2022年因为大家提前还房贷的行为，使得整体存量房贷利率大幅下降，这是大家的功劳。

不过半年多过去了，一看数据才知道大家提前还房贷的行为还没停止。

截至2023年底个人住房贷款余额38.17万亿元，较于2022年减少6000亿。

近20年来，这是个人住房贷款余额首次下降。

虽然个人住房贷款余额下降，但根据中指研究院发布《2023年TOP100房地产销售榜单》的数据显示，2023年百强房企销售总额为62791.0亿元。

也就是说去年还是卖了6.2万亿的房子出去，不可能大家都是全款买房吧。

而去年新增个人住房贷款是6.4万亿元，那就说明业主们去年还进去了近7万亿的房贷（6.4万亿+6000亿）。

这么一大笔房贷还进去，银行能不肉疼么，毕竟房贷可是银行最优质的业务，对于银行来说几乎没有和房贷一样的超长时间且稳定吃利息的业务。

所以银行今年才纷纷降低存款利率，因为房贷这部分的利润已经减少了很多。

那边为了稳定楼市必需要完成降低房贷利率的任务，这边为了保证自己的整体利益，只能去不断降低存款利率创造息差，难为储户了。

央行数据显示，一季度人民币存款增加11.24万亿。

虽然招行前两天刚刚发布说不再有新的三年期、五年期的大额存单，但人们还是纷纷把钱往银行送。这表明人们现在更倾向于储蓄而非投资，一般居民即使有投资意愿，也没有好的渠道。而投资者也对未来市场预期较为谨慎。

房贷贡献度最大的银行中，除了邮政银行个人房贷同比增长3.37%，属工农中建交5个老大哥损失最惨重。

2023年个人房贷贷款余额5大银行同比分别减少情况如下：

农业银行，减少1765.2亿，同比下降3.30%

工商银行，减少1435.23亿；

中国银行，减少1304.5732亿；

建设银行，减少930.84亿；

交通银行，减少500.14亿；

合着去年房贷余额那6000亿，让五个大哥独自承受了。

除了提前还贷趋势没有减弱外，银行的个人房贷不良率也全部走高。

2022年末工行、建行、农行、中行、邮储和交行的个人住房贷款不良率0.39%、0.37%、0.51%、0.47%、0.57%、0.44%，2021年末个人住房贷款不良率分别为0.24%、0.20%、0.36%、0.27%、0.44%和0.34%。

说明很多人还不起房贷，只能选择断供。

而且作为处理不良资产的主力军四大AMC从六大银行收购的不良资产份额也在逐年递减。

就是说银行的利润下降，同时坏账也在增多，最后兜底的组织也要抛弃他们了。

再说说提前还贷潮，大家想过为什么前两年房贷一族突然就上下齐心集中还贷吗?

个人认为原因要分两种人的区别。

一种是有钱人，他们的消息比较灵通，对形势的把握也是强于老百姓，他们可以在周期变化前提早做出反应。比如最近的房地产属实不易，这类有钱人会提早得知房地产要进入下行周期，在此之前就抛售手中的房产，及时去杠杆化解债务，而得到的资金又流入到其他投资渠道中，造成银行这部分的房贷业务大减。

另一种就是普通人，他们没有好的投资渠道，对于未来的收入增长又普遍看空，所以有了闲钱就会以前还房贷，毕竟当年房贷利率均值普遍在5.5%左右，现在市面上几乎看不到能做到年化这么高的产品。

老陈的首套房贷利率是5.88%，想想牙都痒痒。

而现在5年期LPR已经降到3.95%，就在去年一月央行也出台了政策:

允许新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

此政策一出，符合标准的城市集体下调房贷利率，多城房贷利率降至4%以内。

使得存量房贷利率和新房贷利率将近相差1-2个点。有闲钱的人瞬间挤爆银行，前去提前还贷，个别银行甚至关闭线上预约按钮，把排队时间拉长至三个月以上，即使这样也没缓解还贷热潮。

而没有闲钱的人也不会坐以待毙，他们会去寻找市面上低息贷款，比如消费贷、经营贷等合法贷款，用来借新还旧，降低杠杆。

去年工行和农行经营性贷款同比增长27.8%和29.4%。

其中，也有在一般性消费贷款上的迅猛发力。

去年年末交行个人消费贷款余额1581亿元，同比增幅高达86.25%，当然因为基数较小，所以增幅的参考意义也要变弱，但增长趋势是确定的。

但是在这还是要提醒各位，如果碰上面两种贷款那要加倍谨慎，一方面是这类贷款年限最多是五年，相应你的还款压力就会增大，另一方面也有中间审核不通过银行回收的风险，所以需要万分谨慎。

个人认为，未来的房贷利率仍会走低，一、二线城市会降至3%左右，三线及以下城市甚至会提前进入2%的利率时代，当然存款利率也会随之降低。

所以建议大家尽量利用手边的资源化解债务、降低杠杆，提前准备好充足的弹药应对周期的变化。