5月新政后，少数城市成交出现反弹，但价格都还没止跌。

不过，有些心急的投资客，已经蠢蠢欲动了。

全国来看，投资客动作最明显的一个城市，很多人可能会猜到！

今天，咱们就聊聊本轮救市之后，最近一段时间最热门的由外地投资客进入，房子卖得比较好，带看量大增的城市——杭州。

因为杭州的救市力度比较大，限购全面取消，首套房贷门槛非常低，市场反应最好。

那目前杭州处于什么样的市场周期阶段，当前的市场表现来看怎么样，未来一段时间杭州市场怎么走？

目前杭州拿地的时机怎么样，买房卖房的实际情况怎么样？

杭州，是全国楼市风向标城市之一， 也是标杆城市，对很多城市都具有领先性。

老杨聊杭州，这次想聊得深一些、透一些。

通过我们的#全国房地产市场机会与风险监测系统#当中的一些具体指标做分享。这些指标都是非常全面的，设计得相对科学合理。通过这样系统性解读，能让老铁们比较全面深度认知杭州楼市总体形势。

在我们的监测系统当中，每个城市，都有各自的子系统，主要有三类指标：

第一类指标，房地产市场当期指数，用来观察杭州房地产市场的表现，其中又包含四个分指标。

第二类指标，房地产市场领先指数，领先于房地产市场变化的一些外围指标。

第三类指标，房地产市场预期指数，用来预测杭州市场未来走势。

先讲第一类指标，当期景气指数，其中包括四个分指标，分别是杭州的住宅成交、住宅库存、住宅价格和住宅土地市场。

我们分别来看一下四个分指标的表现。

观察市场变化，量和价格是最核心的两个指标。其中，量的重要性，比价格还要更重要一点；因为交易量，它是活跃度的重要表现。

同时，量和价格之间还有些关系：量在价先。量在上升之后，价格才有可能止跌反弹。

杭州的住宅成交量，我们量化之后的成交景气指数，目前是在负值区间，也就是说它还是低于零的。

但是低于零的幅度，是比较小的，基本上接近于零，-19，情况要好于很多城市，大部分城市都是负得蛮多的。

住宅成交分为二手房交易和新房交易。

杭州的二手房交易，近三个月的表现还不错，处于上升趋势。

我在自媒体当中，总是提到荣枯线。

这里解释一下这个荣枯线：对过去跨周期的多年的月度的成交量，找到中位数或者是均值；我们就默认它是移动变化过程中的均衡线。

一般是由低迷到复苏，要连续超过荣枯线，三个月以上，才有实现房价的止跌反弹。

在楼市下行期，要跌破荣枯线三个月以上，房价才会有可能由涨转跌。

这是大致的规律。涉及到每个城市，每轮周期，则还有些月数上的差异。

杭州二手房荣枯线，目前动态值是7132套。

今年三月份是8500多套，四月份是8400多套，五月份是8200多套，皆超荣枯线。

今年五月，相比去年五月，二手房成交量同比增4%。

杭州，今年三月份取消二手房限购，五月份取消新房限购，力度比较大，所以二手房成交量表现的比较明显。

但是，新房就弱很多。

今年的三月份杭州的新房的量是74万平米，四月份46万平米，五月份约60万平米，同比去年五月降三成。

当然，新房和二手房相比，成交较为弱势，在很多城市都是这样的特征，原因比较复杂，咱们这里不展开。

所以，我们要衡量城市的成交量强不强、弱不弱，一般要拿新房加二手房加起来，之后再除以新房加二手房的荣枯线。

杭州，今年以来，一二手成交总量，低于荣枯线。其中，5月成交量低于荣枯线24%。今年前5个月成交量同比去年同期下降三成多。

虽然近期市场氛围不错，但老杨感觉，量能还是不足。

看新房库存压力指数，五月是-11，说明库存压力要小于过去多轮周期的均衡值。

当前，总体上是供求平衡的，库存压力是中性的。市区供不应求，新房红盘比较多，郊区的库存压力比较大，供大于求。

库存压力指数，包含库存和去化周期两个细分指标。

目前杭州的库存，近两年走平，库存规模相比上一轮的2014年底的时候，库存要少很多。

去化周期，目前是很重要的指标。自然资源部有要关要求，地方政府是不是可以卖地，卖地的规模，需要参考去化周期。

目前杭州的去化周期，四月份是10个月，基本上供求平衡。放在杭州历史上，这一去化周期水平，属于中性。

但是，就全国来看，杭州目前去化周期是最短的！

杭州去化周期最低的时候，2017年、2008年只有四到五个月。从2023年的五月份开始，去化周期比较慢的往上走。

如果说买新房，看去化周期，郊区，远郊，尤其是第三圈层，现在买房仍早，还要等一等。

第一圈层买房，主要是看红盘。有资格去摇号红盘，如果说没有资格，那也可以再等等。

房价，基本上是供求关系决定的，还会受到一些别的因素影响，比如说预期，情绪面的波动。

目前杭州房价是下跌的。我们的房价景气指数中，85%的权重是二手房，15%的权重是新房。

当前，全国上所有城市的房价景气指数都是负值，杭州是－163，处于本轮降温以来的最低值。

相比2014年的三季度和2012年的上半年（之前两轮低迷期），跌幅稍小一点。

但是，毕竟价格也跌的蛮久了，已经跌了两年左右了。

一方面，很多的二手房交易量，虽然说是反弹了，但大部分还是以换量为主。

另一方面，新房价格，主要是郊区，第二圈层，第三圈层，价格促销比较厉害。

所以，如果你想买房，其实不用着急的。

而且按照老杨的预计，新房去化周期，会小幅的往上走一走。也即新房压力会进一步增加。

5月政策之后，有脉冲行情，但估计持续时间不会很长。

地市景气指数，用于衡量土地市场的热度，其中包括两个细分指标：土拍溢价率和地价同比涨幅。

目前杭州的土地市场，是小幅的负值。

今年的三月份、四月份，土拍的热度稍微高一点；五月一个批次土拍，降温了，几块地都是以底价成交的。

总体看，土地市场呈小幅波动，土地拍卖不算热、也不算冷不。有时候还要跟土地的优质程度，包含政府限地价、限房价的约束程度有关。

上述讲了四个指标，分别是成交、库存、价格、土地。

四个指标，按照不同权重，其中房屋成交和房价占的权重比较大，经过综合处理之后呢，就得出的是房地产市场当期景气指数。

当前，杭州当期景气指数为－66；处于负值区间。

2016年之前的几年，杭州市场都是不景气的，景气指数是负值。

2016年一季度开始转为正值。当时老杨带着粉丝那去抄底，就抄了个大底。

之后景气度基本上都维持在正值区间。直到2021年的八月份，持续了五年多，那轮上涨周期比较长。

2021年的九月份，开始转负，进入负值区间，开始不景气了。

但是2022年和2023年的第一季度，负值比较小。我们将景气度划分为五个区间，当时仍属于合理区间。

但是2023年四月份以来，跟很多城市一样，杭州市场的降温幅度加大，到今年五月份，当期景气指数是-66，处于萧条期了。

今年下半年，我估计肯定不会翻红，景气指数肯定不会走出负值区间。2025年，有一定概率转入正值区间。

上述，我们观察分析了杭州房地产市场的历史走势与当前表现。

那么，根据这些观察的指标，是不是能够预测未来？很难！

逻辑上讲不通。我常说，就跟股票一样，你每天看看股票，股票价格波动，能不能是由今天的股价，预测明天呢？由本周的走势，预测下周呢？

很难！影响资产价格走势的因素非常多。

我们要预测房地产市场未来走势，就要找到其他的方法。

我的方法是，构建了领先指数。

领先指数包含了外围因素，这些因素影响着房地产市场变化；外围因素当中，有些具有领先性，有些具有同步性，基本上没有滞后的。

这样，我们就可以通过分析房地产市场之外的一些变量，从而来预测其在未来如何会影响房地产市场的变化。

他们多是外部推动力，其中个别指标也算是内部推动力；外部的推动力，加上内部的潜在推动力，形成了一股驱动楼市的综合力量。

聚焦杭州，领先指数，又包含经济环境、金融环境、政策环境、房价泡沫、潜在供货等细分指标。

经济环境，我们都很清楚，经济是房地产的基石；现在很多人买房需求不旺，跟很多城市的经济面偏弱有关系。

人们赚钱不容易，工资也降了，甚至有些人失业了。这种情况之下，你能奢望他去买房子，换房子吗？

所以说，研究城市的市场，经济环境就特别重要！

我们看一下杭州的经济环境景气指数。

今年五月，杭州的经济环境指数是－71，处于负值区间，表示对楼市有拖累作用。

但－71，相比去年四季度略有好转，尽管好转不是很明显。

经济环境指数，从2022年三月份以来由正值区间进入到负值区间的，对楼市支撑力不足，甚至是拖后腿。

经济环境好的时候，基本上是从2016年二季度开始，经济环境指数进入正值区间，最高峰时是在2018年四季度到2019年上半年。

2021年上半年又有一波上升，但高度没有超过2018年四季到2019年上半年；说明2021年杭州有行情，但是行情要小于2016年到2019年之间的行情。

经济环境指数里面还有多项细分指标，这里不再详细阐述。

金融环境，杭州随全国大势；因为金融无国界，也没有省界，也没有城市界。

目前杭州的经济金融环境指数也是负值，与全国其他城市类似。这里不再展开。

每个城市都有自己的政策环境指数，主要监测的是房地产政策加上货币政策。

今年五月，杭州的政策环境指数蛮高的，是215，说明政策力度还是蛮大的。

政策指数翻红，是在2023年年初。

政策环境指数顶峰，是在2016年二季度，最高达到220左右。

按照目前走势，再有几个月就会创造历史最宽松的政策面。

但从一轮市场运行来看，政策出来是利好，但不宜过度高估。

我们重点应该看的是经济面，其影响权重会更大一些。

房价泡沫指数，衡量的是房地产市场内部本身透支和低估，周期性发作的过程。

杭州，2016年七月份之前都是没有泡沫的，泡沫是负的，超跌的。

2016年七月份开始出现了泡沫，之后泡沫开始扩大。

泡沫最大的时候是在2021年九月楼市降温之前，达到159。

其后，房价转弱转跌，进入挤泡沫通道。

到目前为止，杭州的房价泡沫还没有挤净，但已经很少了，估计再有一两个月泡沫就挤完了。

当前，全国绝大部分很多城市的泡沫，都已经挤完了；这个指标对杭州楼市略有不利。

虽然市场降幅很大，房价跌幅也比较大，但房地产市场本身还是存在少量透支，尤其在价格方面。

因此，还需要时间把最后的一点泡沫洗完。

潜在供货压力指数，指的是已经卖了，但还没有拿到预售证，未来会形成新房的推盘量。

目前这个指标，杭州连续7个月走到负值区间了，潜在供货压力目前偏小，未来一年杭州市可以上市的量并不特别大。

潜在供货量最高的时候是2020年6月份，正值190；基本上从2018年开始到2023年的10月份供货指数都是正值，有压力。

去年以来，卖地量相比前几年减小，导致潜在供货压力开始变小，这是好事。

把上述的五个分项指标，经济环境指数、金融环境指数、政策环境指数、房价泡沫指数和潜在供货指数，综合之后得出的指标是房地产市场领先指数。

目前杭州的房地产市场领先指数是－1，意味着还没有穿过零轴，还没有进入正值区间。

虽说领先指数拉着当期指数在向上走，但目前领先指数还是负值，也就是拉车不出力。

负值最大的时候，是2022年5月份。

2022年5月份以来，领先指数虽然是负值，但是不断再往上走，我估计再有两三个月，会穿过零轴。

目前领先指数对于市场的拉动作用还不明显，但正在边际改善中！

根据领先指数和当期指标的数学关系，衍生出一个新指标：马力指数，或称马力值，用来衡量房地产市场内在、潜在、合理的驱动力。

当前，杭州的马力值是－40。正在持续上行，但还没进入正值区间，也即还没有对楼市产生正向的推动作用。

上述一整套的市场分析，各位应该是第一次看到，当前国内尚无如此全面、系统的房地产市场分析框架。

这也是老杨潜在研究房地产宏观面十几年的智慧结晶。这套系统公对公出售，有需要的房企朋友可私信老杨。

下面，对于杭州房地产市场分析做一下结案陈词。

杭州今年年内，不必太悲观，也不宜过于乐观。

目前市场景气指数虽然是负值，但负的不太深，基本上处于冬天和早春的交界处，月度之间，在交界处左右盘桓​。

我们还可以通过另外两个维度，来观察市场景气度。

看五大区间：过热、较热、合理、较冷和过冷。目前杭州景气指数处于较冷区间，未来慢慢向着合理区间迈进。

看周期段：繁荣、衰退、萧条、复苏四个阶段。目前杭州楼市处于非常微弱的复苏区间，也可以说是处于早春时节。但是离真正的小阳春还有段距离，主要领先指数和马力值还不给力。

综合来看，市场往下走的空间不大，还将横盘几个月，或者说横盘中略往上走的概率会大一点。

对于杭州市的楼市综合评价，我感觉市场总体较弱，处于较冷区间，目前是处于早春，或者说是还没接近早春世界。

政策面虽然大放松了，但是交易量的反弹幅度不是很大，尤其是新房，仍明显低于荣枯线。

当前可卖的房子，现货压力是中性；期货目前是相对较少。

总体讲，拿地时机较好，尤其要关注那些强势板块，市区的第一圈层；或者说是地铁沿线限价之后还有几个点利润空间的，拿地风险也不大。

关于买房子，如果是刚需，市区可以看房了，但也不必急于下手；郊区的，尤其是第三圈层、远郊，可能还不用急着看房，还要观察六个月左右。