日本加息！英国降息！
这两件触动全球资本市场的事件，就在美联储议息按兵不动的前后发生！
G7宣告彻底决裂，美国的指挥棒不灵了，国际资本市场狂掀腥风血雨。
8月2日，继隔夜美欧股市大跌，黄金出现暴涨，创下2513.4历史新高；
日经指数单日惨烈大跌超2200点。从7.11创下了42000多点历史新高，短短不到一个月时间，已跌去6000多点；
人民币飙升，在岸人民币盘中一度击破7.20；
A股在7.31暴力长阳后，连续第二天调整，再次打响2900点保卫战……
2024年下半年，注定不平静，资本市场波动幅度之大，或会超出你我的想象！
去库存艰难前行外部因素纷纭，楼市的不确定性也在增强！
7月份刚刚过去，市场给予了足够的期盼，但楼市没有回馈像样的数据。
全国百城新建商品住宅成交面积环比下降近30%，同比下降近10%，降幅较6月小幅扩大。
百强房企销售额同比下降19.4%，环比降低35.2%。
深圳数据，喜忧参半。
据深圳房地产信息平台月度数据，全市新房住宅成交2616套，环比6月的2927套，少了300多套。
在5月份限购松绑、调降首付比例和房贷利率两大重磅政策刺激效应下，6月份新房住宅成交套数环比前一个月，暴增逾45%。所以，7月份数据能否延续，就吊足了市场胃口。
遗憾的是，7月份似有重回弱势之态，环比下滑超过10%，表明政策刺激效应的持续性不强。
二手住宅市场，继续保持奔腾之势。全月成交4573套，环比6月份的4172套，仍维持近两位数的增加，创近三年最高，同比翻倍，在京沪深中表现最佳。
同期，北京二手房成交15575套，环比微涨3.92%。这是在6.26降低首付比例和贷款利率的背景下实现的。
而上海为20380套，环比大幅减少22.7%。5.27调降首付和房贷利率效应也开始减弱。
回到深圳楼市，本文借用20年前《深圳特区报》的《住宅微软，商业奔腾》一文标题中的微软、奔腾对比，把新房和二手房成交数据暗藏的玄机讲一讲。
对于近几个月的成交情况，一兵一直认为，政策力度不够，距离市场期盼存在较大差距。比如，5.6松绑限购，对非限购区仍然保留“一年社保”的要求，就体现了政策制定者对炒房的忌惮情节。
值得注意的是，这几天纷传的一则“小作文”中，首当其冲的就是取消非限购区社保门槛，反映了市场意愿。
同时，存量房贷利率未做调整，及市场对房贷利率继续下调的预期很强，成为阻滞需求入市的一大重要因素。
从新房和二手房成交分化的表现看，政策指导可能偏离了“去库存”的方向。从年初开始，二手房的活跃度就远高于新房。
剑指新房“去库存”的指导意见提出后，二手房却成为率先表现的品种，成交量呈暴涨之势，商品房（不仅仅是住宅，还包含商业、办公和其他）月成交套数，开始超过5000套的“荣枯线”。
这点与深圳已经成为存量市场关系很大。二手房成交比新房活跃的趋势，未来还会进一步强化。
从价格方面看，新房虽然具有比价和品质优势，但期房因素和“烂尾”阴霾仍在，的确不如选择二手房即买即住放心。况且，二手房成交多是以价换量，市场行为特征强，价格在7月份降至均价6万元/㎡以下，开始凸显性价比吸引力。
经过几个月的强势表现后，二手房市场后续能不能继续维持增长势头，最新的市场数据似乎并不支持。据深房中协的周报，录得数量已经连续三周下滑，大大降低了8月份期望值。
不过，新房市场从数据方面看，似乎没有最终体现的那么弱。因为网签滞后的原因，成交数据未能全面体现7月份状况。
一兵查看了深圳房地产信息平台，5、6月份入市的中海深湾玖序、深业颐樾府、中洲迎玺、鸿荣源珈誉府、汉园茗院、宏发悦见和府等热销盘，以及6月份大热的特发学府朗园，目前显示为“已备案”的还是少数，更多的认购会在8月份以后转化为“已备案”，这或许会对8月份成交数据形成支撑。
7月入市的海德园A区、万丰海岸城瀚府，及上述热销盘现在绝大多数成交单位显示的还是“已签认购书”。其已成交单位，也很快网签，会成为下阶段新房住宅成交的主要数据来源。
按照深圳的统计办法，“已签认购书”只是第一步，“已备案”才会纳入最终公布的成交套数中，也就是我们常说的网签数据。
库存差异明显上面所讲的是数据方面的情况。而实际情况异常分化，总体表现很难让人乐观。
截止7月末，深圳新房住宅库存数量为48974套，相比前几个月最高时53000多套，的确降低了不少。我们也应该看到，这是因上市新盘和供应量明显偏少所致，给了去库存喘息的机会。
如果按当月成交2616套计，库存房源需要18.72个月才能全部去化完毕。
从分区情况看，个别区域内卷严重，价格战异常惨烈。
新房住宅沉淀较多的库存大区主要包括：
宝安区：月末库存7730套，按7月成交571套计，需要13.54月去化完毕；
龙岗区：11003套，7月成交458套，去化需要24月；
龙华区：9028套，7月成交488套，需要18.5月；
光明区：7300套，7月480套，需要15.2月；
坪山区：5548套，7月142套，需要39.07月。
压力更大的还是在东部的坪山、龙岗两区，区内各盘操盘手明显感觉，除了降价，毫无办法可想。
另外几区的月末库存套数分别是，罗湖1307套、福田1120套、南山1860套、盐田509套、大鹏新区263套，对应的去化月份，分别约17月、11月、6月、72月、43月。其中，大鹏新区今年无新增供应，盐田仅新增供应63套。
图源：深业世纪山谷
消极因素仍在这轮持续了三年的调整至今，一是外围区域遭受打击最大，二是刚需项目遭受打击最大。
因为在此期间推出了价格为商品房六折的人才房，导致不少刚需客户集体冲进人才房。
从今年入市的几个人才房项目看，也已经开始出现公开推广的情况。为吸引客户，甚至出现全民营销和赠送等促销手段，说明人才房销售压力也已出现。最新人才房项目选房结果，两房去化还比较理想，三房去化情况一般。
安居房的情况也不乐观，靠近前海的某项目出现选房前大量弃选的情况。
这些都是非常不好的信号，说明刚需群体对“上车”深圳的门槛标准线要求越来越低，从另一个角度讲，也说明购买力越来越弱。
综合起来看，由于7月份新房数据出现回落，我们对8月份，尤其是接下来的“金九银十”的表现显然很难给予乐观预期。
一兵此前曾表明过“7月不扛，全年白忙”的观点，意在对政策端保持充分期待。
7月已经过去，新房数据没“扛”住。政策端除了央行调降了五年期LPR，深圳并没出现“扛”的动作，结局似乎就已经确定了。
下半年不确定增多当然，这时保持对未来的期望仍然非常重要。预期，比黄金重要。楼市去库存，依然需要信心做支撑。
那么，我们现在还能期待什么？
一是期待“国运”。高层显然已经看到症结所在，一直在持续不断地输出指导意见，推出过很多具体举措。
但作为全球第二大经济体，经济体量超百万亿，长期以来形成的经济趋势和走势很难在短期内出现根本性改变。从执行，到见效，需要时间，而且是较长时间。今年的目标是5%，不可能偏离此目标太远。
第二，可能很多人都在期待美联储降息。实话实说，一兵也一直在紧密关注相关信息。前天美联储议息会议，保持不变，让所有的期待和等待都放在了9月份。美联储主席鲍威尔也放话，最早可能9月份降息。
即使美联储9月份如期降息，对中国楼市的影响也不是直接的，需要看咱们的应对，不太可能对房地产市场产生立竿见影的影响。
所以，如期期待美联储降息，不如直接期待国运。
第三，剩下的，政策端值得期待。深圳能不能尽快优化调整限购政策，放宽限价、限价等众多限制，不仅要看手段，更要看力度。
对比往日政策的提振作用，5月份“超级月”，两波政策，仅仅各形成了一周左右的超级热度。
可以看出，这波调整不仅是楼价和成交量方面的变化，更大的变化在于市场心态。经历过多轮波动的教育，如今的置业者已经非常成熟，很难出现“一呼天下应”的局面。
所以，政策掌握者应该严密监控和分析市场数据及表现，保持政策调整的连贯性和持续性，正所谓“药不能停”，否则，楼市热度很难维系得住，于最终的去库存不利。
最后一点，当然是看价格。特别是龙岗、坪山、光明、龙华等几个去库存压力较大的区，应该适当放开价格机制，能救一个楼盘就救一个，每成功地救出一个，其实都是对新房住宅成交量的贡献，是对去库存的贡献，最终体现出房地产的支柱产业地位。
惟其如此，不仅“金九银十”可待，而且全年的数据才会更加靓丽！
图源：中海深湾玖序
长期看好深圳当然，今年全年的表现并不是终极性的。从经济表现和城市发展看，深圳值得长期看好。
2024年上半年，深圳实现GDP为17302.22亿元，同比增长5.9%，增速继续傲居四大一线城市之首。
特别是外贸数据极其抢眼，进出口总额22013.19亿元，同比增长31.7%。其中，出口14088.72亿元，增长34.9%；进口7924.47亿元，增长26.5%。
深圳的神奇之处就在于，总有亮点和爆发点出现，力挽狂澜。去年的新能源如此，今年的外贸依然。
在居民消费价格仅实现温和上涨、内需略显疲弱的情况下，工业投资和外贸撑起了GDP的脊梁。深圳港和深圳机场的数据，证明了外贸的强劲表现。
数据显示，今年上半年，深圳港集装箱吞吐量1554.91万标准箱，同比增长14.95%。机场货邮吞吐量86.14万吨，同比增长16.2%。
说明贸易战开始出现缓和迹象，外向型城市众多的粤港澳大湾区可能迎来新一轮发展机会。这是一兵长期看好深圳的本源所在。
深圳还有一片海：会展海洋城
