中国的长租公寓市场经历了10余年的动荡发展之后，已逐渐趋于稳定和成熟，国家也从政策和金融方面将住房租赁市场托举到十分重要的位置。
然而三季度，URI调研发现，每家企业多少都受到了市场下行的影响。50个重点城市的租金同比下跌约2%，非核心位置的出租房一度悬挂数月，无人问津。市场之黯然，已非昨日可比。全国除了国企开业活动依旧热闹，民企几乎都处在投资停滞状态，把精力都放在了稳运营上。
近期，URI通过对多家租赁企业进行访谈，多数企业反馈对未来的租赁市场仍保有信心，尤其是对长租公寓的未来投资信心更足，但投资策略均有所变化。
本期，URI就带您来一起探讨：未来，长租公寓行业投资方向应怎么把握？
# 长租公寓
十余年风雨之路简述
长租公寓十余年的发展之路可谓风雨兼程，回望来时之路我们可以看到，如今市面上的企业模式已经发生了翻天覆地的变化，从早期二房东的中介模式，到后续分散式向集中式公寓发展转变，从包租模式到目前的轻重并轨的模式转变...
2015年国家第一次提出购租并举的制度之后，租赁市场进入快速发展期，大量资本涌入，长租公寓受到极大关注。2016年提出实行购租并举、培育和发展住房租赁市场。2017年租赁市场好消息接二连三，一系列政策与市场动作推动租赁市场的发展大幅提速。2018年开始，长租公寓开始进入震荡整合期，市场风波不断。
近几年，随着政策不断地推动，政府积极推动租赁市场的发展，在增加供应、规范市场等方面出台了一系列政策，为租赁行业的发展提供了良好的政策环境。例如，推出了较多的涉租地块用于租赁住房建设，号召了众多国企涌入参与。
此外，保障性租赁住房政策大力发展保障性租赁住房，明确了建设目标和任务，在土地供应、资金支持、审批流程等方面给予优惠和便利，有效增加了租赁房源的供给，满足了不同群体的租房需求。
在行业多次大洗牌之后，更多的头部租赁企业仍然在不断地适应市场的发展，且强者恒强，出现了两极分化的现象。随着市场环境的骤变，新一轮的竞争更加激烈，其商业模式也随着行业的发展逐渐变化。未来的投资方向值得我们深度研判。
#投资方向一
收储正当时 把握核心资产价值
01
破局“老破小”的流动性，适时收储
URI这里所指的一线城市和重点城市的“老破小”，为位于核心地段、周边配套成熟、户型<70平适合租赁、租金表现稳定等特性。以上海为例，“老破小”主要集中在中环内，区域内就业人口和流动人口非常多，不少来上海工作的外地人暂时买不起房子租房居住，也有一些由单位租赁或者购买住宅给员工提供宿舍的，既解决了二手房交易市场不活跃的问题又给市区工作的外地人提供了安身之所，可谓一举两得。
目前，新政大力支持企业收储"老破小"，并且享受一定的税收抵扣政策。如果企业先持有这些房产并将它们投入到租赁市场中，一方面可以从长期稳定的租金回报中获得收益，且后期城市更新后的房产的增值溢价也不容忽视。像招商、华发等企业已躬身入局，通过寻求优质“老破小”资源，抄底收购，委托给自己的长公寓品牌进行运营，实现良好的收益。
02
政企合作，REITS扩募，收储/培育优质项目
企业可以抓住目前的政策机遇，特别是央行设立3000亿专项收储再贷款和REITs的常态化发行，加速保租房与市场化长租公寓同台竞、互补发展，企业可以积极寻求地方资产和扩募机会。
各地闲置或低效资产、土地，通过合作改造、收储或者新建保租房，可寻求退出、联合发行REITs以及扩募机会。通过轻重并举的方式，一方面向地方国企输出轻资产托管能力，另一方面寻找投资人共同设立Pre-REITs，收储或培育优质项目。
聚焦国内房地产市场优秀案例，2017年，中城投资携手知名地产商共同发起Pre-REITs，并以1.39亿元的总价，成功收购了旭辉领寓旗下的两处标志性长租公寓资产：上海浦江国际博乐诗服务公寓和上海浦江国际柚米国际社区。从收购到资产优化，再到最终的资本退出，整个过程历时11个月。中城投资通过充分利用旭辉领寓在长租公寓领域的深厚运营经验和专业能力，中城投资有效地推动了资产的增值，并最终通过类REITs的发行实现了资本顺利退出。
# 投资方向二
加入城市更新 盘活存量资产
01
合作共创，各显神通，盘活存量资产
以自如为例，自如城市更新模式，与央企合作，由自如出资51%，对老旧资产进行化改造，后期项目产生的租金来垫付装修成本。此种模式，有利于自如实现退出并拿下托管资格，资产的回报率也有显著提升。
再比如GROW瑞贝庭公寓酒店，就是思睿在国内的首个城市更新重资产投资项目，并交由华住集团旗下公寓品牌城家瑞贝庭进行长期运营，瑞贝庭以长短租结合的模式，完成了高质量的运营效率，两者的合作创新，为整个市场注入了一股新的生机与活力。这样的案例显然已越来越多。
02
人才社区实现可持续运营，盘活“闲置资产”
在城市更新的大环境下，通过盘活改造闲置资产，以人才社区的运营和发展，带动城市更新，吸引新市民安居乐业的租住和生活方式也同样十分重要。
举例落户于常州光伏产业园的漫柏未来人才社区在不到一年的时间里整体盘活占地17万方的原有闲置资产，改造为全国首例超大型未来人才社区，以产业园自带资源禀赋，顺势而为，始终保持超过98%的超高入住率，不仅成为常州市首家五星级人才公寓，也成为新市民人才入住人才公寓首选品牌。
漫柏未来人才社区项目将人才公寓建设与城市更新、产业发展、社区提升、人才引育做了有机融合。为此，漫柏提出了人才社区4.0的概念，全方位、全要素、全周期的人才服务生态构建，超越了传统品牌公寓只停留在做产品做服务做基础公寓的基础观念上。漫柏将该模式快速复制全国，以“农村包围城市”的战略布局，仅在5年内，就实现了集团全面盈利。
# 投资方向三
“资管+N”路径 重塑租赁行业
在租住产业的发展变化中，行业逐步成熟，市场逐渐回归到理性和稳定。在盘活存量、培育增量和提升质量的过程中，不动产资产管理的重要性愈发凸显，成功串联起“投融建管退”全链条。
“资管+收购”逻辑能够引领重资产投资，持续关注收并购机会，并且提供全生命周期的资管服务。“资管+服务”的融合，能够更加注重客户体验，收拢人心，增加客户的租赁粘性，凸显软性服务实力。“资管+科技”的策略，开拓更多第二曲线收益，实现数字化的管理系统，全面提升管理效率，提升租户体验……
在资管化进程下，开发高周转已不再是房地产的主基调，服务商和运营商的特色逐渐显现。比如中海的管理层在中期业绩会上表示：基于公司多年积累的资产布局和全业态运营能力，中海也在持续构建大资管综合竞争优势，并推动业务高质量发展。目前经营方向是不动产开发+运营，持续推荐大资管业务布局。华润置地目前已经将资管业务作为主航业务，培养成为第二增长曲线。龙湖集团上半年发布了资产管理品牌“逍遥洲资管”，定位为全周期全业态资产管理运营商。这些头部企业用实际行动塑造租赁行业新的资管赛道。
# 投资方向四
市中心“老商办”华丽转身
2021年7月，由国务院办公厅印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》提到，对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房。
这是国家层面首次提出鼓励非居住存量房屋改为保障性租赁住房。URI数据表明，全国写字楼平均空置率接近30%，商业营业用房空置率达35%，表明了商业项目过剩问题比较突出。而恰恰很多商办产品就如同市中心的“老破小”一样，资源配套优质且体量适中，改造之后就可以做长租公寓。甚至可以和业主一起做开发，业主出物业单体，其他投资单位进行改造和运营，产品入市之后，能够有效满足核心地段租住需求，实现多方共赢。也有利于低效商办项目改造，进而降低资产的沉淀和库存。
URI认为，“商改租”虽然体量大，机会多，但不能盲目而上。首先需要先进行周边客群调研确认项目可行性、投资经营测算以及物业条件的经营风险评估，再者还需探讨它的空间升级、容纳新型产业的可能性，这均需要运营企业具备专业经验与全链条运作能力。
数据来源：公开数据 URI复核整理、URI Data Bank
撰文: URI研究中心
内容审核:Mark君
内容复核:韩晓
运营编辑:汤梦
