近三年，全国楼市持续降温，尤其是房价跌幅超出几乎所有人的预期，大家都在思考和探究，原因何在？

今天，老杨给大家剖析一个最大的病因：经济面出了问题。

经济面是影响房地产市场走势，尤其是购房需求的重要因素。

在老杨的#全国房地产市场机会与风险监测系统#中，经济环境景气指数是重要指标。

也是房地产领先指数的重要组成部分。

而领先指数又影响到房地产市场的当期指数走势。

这么一环套一环，就成了奥运五环，大家有时团结在一起畅享喜悦，有时则是抱团痛哭。

今年5月和6月，制造业PMI皆为49.5%，比3月份和4月份下降了0.9个百分点。

特别是，这个指标在3月份和4月份连续两个月处于荣枯线之上后，5月和6月重新回到了荣枯线之下。

这个技术形态有点像去年的同期走势，说明经济形势对楼市和股市都很重要。

我们以经济数据为导火索，来聊聊整个经济环境，包括50个城市近期的经济环境指数的强弱。

经济形势由多个指标反映，我们的经济环境景气指数中，包括多个细分指标，比如PMI、GDP季度增速、居民家庭收入增速、全社会贷款增速、对外出口指标、物价指数等，多个指标共同构成了经济环境指数。

经济环境景气指数用来衡量经济环境的景气度。

接下来，分别聊下细分析指标。

制造业PMI低于荣枯线

因为该指数公布得很及时，一般是每个月的最后一天公布当月的数据。

它是调查数据，但统计比较详实，国际上也是通用的重要经济指标。

而且，这个指标波动明显，造假程度要小于其他指标。比如，居民收入和GDP失真的程度可能相对较高。

今年6月份是49.5%，低于荣枯线，说明经济处于收缩状态，特别是制造业。

它是环比指标，5月和6月，连续两个月环比为负，经济重新收缩。

今年的GDP增速，一季度是5.3%，但这个数字可能有点高估。

一季度的居民收入增速是5.2%，但实际感受上，很多朋友都知道赚钱更困难了，收入可能并没有增加。

今年二季度GDP增速为4.7%，这一数据可能与我们的感受会更接近一些。

贷款景气度很低

它是从金融层面反映整个经济的活跃度，目前是负-128，也就是活跃度很差。

这里的贷款，不是指房贷，是整个全社会的贷款，说明信贷非常疲软。

走弱的趋势从2023年3月份开始，目前数值比过去很多年都要弱。

出口有所好转

今年上半年，全国出口（人民币计价）同比增长6.9%，其中6月10.7%。

由于出口的月度增速波动很大，老杨将其处理成近三个月的移动平均增速图。

今年6月，移动平均增速为8.9%，为过去一年的最高增速。

2023年，多数月份同比下降，出口很差。今年好多了。

但未来一两年，我国出口存在隐忧，比如部分国家对我国的优势产品（以新三样为主）可能采取进一步的加税措施。

物价正在走出通胀

6月，全国CPI环比季节性下降，同比继续上涨，涨幅为0.2%；

虽然涨幅相比5月的0.3%略有回落，但扣除食品和能源价格的核心CPI同比上涨0.6%，涨幅与上月相同。

另外，全国PPI同比降幅继续收窄，6月降0.8%，相比5月的1.4%跌幅明显收窄。

通胀不是什么好东西，但通缩更坏水。

物价低迷，可以说是通缩，是经济不好的表现。

通缩也意味着股市和楼市都难以有好的表现，只有在通胀的情况下才容易推高股市和楼市。

回顾历史可知，

2011年以来的绝大部分时段，房价与物价的运行基本同向、总体同步。

如细究，部分时段房价先变化，物价后变化。

比如，2015年二季度房价同比跌幅开始收窄上行，2015年四季度物价同比跌幅开始收窄上行。

再如，2021二季度房价涨幅见顶，2021年四季度物价涨幅见顶；

其后，二者双双步入下行通道。

2023年3月，物价进入负增长区间，也即通缩状态；

2023年四季以来，房价同比跌幅加速扩大，且跌幅不断破历史纪录。

所以，尽快走出通缩，有助于房价止跌企稳。

人口景气度持续走低

人口面，是决定房地产长期走势的核心因素。

但由于2022年我国总人口首次减少，正好2021年也是房地产市场高点，于是很多人容易将人口下拐，作为本轮房地产大降息的核心原因。

其实，人口面对于房地产短周期变化，影响性并没那么强。

但我们做房地产市场研究，从系统性、全面性上看，还是要将人口指标纳入进来。

全国人口拐点出现在2022年，但全国人口景气指数提前于2019年就已出现拐点，进入负值区间。

今年6月，人口景气指数是-208；

意味着全国购房需求，相比过去十年要弱很多。

从长期来看，未来的多年人口面还将继续走弱。

二季度经济降速了

上半年，实际经济增速为5%，其中一季度为5.3%，二季度为4.7%。

显而易见，二季度经济增速明显回落了。

同时，上半年5%的经济增速，也低于去年5.2%的增速。

看到这样的宏观经济表现，估计很多朋友们心里凉哇哇的。

但，别急！

送给大家一个小小的惊喜。

今年二季度，名义GDP增速为4.2%，相比一季度的4.1%略有提升，相比去年四季度的3.6%明显回升。

名义GDP与实际GDP，中间隔着一个物价。

也就是说，今年二季度相比一季度，物价有所改善，正在一点点的走出通缩！

通过下图，可观历史走势。

注意一个重要规律：凡是GDP名义增速明显高于GDP实际增速的时段，一般经济、股市、楼市表现较强，比如07年、09－10年、17－18年、21年等。

反之，凡是GDP名义增速低于GDP实际增速的时段，也即通缩时期，经济、股市、楼市表现较弱，比如2023年以来。

因此，下半年最紧急的事，应该是尽快走出通缩，让GDP名义增速重新高于GDP实际增速！

上述把分指标和各位朋友分享一下，再来看一下总指标。

经济环境景气度处于冬天

今年6月份，全国的经济环境景气指数是-95 。

去年的经济环境指数在12月份是最弱的，-114。

今年3-4月略高一点，主要是制造业PMI 处于荣枯线之上。

按当前经济形势，估计几天后将公布的7月PMI 仍处于荣枯线之下。

总体来看，目前的经济环境指数仍然明显的负值，比2015年还要弱很多。

我们要想知道楼市何时走出低谷，复苏回暖，必须高度关注经济走势，至少目前状况非常不理想。

下半年的经济走势，我也不乐观；可能要等到美国降息多次之后，再观察一下。

因此，劝告各位不要对楼市刺激抱有太大幻想，效果可能不明显。

50城经济环境指数

最后，我们再来看一下50个城市，每个城市的经济环境指数。

我们系统的监测不仅包括全国总体，更重要的是每个城市都有相关指标。

每个城市的经济景气度高低，会对当地楼市产生影响。

经济很差的城市，就不能对楼市的建立和复苏抱有很高的期望值。

如果经济环境还不错，同时城市的楼市表现也可以，二者相互参考后，未来一段时间市场底部的时间会早一点。

因为数据量非常大，这里就简要提少数城市吧。

一线城市当中经济环境指数全都是负值，意味着经济环境都是不景气的。

但是负值有差异，北京是-29，上海-58，深圳是-122，广州是-106。

二线当中最差的几个城市，比如福州-236，南昌-209，昆明-165，南京-144，厦门-140，沈阳-138。这些城市经济环境非常差，楼市前景不乐观。

相对略好一点的城主帽，苏州-60，杭州-71，宁波-56，郑州-62，天津-56。

各位可以参考上述每个城市的经济环境指数，作为研判城市未来市场走势的依据。