今年上半年全国房地产市场基本情况数据、70个大中城市房价变动情况，今天公布了。
看完这份数据的感受是，上半年全国市场太难了，而西安则是市场最好的城市之一！
房地产市场到底有多难？
先来看一下上半年全国房地产市场基本情况数据。
房地产开发投资下降10.1%，房地产开发企业房屋施工面积同比下降12%，房地产开发企业到位资金同比下降22.6%……
当然，最重要的数据指标是商品房销售面积、待售面积。
2024年上半年，全国商品房销售面积为47916万平方米，同比下降19.0%。
4.79亿平米的销售面积，是近12年来上半年销售面积最低值，比大家普遍觉得最难的2014年上半年还要低。
2014年上半年的销售面积，只相当于顶峰时期2021年上半年销售面积的54.05%，相当于是一半。按照这个情况，今年全年预计在9亿多平方米。
6月末，商品房待售面积73894万平方米，同比增长15.2%。
7.39亿平方米的待售面积，创下了历史新高。
整体可以看出，2014年、2015年那轮去库存之后，全国商品房销售面积开始持续增长，2016年上半年突破6亿平方米，2017-2019年连续3年超过7亿平方米，2020年接近7亿平方米，2021年上半年创下了最高纪录8.8亿平方米，2022年之后又开始下跌。
库存量的变动趋势，正好与销售面积的变动趋势呈现反向。2019-2021年上半年末的待售面积基本保持在5.1亿平方米，随后开始不断增加，直至今年上半年末达到了7.39亿平方米。
从房企的情况来看，以中指研究院的数据为统一口径，2021年上半年销售额千亿房企高达19家、500-1000亿的房企23家，而今年上半销售额超千亿的房企仅剩下6家、500-1000亿的房企4家。
2021年上半年的中国TOP20房企，有10家已经暴雷！继阳光城、蓝光、泰禾等曾经的千亿房企在2023年退市之后，2024年上半年又有中南、世茂退市。
面对房地产行业现状，今年上半年各级各部门出台了一系列的楼市“救市”政策。首付比例降至历史最低的同时，贷款利率也降最最低。
每一次楼市“救市”政策的出台，都会引发一阵狂欢，但狂欢过后，市场又回归到常规。
70个大中城市房价变动情况显示，2024年6月份70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市仅为4个、持平的城市2个、下降的城市64个，虽然说房价下降的城市较5月份减少了4个，但我们看到依然有九成的城市房价在环比下降。
新房价格环比上涨的4个城市分别为：上海、西安、吉林、三亚。
而新房价格同比上涨的城市仅有两个，一个叫做上海，一座叫做西安。
二手房价格环比上涨的城市有3个，分别为上海、南京、杭州。其余67座城市，二手住宅价格环比均下降，同比70个城市则全部下降。
西安，又涨了！
前文提到，2024年6月份仅有4座城市新房价格环比上涨，其中一座就是西安。
2024年6月份，仅有2座城市新房价格同比上涨，其中一座就是西安。
从这一点可以看出西安新房市场价格稳定势头。
国家统计局的数据显示，2024年6月份西安新房价格环比上涨0.2%、同比上涨3.7%，环比、同比涨幅均位居全国第二，而环比、同比涨幅全国第一的城市是上海。
不过，西安的二手住宅市场，价格则依然没有止跌。6月份二手住宅价格环比下降0.8%、同比下降5.9%。
当然，这一切只是平均值数据层面。
现实中的情况是，西安新房市场供应量比较大的一些区域，房价其实在暗跌。大家之所以看到数据层面西安新房价格还在上涨，主要是高端豪宅市场对房价平均值的带动。
这一点，从2024年6月70个大中城市新建商品住宅销售价格分类指数也可以看出。
2024年6月份，西安新房市场中90㎡以下户型、90-144㎡户型、144㎡以上户型价格分别环比上涨0.1%、0%、0.8%，同比分别上涨3.4%、3.1%、5.6%。
很明显，144㎡以上的大户型，房价涨幅是最高的。
不仅仅是房价，从销售去化情况来看，今年西安高端产品更好卖。高新CID上半年销售额最高的是龙湖云河颂，曲江的两个豪宅项目曲江星河湾、金茂璞逸曲江都是摇号盘。
金茂璞逸曲江加推的100套毛坯小高层房源今天意向登记，单套总价集中在500-737万元，再加上装修的话，单套总价会更高。结果意向登记3个小时，登记量已经达到273个家庭，超过了房源量的2.7倍！
前不久，地产房剑发布了一份2024年下半年西安待入市纯新盘信息。详见《30多个！2024下半年，西安大批纯新盘将入市！》
在已经有户型面积段信息的25个楼盘中，仅有3个项目规划有100㎡以下的户型面积段，而9个楼盘户型面积段在143㎡起步，源邸滨湖、曲江星河湾二期等起步面积则在270㎡以上。
新房市场供应与需求高端改善化，会成为未来的趋势，这一点在一线城市其实已经非常明显。
刚需挤压至二手房市场、新房改善客户卖旧买新之下，西安二手房市场的成交量已经超过新房市场。今年上半年，西安新房市场商品住宅成交面积为360万㎡，二手住宅网签面积则为475.14万㎡，西安存量房时代已经到来。
所以，对于刚需来讲，买房子不用只盯着新房，二手房市场上的次新房也是可以重点关注的。特别是一些急于用钱的房住，往往会低于市场价抛售手中的房价，购房者会迎来一些捡漏的机会。
站在更长远的时间来看，回归到楼市的基本逻辑，西安楼市要想持续保持稳定健康的态势，最终还是需要产业、人口的支撑，没有产业与人口落地支撑的区域，即使再好的概念与规划，最终还是会被打回原形。
