这是杨一第 328篇 原创文章

你知道最近20年，重庆的城区规模涨了多少倍吗？

20倍。

几乎每年长1倍。

△ 重庆城市卫星地图

重庆可能是中国城区规模增长最快的城市了，也是中国目前城区规模最大的城市。

这20年里到底发生了什么，居然可以让重庆城市规模，如跑马圈地般，扩张的这么迅速。

小米想走高端，

太难了

做过生意的都知道，不可能每一款产品都赚钱，有些产品注定就是炮灰。炮灰这个词说的不好听，换个词，叫流量产品。

这个产品从生下来，就不是奔着赚钱去的，它是流量产品、是引流产品。

有流量产品，对应的就有利润产品，也就是奔着赚钱去的。

把这个做到极致的就是小米了。

小米因发烧而生，因手机而出名，小米手机价格比较低，性价比高，几乎把移动互联网的门槛给打下来了，从而让中国人更快的进入到移动互联网时代。

但小米手机并不怎么赚钱，它的一切都是为后面的小米生态圈而服务的，它是妥妥的流量产品，老工具人了。

△ 小米生态圈，图源网络

除了流量产品和利润产品外，还有调性产品，主要目的就是为了拔高品牌调性的，从而提高项目的品牌溢价。

小米现在的高配版手机，大概就是这种调性产品，想要一改小米以往屌丝的属性。

最后，还有三无产品，就是做的非常失败的产品，啥都没有，好像就是为失败而生。

重庆的郊区

才是纳税大户

城市操盘，其实也可以看作是一门生意。

在城市版图里，有流量区域，有利润区域，有调性区域，当然也有三无区域。

△ 政府土地模型，杨一自制模型

在重庆20多年向北发展的历程中，北区就充当了最大的流量区域，现在西区接棒了一部分和北区一起继续跑，而南区就像灯下黑一样，和北区渐行渐远。

当年的「北有观音桥，南有李家沱」，现在李家沱都望不到观音桥项背了，沦落为一个末流区域。

解放碑、江北嘴、南滨路、观音桥……这些核心区域，是调性区域，它们是用来提升整个重庆城市的调性的，从而提升重庆城市的溢价。

好像，重庆最近这几年，房价也是最先从「两滨一嘴」（北滨路、南滨路、江北嘴）开始涨起来的。

它们的作用，就好像是个托儿，先把气氛燥起来，「哄骗」你入场，最后把房价托起来。

△ 重庆土地模型，杨一自制模型

所以，重庆的核心区，基本都是调性区域。

而郊区，则基本都是利润区域，它们才是重庆的「纳税大户」啊。

君不见，单单一个中央公园板块，都卖了800多个亿啊，而当初修这个中央公园，也才花了40多亿。

为什么说

照母山必须火？

10年前，两江新区成立，更是坚定了向北发展的决心。

最近这5年，最火的区域也都出现在北区，照母山、礼嘉、中央公园、悦来、蔡家……

这里面，照母山是流量区域。

如果照母山失败了，从整个城市的通盘来考量，重庆的「北区发展战略」其实也就失败了，也就不会有后面那一系列的当红板块了。

所以，照母山的流量必须大。

那么，供应量必须要大，万亩土地齐刷刷供应出来，几十家开发商一起扎堆在照母山，最后一起拱火，把照母山抬上了宇宙中心。

△ 照母山的万家灯火

这过程中，龙湖和香港置地帮了大忙。

龙湖舜山府瞬间拔高了照母山的调性，而香港置地的壹号半岛、天湖岛、光环购物中心，更是硬生生将照母山这一屌丝形象，全方位地整成了高富帅。

在照母山集聚了一批高富帅、白富美之后，有些人就不愿意继续待在照母山了，平时钓个鱼、逛个公园人都是打堆堆的，而且楼实在是太密集，感觉呼吸都没那么顺畅了。

此时，他们看上了礼嘉。

礼嘉也就变成了调性区域。

△ 礼嘉的别墅集群

照母山上集聚了几十个开发商，而礼嘉则集聚了十几个公园，还有几十公里的江岸线，出门就是自己的私家公园，没事就去家前面钓钓鱼。

在城市里，有钱，也可以当李子柒啊。

中央公园，

重庆最成功的新区

那中央公园呢？你觉得它是什么区域？

它既是流量区域。

最近这几年，中央公园不管是土地成交量，还是商品房成交量，都排名重庆前三名。

也是调性区域。

中央公园的调性，从它近几年的地价就决定了，重庆去年一批次土拍，重庆前10名的地王，就有9个都是在中央公园，中央公园已经红的发紫了。

现在说起去中央公园买房的，基本都是非富即贵。

还是利润区域。

前面说了，卖了800多亿的土地，重庆所有新区里面土地卖的最多的板块。

△ 中央公园

那么这几个区域的先后顺序是怎样呢？

流量是基础。

只有当你有了充足的流量，你才有机会对人们进行洗脑，每年重复的买房广告，一遍遍冲击人们大脑，以至于当人想买房时，中央公园至少可以是买房选项的前三名。

调性是手段。

你可以短暂地当一段时间屌丝，但你不能一辈子都是屌丝，那就真的翻不了身了。

不管是人还是城市，不管是工作、生活，还是城市运营，都得把调性提升起来，这是你提升自身溢价的关键时机。

利润是结果。

只要竖起一道标杆，活字招牌就立起来了，就会吸引更多的人和资本进来。如果一个区域在早期都没法赚钱，那后期就更不会有开发商愿意进来了。

△ 中央公园优美的环境

还有其他板块，比如蔡家。

蔡家是流量区域，每年土地成交量和商品房成交量也是排名重庆前三。

那为什么人们好像对蔡家没什么感觉呢？

工厂太多、公租房太多、配套太少。

虽然这些是城市发展的必然，但它们会在一定程度上拉低城市的调性。

蔡家的下一步发展，就是从流量区域过渡到调性区域。

△ 蔡家分区

现在蔡家已经另立炉灶，在蔡家东北部打造了一个低密高端居住区，容积率基本在1.1-1.2左右，规划了24个公园，这应该是整个北区居住舒适度最高的区域之一了。

现在有建发、颐天康养、渝开发拿地了，都是国企，不缺钱的那种，蔡家能不能成为调性区域，就看它们了。

至于重庆的三无区域，不多说了，得罪人，感兴趣的可以用这个思维模型去套。

以上是我关于城市操盘手的一些思考，仅提供一些方法论思考，重庆区域板块太多了，不可能全部都讲到，感兴趣的可以用这套思考模型来想下重庆的其他区域，欢迎交流。