（旧城、旧厂、旧村）改造工作办公室基础上成立城市更新局，成为全国首个市级城市更新工作的承接机构。2024年4月11日，深圳市用“城市更新局”发文，第一篇文章就是《深圳市城市更新局主要职能》。
在国外，有些国家比我们先行一步进行城市更新。比如新加坡，国土总面积734平方公里(对比之下，浦东新区面积1210平方千米），在这么小的国土面积中，需要容纳住宅、商业、工业、港口、机场、国防、历史建筑等所有城市功能。这些城市功能随着人口结构变化，自然环境变化等也在瞬息万变。为了应付这些变化，提升城市功能性和国际竞争力，新加坡早在50年前就成立了一个部门叫：重建局，URA(Urban Redevelopment Authority)。
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城市更新轰轰烈烈而来
大维修时代启幕
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“修修补补”的时代加速
以“城市更新”为主题的城市大维修时代轰轰烈烈而来。中央财政直接出手拨款超百亿，真金白银投入大力支持。5月31日，住建部、财政部联合发布《2024年城市更新行动评审结果公示》，首批拟支持的15个城市为：石家庄、太原、沈阳、上海、南京、杭州、合肥、福州、南昌、青岛、武汉、东莞、重庆、成都、西安，将为其城市更新工作提供定额补助。
其中，东部地区每个城市补助总额不超过8亿元，中部地区每个城市补助总额不超过10亿元，西部地区每个城市补助总额不超过12亿元，直辖市每个城市补助总额不超过12亿元。
2024年开年之际，大多数省份通过地方两会和政府工作报告定调，将实施城市更新行动、加快推进三大工程建设作为今年工作重点任务，并提出了2024年城中村改造、保障性住房建设、城市更新等的具体建设目标。以下我们汇总了这些“大维修”的明细：
以上例举的所有省份建设任务非常重，且安排具象，主要归纳为以下几点：
1) 城市地下管网更新改造；
2) 城市污水管网全覆盖样板区建设；
3) 市政基础设施补短板；
4) 老旧片区更新改造。
从这些详细任务里面我们可以看到，大维修时代的特征就是“修修补补”，我国新建的很多住宅，城市扩张之下产生的很多基建，都已经到了“保养”阶段。不仅仅是房子，基建的“老龄化”更严重。如果不加以重视，不仅会降低生活体验感，甚至会威胁人身安全。
按照住建局的统计，城镇共有300多亿平方米的存量住房，合计约22万栋老旧小区需要改造更新。我国城市更新存量总市值约500万亿元，这个总体体量足够大，所以“住更局”应运而生，未来将会发挥越来越重要的作用。
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各城市更新进度快，任务完成度较好
7月17日，从住房城乡建设部了解到，全国目前已实施城市更新项目超6.6万个，完成投资2.6万亿元。
围绕既有建筑改造利用，目前已改造78亿平方米建筑，进一步提升了建筑安全和节能水平。围绕城镇老旧小区改造，去年新开工改造城镇老旧小区5.37万个，加装电梯3.6万部。今年前半年，全国新开工改造城镇老旧小区已超2.26万个。
此外，全国已实施完整社区建设项目2900多个，精准补齐“一老一幼”设施3500多个，更新改造老厂区、老商业街区等2600多个，建设和改造医疗、体育、教育、文化设施近1.5万个，改造城市燃气等各类管道约10万公里，修复城市破损山体4.97万平方米，新建和改造城市绿地3.4万公顷。
各城市任务完成指标较好，未来，我们将会全面进入以“维修”为主题的后基建时代。
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住房租赁拓宽更新思路
赋能城更质量
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盘活存量，促职住平衡，长租公寓成“解药”
“去库存”已成为各大城市的重点任务，城市更新正式成为城市存量土地的优化途径。存量住宅甚至国家大力提倡的“非改居”项目在城市更新中占比大，如何在保留居住属性的同时，还能完美链接现代化生活，住房租赁正好解决了这一环节。
目前，以地方国企为引领的各大企业，都在探索将低效资产盘活，让资源更有价值的同时，增加租赁住房供应，满足市场需求。在重点的一二线城市，每日通勤时间过长成了年轻人不得不克服的难点，面对严重的职住分离现象，通过盘活城市中心地带的低效和闲置资源，布局长租公寓在交通便捷、配套丰富、产业集聚等区域，就能更好促进职住平衡。
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提升城市活力，赋能城市发展
近日，二十届三中全会通过的核心文件：《中共中央关于进一步全面深化改革,推进中国式现代化的决定》中再次提及“加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。”
可见“租购并举”的长效机制时代已达成共识，租赁住房一定是未来国家住房供应体系中的重要组成部分，这不仅简单地提供居住房源，也可以赋能城市有机更新。
住房租赁的主要目标客群是年轻人，各类年轻人才是创造城市活力的源泉。只有打造符合年轻人的消费理念、消费偏好，生活习惯的项目，才能留住年轻人，给城市带来源源不断的活力，促进城市更新发展。
结语
大维修时代的到来，通过城市更新让更多闲置资产不再“躺平”，集中式租赁住房既能“筑巢引凤”，又能“腾笼换鸟”，唤醒闲置低效资产的同时，又能促进新旧动能转换的生机与活力。通过对闲置资产进行的功能调整和空间优化，有效完善和提升城市功能，为市场提供更多品质租住选择，也让在城市逐梦的年轻人有了安放美好生活的载体。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核: Mark君
内容复核:木兮
运营编辑:汤梦
